同じ家を同じ値段で売っても、手元の資料で残る額が変わります。
このページの要点
国税庁は、譲渡所得の金額は売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算するとしたうえで、買い入れた時期が古いなどで取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができるとしています。実際の取得費が5パーセント相当額を下回る場合も同様です。またマイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があり、この適用を受けるためには一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
最終更新 2026年9月10日 ／ 全 15 問 ・知る 3 ・わかる 2 ・見抜く 3 ・ケースで考える 5 ・判断する 2
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このテーマを理解するために必要な基本を押さえます。
1,000万円ではありません。
2,000万円でもありません。
正解です。所有期間の長短に関係なく使えます。
5,000万円でもありません。
サッと理解
所有期間の長短に関係なく使えます。
単位は円。この回の数値例の場合。
じっくり理解
資料は「マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります」としています。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれるものです。長く持っていたかどうかで使えるかが決まる仕組みではありません。ただし、要件がいくつも付いています。
出典 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ／ 2026年9月時点の情報
特例の適用を受けるための要件です。
答え 以前に住んでいた家屋 … 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る／取り壊した場合の敷地 … 取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結する／2つ以上マイホームがある場合 … 主として住まいに使っていた家屋だけが対象／特別の関係がある人への譲渡 … この特例の対象にならない
サッと理解
期限と、相手と、どの家かが決まっています。
| 場面 | 条件 |
|---|---|
| 以前に住んでいた家屋 | 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る |
| 取り壊した場合の敷地 | 取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る |
| 取り壊してから譲渡契約まで | その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと |
| 2つ以上マイホームがある場合 | 主として住まいに使っていた家屋だけが対象 |
| 特別の関係がある人への譲渡 | この特例の対象にならない |
別荘など主として趣味・娯楽・保養のために所有する家屋は適用除外。
じっくり理解
以前に住んでいた家屋なら、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。取り壊した場合の敷地なら、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結すること。2つ以上マイホームがあれば、主として住まいに使っていた家屋だけが対象。そして親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものは対象になりません。金額の話だけではありません。
出典 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ／ 2026年9月時点の情報
一定の書類を添えて確定申告が必要です。
別荘などは適用除外に挙げられています。
所有期間の長短に関係なく使えます。
通ります。実際の取得費が下回る場合も使えます。
サッと理解
実際の取得費が下回る場合も使えます。
資料に書いてあること
別荘など、主として趣味・娯楽・保養のために所有する家屋は適用除外。
じっくり理解
資料は「取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」とし、さらに「実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も」同じとしています。特例の適用には確定申告が必要です。別荘などは適用除外に挙げられています。そして特別控除は「所有期間の長短に関係なく」使えます。
出典 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」 ／ 2026年9月時点の情報
仕組みや計算のしかたを確かめます。
買った金額は、分からないから使う仕組みです。
譲渡費用は、別に差し引きます。
固定資産税評価額は出てきません。
正解です。売った金額の5パーセント相当額です。
サッと理解
売った金額の5パーセント相当額です。
割合の相手は、売った金額のほう。
じっくり理解
資料は「売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」としています。買った金額が分からないから使う仕組みなので、割合の相手が買った金額であるはずがありません。譲渡費用でも、固定資産税評価額でもありません。高く売れるほど取得費として引ける額も増えますが、売った金額に対する比率は5パーセントで変わりません。
出典 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」 ／ 2026年9月時点の情報
実際の取得費が、売った金額の5パーセント相当額を下回っていました。
実額のほうが小さければ、5パーセント相当額を使えます。
正解です。下回る場合も、5パーセント相当額を使えます。
半分にする扱いはありません。
0円になるわけでもありません。
サッと理解
下回る場合も、5パーセント相当額を使えます。
分からないときだけの仕組みではない。
じっくり理解
資料は「また、実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」としています。分からないときだけの仕組みではありません。実額が分かっていても、それが5パーセント相当額より小さければ、大きいほうを使えるということです。有利なほうを選べる形になっています。
出典 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」 ／ 2026年9月時点の情報
誤解しやすい点や、見落としがちなリスクを見抜きます。
答え 取得費が分からないときは、売った金額の5パーセント相当額を使える／実際の取得費が5パーセント相当額を下回る場合も、5パーセント相当額を使える／3,000万円の特別控除は、所有期間の長短に関係なく使える
サッと理解
適用を受けるには、申告が要ります。
要件に当てはまり、確定申告をして特例を受ける
マイホームなら、何もしなくても3,000万円まで引かれる
別荘など、主として趣味・娯楽・保養のために所有する家屋は適用除外。
じっくり理解
5パーセント相当額を使える二つの場合と、所有期間の長短に関係なく控除できることは、いずれも資料に書かれています。一方、この特例の適用を受けるためには「一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です」とされています。そして別荘などは適用除外として挙げられています。使えることと、自動的に適用されることは別です。
出典 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ／ 2026年9月時点の情報
同じ家を同じ50,000,000円で売っても、取得費が分かるかどうかで控除後の額が変わります。
同じにはなりません。
有利になるのは、分かるほうです。
正しい見方です。5パーセント相当額は、実額より小さいことがあります。
取得費は、差し引く額そのものです。
サッと理解
5パーセント相当額は、実額より小さいことがあります。
取得費が分からない場合
取得費が30,000,000円と分かる場合
同じ家を同じ値段で売っても、手元の資料で変わる。
じっくり理解
取得費が分かれば実額を差し引けます。この回の例で実際に3,000万円で買っていたなら、譲渡所得は18,500,000円になり、3,000万円の控除の範囲に収まります。資料がなければ取得費は250万円に置き換わり、譲渡所得は46,000,000円。控除後で16,000,000円の差が出ます。分からないほうが有利になることはありません。
出典 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」 ／ 2026年9月時点の情報
マイホームを売って、3,000万円の特別控除の要件に当てはまっています。
要件に当てはまるだけでは足りません。
正解です。一定の書類を添えて申告します。
自動で計算される仕組みではありません。
申告の時期についても、そう書かれてはいません。
サッと理解
一定の書類を添えて申告します。
メリット
デメリット
使える制度があっても、動かなければ届かない。
じっくり理解
資料は「この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です」としています。要件に当てはまることと、実際に控除を受けることは別の段階です。提出書類として、譲渡所得の内訳書などが挙げられています。使える制度があっても、動かなければ届かないことがあります。
出典 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ／ 2026年9月時点の情報
具体的な条件のもとで考えます。
Iさんは住んでいた家を50,000,000円で売りました。買い入れた時期が古く、取得費が分かる資料がありません。この場合、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。
答え 2500000円
サッと理解
50,000,000 × 5％ で、2,500,000円です。
実際にいくらで買ったかではなく、売った金額から決まる。
じっくり理解
資料は「取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます」としています。実際にいくらで買ったかではなく、売った金額のほうから決まる数字です。5,000万円で売れば250万円。買った値段がこれより高かったとしても、資料がなければこの額で計算することになります。
出典 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」 ／ 2026年9月時点の情報
Iさんが売った金額は50,000,000円、取得費は2,500,000円、譲渡費用は1,500,000円でした。
答え 46000000円
サッと理解
50,000,000 − 2,500,000 − 1,500,000 で、46,000,000円です。
3,000万円の特別控除は、このあとで引く。
じっくり理解
資料は「譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します」としています。引くものは二つで、取得費と譲渡費用です。ここではまだ3,000万円の特別控除を引いていません。特別控除は、この譲渡所得から差し引くものなので、順番が決まっています。
出典 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」 ／ 2026年9月時点の情報
Iさんの譲渡所得は46,000,000円でした。要件に当てはまるので、3,000万円の特別控除を受けられます。
答え 16000000円
サッと理解
46,000,000 − 30,000,000 で、16,000,000円です。
単位は円。同じ家を同じ値段で売っても、資料の有無で変わる。
じっくり理解
譲渡所得から3,000万円を差し引いた残りが16,000,000円です。もし取得費が分かる資料があって、実際に3,000万円で買っていたなら、譲渡所得は18,500,000円になり、3,000万円の控除の範囲に収まって0円になっていました。同じ家を同じ値段で売っても、資料の有無で残る額が変わります。
出典 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ／ 2026年9月時点の情報
Jさんは2024年5月に、それまで住んでいた家に住まなくなりました。以前に住んでいた家屋については、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限り、この特例の対象になります。
3年を経過する日そのものが期限ではありません。
正解です。3年を経過する日ではなく、その年の12月31日です。
1年分あとになっています。
住まなくなった年の年末ではありません。
サッと理解
3年を経過する日ではなく、その年の12月31日です。
住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまわないとされている。
じっくり理解
住まなくなったのが2024年5月なので、3年を経過するのは2027年5月です。ただし期限はその日ではなく、その日の属する年の12月31日、つまり2027年12月31日までとされています。「3年」という言葉だけを見ると5月で切れるように読めますが、年末まであります。日付の書き方が二段になっているところです。
出典 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ／ 2026年9月時点の情報
自宅を売ったときの譲渡所得を出す手順です。
答え 買ったときの資料があるかを確かめる → 分からないときは、売った金額の5パーセント相当額を取得費とする → 売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて、譲渡所得を出す → 要件に当てはまれば最高3,000万円を控除し、確定申告をする
サッと理解
取得費が決まらないと、引き算に進めません。
特別控除を引くのは、譲渡所得を出したあと。
じっくり理解
まず資料があるかを確かめ、なければ5パーセント相当額を取得費とし、そのうえで売った金額から取得費と譲渡費用を差し引きます。特別控除はそのあとです。取得費が決まっていないのに引き算を始めることはできませんし、特別控除を先に引いてしまうと、そのあとの計算が合いません。
出典 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」 ／ 2026年9月時点の情報
実際の場面で、何を確認すべきかを判断します。
家を売ろうとしているときのことです。
相場は、差し引ける額を変えません。
社名の由来も、関わりません。
正解です。なければ、引ける額が売値の5％に置き換わります。
紙の色や質も、関わりません。
サッと理解
なければ、引ける額が売値の5％に置き換わります。
売ると決める前に、買ったときの資料があるかを見ておく
売る値段が決まってから、資料を探し始める
取得費が分からないと、売った金額の5パーセント相当額に置き換わる。
じっくり理解
取得費が分かるかどうかで、差し引ける額がまるごと入れ替わります。この回の例では、控除後で16,000,000円の差になりました。売る値段が決まってから慌てても、古い資料はすぐには出てきません。相場も、社名の由来も、登記簿の紙質も、差し引ける額を変えません。売ると決める前に、手元を見ておくところです。
出典 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」 ／ 2026年9月時点の情報
「マイホームなら3,000万円まで税金がかからない」という話を聞きました。
正解です。要件がいくつも並んでいます。
築年数は、要件に出てきません。
部屋の数も、出てきません。
庭の広さも、出てきません。
サッと理解
要件がいくつも並んでいます。
資料が挙げている要件（一部）
「マイホームなら」の一言には、ここまで含まれていない。
じっくり理解
売った相手が特別の関係がある人でないこと、前年および前々年にこの特例等を受けていないこと、別荘などでないこと、そして確定申告をすること。資料には要件がいくつも並んでいます。「マイホームなら」という一言では、そこまで含まれていません。築年数も、部屋の数も、庭の広さも、要件には出てきません。
出典 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」 ／ 2026年9月時点の情報