引かれるのは所得からではなく、所得税額からです。ただし限度額があります。
このページの要点
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローン等の年末残高等をもとに計算した金額を、所得税額から控除する制度です。控除額は年末残高等の0.7％で、100円未満の端数は切り捨てます。ただし住宅の区分と居住の用に供した年に応じて控除限度額と控除期間が決められており、令和8年に省エネ基準適合住宅へ入居した場合の限度額は14万円（特例対象個人なら21万円）です。年末残高2,500万円なら計算上は175,000円ですが、限度額の140,000円で頭打ちになります。令和6年以降に居住した「その他の住宅」は控除期
最終更新 2026年9月10日 ／ 全 15 問 ・知る 3 ・わかる 2 ・見抜く 3 ・ケースで考える 5 ・判断する 2
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このテーマを理解するために必要な基本を押さえます。
0.3％ではありません。
0.5％でもありません。
0.6％でもありません。
正解です。0.7％です。住宅の区分によらず同じ率です。
サッと理解
0.7％です。住宅の区分によらず同じ率です。
率を覚えても、自分の額は出ない。
じっくり理解
資料の表では、どの住宅の区分でも「年末残高等×0.7％」となっています。変わるのは率ではなく、括弧の中に書かれた控除限度額と、控除期間のほうです。だから「率がいくつか」を覚えても、自分がいくら控除されるかは出ません。率は共通、限度額と期間は住宅の区分と居住した年で変わる、という形になっています。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
正解です。100円未満を切り捨てます。
1,000円単位ではありません。
1万円単位でもありません。
切り上げではなく、切り捨てです。
サッと理解
100円未満を切り捨てます。
100円未満の端数は切り捨てる
端数は切り上げる、または四捨五入する
必ず計算値以下になる。
じっくり理解
資料は「（100円未満の端数金額は切り捨てます。）」と括弧書きで示しています。たとえば年末残高が2,345万円なら0.7％で164,150円ですが、100円未満を切り捨てて164,100円になります。切り上げではなく切り捨てなので、必ず計算値以下になります。細かい違いですが、実際の額を出すときには効いてきます。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
0.7％を掛けた額です。
0年になる場合もあります。
通ります。補助金の分は、差し引いて計算します。
親族や知人からの借入金は対象になりません。
サッと理解
補助金の分は、差し引いて計算します。
資料に書いてあること
勤務先からの借入金でも、無利子や0.2％未満の利率のものは対象外。
じっくり理解
資料は「住宅の取得等に関し、補助金等の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します」としています。控除額は年末残高等に0.7％を掛けた額で、残高そのものではありません。控除期間は住宅の区分と居住した年で変わり、その他の住宅が令和6年以降に居住した場合は0年です。そして「親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません」。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
仕組みや計算のしかたを確かめます。
令和8年に居住の用に供した場合の控除限度額です（特例対象個人でない場合）。
答え 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 … 31.5万円／ZEH水準省エネ住宅 … 24.5万円／省エネ基準適合住宅 … 14万円／その他の住宅 … 0万円
サッと理解
区分によって、31.5万円から0万円まで開きます。
| 住宅の区分 | 控除期間 | 控除限度額 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 13年 | 31.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 13年 | 24.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅（令和8年・9年） | 13年 | 14万円 |
| その他の住宅（令和6年以降） | 0年 | 0万円 |
特例対象個人が控除を受ける場合は、限度額が上乗せされる。
じっくり理解
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅が31.5万円、ZEH水準省エネ住宅が24.5万円、省エネ基準適合住宅が14万円、その他の住宅は0万円です。同じ0.7％を掛けても、上限がここまで違えば結果はまるで変わります。しかも「その他の住宅」は令和6年以降に居住した場合、控除期間そのものが0年です。住宅の性能が、そのまま控除の大きさになっています。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
正解です。残高より対価が少なければ、そちらを使います。
利息を足すわけではありません。
取得価額そのものとは限りません。
頭金を引く形ではありません。
サッと理解
残高より対価が少なければ、そちらを使います。
住宅の価格を超えて借りていても、計算に使えるのは価格まで。
じっくり理解
資料は「住宅ローン等の年末残高の合計額（住宅の取得等の対価の額または費用の額が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額または費用の額。以下『年末残高等』といいます。）」としています。つまり二つを比べて少ないほうです。住宅の価格を超えてローンを借りていても、控除の計算に使えるのは価格までということになります。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
誤解しやすい点や、見落としがちなリスクを見抜きます。
正解です。引く場所が違うので、効き方も違います。
税額控除は、税額から引かれます。
所得控除は、所得から引かれます。
向きが逆です。税額控除は税額から引かれます。
サッと理解
引く場所が違うので、効き方も違います。
所得控除
税額控除（住宅ローン控除）
「控除」と見たら、どこから引くものかを先に確かめる。
じっくり理解
住宅ローン控除は「所得税額から控除」と書かれているので、税額控除です。所得控除は課税される所得を減らすもので、税が減るのは減った所得に税率を掛けた分だけ。税額控除は税額から直接引かれます。だから同じ金額でも、効き方が違います。「控除」という言葉を見たら、どこから引くものなのかを先に確かめることになります。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
答え 新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること／その年の12月31日まで引き続き居住の用に供していること／10年以上にわたり分割して返済する借入金があること
サッと理解
住み続けること、そして10年以上の分割返済です。
共通の適用要件（抜粋）
親族や知人からの借入金は、対象となる借入金に該当しない。
じっくり理解
要件には、新築等の日から6か月以内に居住の用に供すること、その年の12月31日まで引き続き居住の用に供すること、10年以上にわたり分割して返済する借入金があることが含まれます。一方、親族や知人からの借入金は対象となる借入金に該当せず、贈与による住宅の取得も要件から外れています。買って住み続けることと、返済の形の両方が問われています。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
控除期間は0年です。
正しい言い方です。控除期間そのものが0年になっています。
限度額は0万円で、いちばん小さいほうです。
控除率はどの区分でも0.7％です。
サッと理解
控除期間そのものが0年になっています。
省エネ基準適合住宅も、令和10年から令和12年の居住なら0年。
じっくり理解
資料の表では、その他の住宅（認定住宅等に該当しない住宅）が令和6年から令和12年に居住した場合、控除期間は0年、控除限度額は0万円です。令和4年・令和5年なら13年・21万円だったので、居住した年で扱いが大きく変わりました。省エネ基準適合住宅も、令和10年から令和12年に居住した場合は0年です。住宅の性能と居住の年、両方が効いてきます。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
具体的な条件のもとで考えます。
Kさんは住宅ローンを利用してマイホームを新築し、入居しました。住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）を受けられます。
所得から引くものは、所得控除といいます。
正解です。所得ではなく、所得税額から引かれます。
ローンの残高が減るわけではありません。
取得価額が変わるわけでもありません。
サッと理解
所得ではなく、所得税額から引かれます。
引く場所が違うと、効き方も変わる。
じっくり理解
資料は「計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除（住宅借入金等特別控除）することができます」としています。所得から引くのではなく、計算し終わった税額から直接引きます。同じ「控除」という言葉でも、引く場所が違うと効き方も変わります。ローンの元本が減るわけでも、住宅の価額が変わるわけでもありません。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
控除額は「年末残高等 × 0.7％」で計算します（100円未満の端数は切り捨て）。Kさんの住宅ローンの年末残高は2,500万円でした。
答え 175000円
サッと理解
2,500万円の0.7％で、175,000円です。
ここで出るのは計算額。限度額と比べるのはこのあと。
じっくり理解
25,000,000円に0.007を掛けて175,000円。端数が出ないので、切り捨ては効きません。ここで出るのは「計算した控除額」であって、そのまま引かれる額とは限りません。このあと控除限度額と比べることになります。0.7％という率は小さく見えますが、残高が大きいので金額としては十数万円になります。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
Kさんが令和8年に入居した住宅は省エネ基準適合住宅で、控除限度額は14万円です。計算した控除額は175,000円でした。
答え 35000円
サッと理解
175,000 − 140,000 で、35,000円です。
残高が増えても、控除される額は140,000円のまま。
じっくり理解
計算では175,000円でしたが、控除限度額が140,000円なので、実際に控除されるのは140,000円です。差の35,000円は使えません。残高がこれ以上大きくなっても、控除される額は140,000円のまま変わりません。年末残高が2,000万円なら計算額は140,000円でちょうど限度額に届くので、そこから上は残高が増えても控除は増えない、ということになります。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
Kさんの控除限度額は14万円、控除期間は13年です。毎年、限度額いっぱいの14万円が控除されたとします。
答え 1820000円
サッと理解
140,000円 × 13年 で、1,820,000円です。
残高が減れば、計算額のほうが限度額を下回る年も出てくる。
じっくり理解
毎年14万円が13年で182万円です。1年あたりでは十数万円でも、期間を通すとまとまった額になります。ただし実際には年末残高が毎年減っていくので、残高 × 0.7％が限度額を下回る年からは、計算額のほうが採用されます。ここで出した182万円は、限度額いっぱいが続いた場合の上限にあたる数字です。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
友人から「住宅ローン控除で戻ってくるのは、残高の0.7％だよね？」と聞かれました。
率は0.7％で合っています。
掛けるのは年末残高等です。
控除期間は決まっています。
正解です。0.7％は合っていますが、上限があります。
サッと理解
0.7％は合っていますが、上限があります。
率は合っていて、上限が抜けている。
じっくり理解
控除額の計算は年末残高等 × 0.7％で合っていますが、その上に控除限度額がかかります。令和8年に省エネ基準適合住宅へ入居した場合なら14万円。年末残高が2,000万円を超えると、それ以上は控除される額が増えません。控除期間にも限りがあり、返済が終わるまで続くわけでもありません。率は合っていて、上限が抜けている、という形です。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
実際の場面で、何を確認すべきかを判断します。
住宅ローン控除がいくらになるかを知りたいと思っています。
正解です。この二つで、限度額と期間が決まります。
支店の場所は、控除額を変えません。
書類の枚数も、関わりません。
外壁の色や材質そのものは、区分の証明とは別です。
サッと理解
この二つで、限度額と期間が決まります。
率は共通。分けているのは限度額と期間。
じっくり理解
控除率はどの区分でも0.7％なので、額を分けているのは控除限度額と控除期間のほうです。そしてその二つは、住宅の区分と居住の用に供した年で決まります。認定長期優良住宅なら31.5万円で13年、その他の住宅で令和6年以降なら0万円で0年。この二つが分かってはじめて、残高に0.7％を掛けた額と比べられます。支店の場所も、書類の枚数も、外壁も、限度額を変えません。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報
定義を知っても、金額は出ません。
提出先も、金額とは関わりません。
正解です。小さいほうが、実際の控除額になります。
金融機関の名前も、金額を変えません。
サッと理解
小さいほうが、実際の控除額になります。
年末残高等×0.7％ と 控除限度額 を比べ、小さいほうを見る
毎年、同じ額が戻ってくると考える
返済が進んで残高が減ると、効いてくるほうが入れ替わる。
じっくり理解
年末残高等に0.7％を掛けた額と、控除限度額。実際に控除されるのは、この二つのうち小さいほうです。残高が大きいうちは限度額が効き、返済が進んで残高が減ると計算額のほうが効いてきます。だから「毎年◯万円」という一つの数字では言い表せず、年によって変わります。言葉の定義も、提出先も、金融機関の名前も、その比較を変えません。
出典 国税庁「住宅借入金等特別控除」 ／ 2026年9月時点の情報