住宅ローン審査完全ガイド：事前審査と本審査の違い、スムーズな進め方

はじめに

住宅購入は、人生における大きな決断の一つです。多くの場合、住宅ローンを利用することになりますが、その審査プロセスは複雑で、初めての方には分かりにくいものです。特に、「事前審査（仮審査）」と「本審査」の違いや、審査で何がチェックされるのかを理解しておくことは、スムーズな住宅購入計画を立てる上で非常に重要です。

この記事では、住宅ローンの事前審査と本審査の違い、それぞれの審査で重視されるポイント、審査落ちを防ぐための対策などを、初心者にも分かりやすく解説します。住宅ローン審査の全体像を把握し、安心して住宅購入に臨みましょう。

住宅ローンは、人生で最も大きな買い物の一つを支える重要な金融商品です。しっかりと理解し、自分に合ったものを選びましょう。

住宅ローン審査は2段階：事前審査（仮審査）とは？

住宅ローンの審査は、一般的に「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階で行われます。事前審査は、住宅ローンの申込を検討している段階で、金融機関が融資の可能性を判断するために行うものです。

事前審査の主な目的は、以下の3点です。

• 融資の可否を事前に確認する
• 融資可能な金額の目安を知る
• スムーズな住宅購入計画を立てる

事前審査では、主に申込者の返済能力を簡易的にチェックします。具体的には、年収、勤続年数、雇用形態、過去の借入・返済履歴（信用情報）などが確認されます。提出書類は少なく、インターネットや郵送で手軽に申し込める場合が多いです。審査期間も比較的短く、数日から1週間程度で結果が出ることが一般的です。

信用情報とは、クレジットカードやローンの利用履歴、返済状況などが記録された情報です。信用情報機関（CIC、JICCなど）が管理しており、金融機関は審査の際にこの情報を照会します。過去に返済の遅延や滞納があった場合、審査に影響する可能性があります。

事前審査に通ったからといって、必ず本審査に通るわけではありません。あくまで「現時点での情報に基づいて、融資の可能性が高い」という目安に過ぎないことを理解しておきましょう。

事前審査は、あくまで「仮」の審査。本審査に向けて、しっかりと準備を進めましょう。

本審査で銀行が見るポイント：物件の担保価値、健康状態、信用情報

本審査は、事前審査に通った後に行われる、より詳細な審査です。金融機関は、提出された書類に基づいて、申込者の返済能力や物件の担保価値などを総合的に判断します。

本審査で特に重視される項目は、以下の通りです。

1. 返済能力の確認: 年収、勤続年数、雇用形態、家族構成、他の借入状況などを総合的に判断し、安定した返済が見込めるかを確認します。
2. 信用情報の確認: 事前審査時と同様に、信用情報を照会し、過去の借入・返済履歴に問題がないかを確認します。
3. 物件の担保価値の評価: 購入する物件の価値を評価します。万が一、返済が滞った場合に、物件を売却して債権を回収できるかを判断するためです。
4. 申込内容の正確性: 申込書に記載された内容と、提出された書類の内容に矛盾がないかを確認します。虚偽の申告があった場合、審査に通りません。
5. 団体信用生命保険（団信）への加入: 住宅ローンを利用する場合、団信への加入が必須となることが一般的です。団信は、万が一、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、住宅ローンの残債が保険金で支払われる保険です。健康状態によっては、団信に加入できない場合があり、その場合は住宅ローンを利用できないことがあります。

本審査では、源泉徴収票、確定申告書、住民票、印鑑証明書、物件の売買契約書、重要事項説明書など、多くの書類を提出する必要があります。審査期間は、事前審査よりも長く、1週間から数週間程度かかることが一般的です。

住宅ローンの審査では、物件の担保価値が非常に重要視されます。金融機関は、不動産鑑定士による評価や、独自の査定方法を用いて、物件の価値を判断します。立地条件、築年数、建物の状態、周辺環境などが評価の対象となります。担保価値が低いと判断された場合、融資額が減額されたり、審査に通らなかったりする可能性があります。

本審査は、金融機関がリスクを評価する重要なプロセス。正確な情報提供と、誠実な対応が大切です。

事前審査通過後に審査落ち？本審査で落ちる理由と対策

事前審査に通ったにもかかわらず、本審査で落ちてしまうケースは少なくありません。主な原因としては、以下のものが挙げられます。

• 事前審査時からの状況変化: 事前審査後に転職、退職、収入の減少、新たな借入などがあった場合、返済能力が低下したと判断され、審査に落ちる可能性があります。
• 信用情報の悪化: 事前審査後にクレジットカードの支払いを延滞したり、新たな借入をしたりした場合、信用情報が悪化し、審査に影響を与える可能性があります。
• 物件の担保価値の低下: 事前審査時と比べて、物件の価値が大きく変動した場合、審査に落ちる可能性があります。
• 書類の不備や虚偽の申告: 提出書類に不備があったり、申込内容に虚偽の申告があったりした場合、審査に通りません。
• 団信への加入不可: 健康状態が悪化し、団信に加入できなくなった場合、住宅ローンを利用できないことがあります。

例えば、事前審査後に車のローンを組んだ場合、毎月の返済額が増えるため、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が上昇します。金融機関が定める返済負担率の上限を超えた場合、審査に落ちる可能性が高まります。

本審査で落ちることを防ぐためには、以下の点に注意しましょう。

• 事前審査後も状況を維持する: 転職や退職、新たな借入はできる限り避けるようにしましょう。
• 信用情報を良好に保つ: クレジットカードの支払いを延滞しないように注意しましょう。
• 正確な情報を申告する: 申込書には正確な情報を記入し、虚偽の申告は絶対にやめましょう。
• 必要な書類を早めに準備する: 金融機関から指示された書類は、早めに準備するようにしましょう。
• 健康状態に注意する: 健康診断を受け、健康状態を把握しておきましょう。

審査は、あなたの経済状況と信用を測るものさし。常に良い状態を保つように心がけましょう。

住宅ローン審査をスムーズに進めるための5つのポイント

住宅ローン審査をスムーズに進めるためには、事前の準備が非常に重要です。以下の5つのポイントを押さえて、審査に臨みましょう。

1. 正確な情報を提供する: 申込書には、年収、勤続年数、借入状況など、正確な情報を記入しましょう。虚偽の申告は、審査落ちの原因となります。
2. 必要な書類を漏れなく準備する: 金融機関から指示された書類は、早めに準備しましょう。書類に不備があると、審査が遅れる原因となります。
3. 信用情報を確認する: 事前に信用情報機関（CIC、JICCなど）に開示請求を行い、自身の信用情報を確認しておきましょう。過去に返済の遅延や滞納があった場合は、審査に影響する可能性があります。
4. 複数の金融機関に相談する: 複数の金融機関に相談し、金利や手数料、審査基準などを比較検討しましょう。自分に合った住宅ローンを選ぶことが重要です。
5. 審査期間中は、余計な借入を控える: 審査期間中に新たな借入をすると、返済能力が低下したと判断され、審査に影響を与える可能性があります。

自身の信用情報を確認するには、各信用情報機関のウェブサイトから開示請求を行うことができます。手数料は数百円程度で、郵送やインターネットで手続きが可能です。信用情報に誤りがあった場合は、訂正を申し立てることもできます。

準備万端で審査に臨めば、不安も軽減されます。焦らず、一つ一つ丁寧に進めていきましょう。

審査をスムーズに進めるには：正確な情報提供と信用情報の確認が鍵

住宅ローン審査をスムーズに進める上で最も重要なことは、正確な情報を提供することです。申込書に記載する内容と、提出する書類の内容に矛盾がないように、注意しましょう。

また、自身の信用情報を事前に確認しておくことも重要です。信用情報に問題がある場合は、審査に影響を与える可能性があります。問題がある場合は、改善に努めましょう。例えば、クレジットカードの支払いを延滞している場合は、すぐに支払いを済ませ、今後延滞しないように注意しましょう。

住宅ローンの審査は、金融機関がリスクを判断するためのプロセスです。正確な情報を提供し、信用情報を良好に保つことで、スムーズな審査を実現することができます。

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン契約者が万が一死亡または高度障害状態になった場合に、住宅ローンの残債が保険金で支払われる保険です。多くの金融機関では、住宅ローンを利用する際に団信への加入が必須となっています。団信に加入できない場合、住宅ローンを利用できないことがあります。

団信には、通常の死亡・高度障害に加えて、がん、脳卒中、急性心筋梗塞などの特定の疾病を保障する特約を付加できる場合があります。特約を付加することで、保障範囲を広げることができますが、保険料（金利）が上乗せされます。

住宅ローンは、長期にわたる返済が続くものです。将来を見据え、無理のない返済計画を立てましょう。

まとめとやるべきアクション

この記事では、住宅ローンの事前審査と本審査の違い、審査で重視されるポイント、審査落ちを防ぐための対策などを解説しました。住宅ローン審査は複雑ですが、事前準備をしっかりと行い、正確な情報を提供することで、スムーズに進めることができます。

住宅ローン審査を成功させるために、以下の3つのアクションに取り組みましょう。

1. 自身の信用情報を確認する: CICやJICCなどの信用情報機関に開示請求を行い、自身の信用情報を確認しましょう。
2. 複数の金融機関に相談する: 複数の金融機関に相談し、金利や手数料、審査基準などを比較検討しましょう。
3. 必要な書類を準備する: 金融機関から指示された書類を、早めに準備しましょう。

現在、自身の信用情報（CIC、JICCなど）に問題がないか、無料で開示請求できるか調べてみましょう。

住宅ローンは、人生設計において重要な要素の一つ。この記事が、あなたの住宅購入の成功に少しでも貢献できれば幸いです。