不動産所得の確定申告：必要経費の徹底ガイド【税理士監修】

はじめに

不動産投資、特に賃貸経営をされている皆さんにとって、確定申告は避けて通れない道です。確定申告における不動産所得の計算では、収入から必要経費を差し引いた金額が課税対象となります。つまり、必要経費を正しく理解し、適切に計上することで、税金を抑える（節税）効果が期待できるのです。

しかし、「何が必要経費になるのか」「どこまで経費として認められるのか」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。この記事では、不動産所得の確定申告における必要経費について、その範囲や注意点、節税効果までを徹底的に解説します。特に、高校生や新社会人の皆さんにも分かりやすいように、具体的な事例を交えながら解説していきますので、ぜひ最後までお読みください。

不動産投資は、長期的な視点が非常に重要です。初期段階でしっかりと経費について理解しておくことで、将来的な税負担を軽減し、安定した資産形成につなげることができます。この記事を参考に、正しい知識を身につけてくださいね。

不動産所得における必要経費の定義：収入に直接必要な支出とは？

確定申告で「必要経費」として認められるのは、不動産収入を得るために直接かかった費用です。これは、事業所得における経費の考え方と共通しています。ここで重要なのは「直接かかった」という点です。単に不動産を所有しているだけでは経費として認められず、賃貸収入を得るために支出した費用のみが対象となります。

例えば、賃貸物件の広告宣伝費、入居者募集のための仲介手数料、物件の管理委託費などが該当します。これらの費用は、家賃収入を得るために直接的に必要な支出とみなされるため、必要経費として計上できます。

Q: 確定申告で「必要経費」として認められる支出の基本的な定義は？

A: 収入を得るために直接かかった費用

確定申告における必要経費とは、家賃収入を得るために必要な支出（管理費、修繕費、税金など）を指します。生活費や将来の資産価値を高めるための支出は経費として認められません。

必要経費を理解することは、節税対策の第一歩です。次のセクションでは、具体的な経費の例を見ていきましょう。

必要経費の定義を理解することは、確定申告の基本中の基本です。曖昧な理解のまま申告すると、税務署から指摘を受ける可能性もあります。この記事でしっかりと定義を把握し、自信を持って確定申告に臨みましょう。

賃貸経営の強い味方！経費として計上できる費用の具体例

不動産所得における必要経費は多岐にわたります。ここでは、具体的な例を挙げて、どのような費用が経費として認められるのかを詳しく解説します。

建物の維持管理にかかる費用

• 管理費: 賃貸物件の管理を管理会社に委託している場合、支払う管理委託費は経費として計上できます。
• 修繕費: 賃貸物件の修繕にかかった費用も経費として計上できます。ただし、修繕費と資本的支出（建物の価値を高めるための支出）は区別する必要があります。例えば、壁の塗り替えや設備の修理は修繕費、リフォームや改築は資本的支出となる場合があります。

税金

• 固定資産税: 毎年かかる固定資産税は、必要経費として計上できます。
• 都市計画税: 固定資産税と同様に、都市計画税も必要経費として計上できます。
• 不動産取得税: 不動産を取得した際に一度だけかかる不動産取得税も、必要経費として計上できます（取得した年の経費として計上するか、減価償却資産として計上するかを選択できます）。

減価償却費

建物や設備などの固定資産は、使用するにつれて価値が減少していきます。この価値の減少分を費用として計上するのが減価償却費です。建物の種類や構造によって耐用年数が異なり、それに応じて毎年一定額を減価償却費として計上します。例えば、木造アパートの耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造マンションの耐用年数は47年と定められています。

その他

• 損害保険料: 火災保険や地震保険などの損害保険料も、必要経費として計上できます。
• 借入金の利息: 不動産投資のために借り入れたローンの利息も、必要経費として計上できます。ただし、元本部分は経費になりません。
• 仲介手数料: 入居者募集のために不動産業者に支払う仲介手数料も、必要経費として計上できます。
• 広告宣伝費: 入居者募集のためにインターネットやチラシなどに広告を掲載した場合、その費用も必要経費として計上できます。
• 交通費: 物件の管理や入居者対応のためにかかった交通費も、必要経費として計上できます。ただし、個人的な目的で使用した交通費は経費として認められません。

Q: 賃貸物件の火災保険料（1年分をまとめて支払い）は、確定申告でどのように処理されるべきか？

A: その年の必要経費として全額計上する

火災保険料は賃貸経営に必要な費用であるため、支払った年の必要経費として全額計上するのが原則です。数年分の保険料を一括で支払った場合は、期間按分して各年の経費として計上することも可能です。

様々な種類の経費があることを理解できたでしょうか？領収書を整理する際に、どれが経費になるか迷ったら、この記事を参考にしてくださいね。

要注意！経費として認められないものとその理由

必要経費として計上できる費用がある一方で、経費として認められないものもあります。誤って計上してしまうと、税務署から指摘を受ける可能性もあるため、しっかりと確認しておきましょう。

個人的な支出（私生活費）

オーナー個人の生活費（食費、被服費、娯楽費など）は、不動産収入を得るために直接必要な費用とはみなされないため、経費にできません。たとえ、物件の近くのレストランで食事をしたとしても、それが物件の管理や入居者対応と直接関係がない場合は、経費として認められません。

Q: 賃貸経営で必要経費にできないものとして、最も適切なものはどれか？

A: オーナーの個人的な食費

個人的な支出（家事関連費）は、不動産収入を得るために直接必要な費用とはみなされないため、経費にできません。固定資産税や修繕費、広告費などは、賃貸経営に必要な経費として認められます。

所得税・住民税などの税金

所得税や住民税は、個人の所得に対して課税される税金であり、不動産収入を得るための費用とはみなされないため、経費にできません。ただし、固定資産税や都市計画税は、不動産を所有していることに対して課税される税金であり、必要経費として計上できます。

土地の取得費用

土地は、建物と異なり、年月が経過しても価値が減少しないと考えられています。そのため、土地の取得費用は減価償却の対象外となり、経費として計上できません。ただし、土地の造成費用や整地費用などは、一定の条件を満たす場合に経費として計上できる場合があります。

減価償却の対象外となる資産の購入費

美術品や骨董品など、年月が経過しても価値が減少しない資産の購入費は、減価償却の対象外となり、経費として計上できません。ただし、これらの資産を賃貸物件の装飾品として使用する場合は、一定の条件を満たす場合に経費として計上できる場合があります。

経費として認められないものをしっかりと把握しておくことは、税務調査対策としても重要です。迷った場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

経費計上のための重要ポイント：証拠書類の保管と管理

経費として計上するためには、レシートや領収書、請求書などの証拠書類を確実に保管しておく必要があります。これらの書類は、税務署の税務調査で経費の証明を求められた際に、必要不可欠となります。証拠書類がない場合、経費として認められない可能性が高くなります。

証拠書類の保管期間

証拠書類は、原則として確定申告の期限から7年間保管する義務があります。これは、税務署が過去の確定申告の内容を調査できる期間が7年間と定められているためです。証拠書類を紛失したり、破棄したりしないように、適切に保管・管理することが重要です。

証拠書類の管理方法

証拠書類は、日付順や費目別など、分かりやすく整理して保管することをおすすめします。また、電子帳簿保存法の改正により、一定の要件を満たすことで、領収書などの証拠書類を電子データで保存することも可能になりました。電子データで保存することで、保管スペースを削減できるだけでなく、検索性も向上します。

Q: 経費として計上したにもかかわらず、税務署から否認される（経費と認められない）最大の理由は？

A: レシートや領収書などの証拠書類がない

経費計上には、その支出が本当に事業（賃貸経営）に使われたことを証明する証拠書類（レシート、領収書など）が不可欠です。これがないと、税務署に否認される可能性が高いです。

証拠書類の保管・管理は、確定申告の信頼性を高める上で非常に重要です。日頃からしっかりと管理しておきましょう。

経費計上と節税効果：キャッシュフローとのバランスを考える

経費の計上は税金を安くする（節税）効果がありますが、経費の使いすぎは経営全体の手残りのお金（キャッシュフロー）を減らすことにつながります。例えば、必要以上に高価な設備を導入したり、頻繁に修繕を行ったりすると、一時的に税金は安くなるかもしれませんが、手元に残るお金は少なくなってしまいます。

したがって、経費を計上する際には、節税効果だけでなく、キャッシュフローへの影響も考慮することが重要です。本当に必要な経費かどうかを慎重に判断し、無駄な支出を減らすように心がけましょう。また、将来的な修繕費用や空室リスクなども考慮して、資金計画を立てることも大切です。

Q: 経費計上による節税を考える際、経営者として最も重視すべき判断基準はどれか？

A: 手元に残る現金（キャッシュフロー）が増えるか

節税できたとしても、経費として出て行った分、手元の現金が減ります。キャッシュフロー（手残りのお金）を増やし、経営を安定させることが最も重要です。

節税はあくまで手段であり、目的ではありません。キャッシュフローを最大化し、経営を安定させることが最も重要です。常に経営全体のバランスを考えながら、経費の計上を検討しましょう。

まとめとやるべきアクション

この記事では、不動産所得の確定申告における必要経費について、その範囲や注意点、節税効果までを解説しました。改めて、重要なポイントをまとめます。

• 必要経費とは、不動産収入を得るために直接かかった費用
• 経費として計上できるものとできないものを明確に区別する
• レシートや領収書などの証拠書類を確実に保管・管理する
• 経費計上は節税効果だけでなく、キャッシュフローへの影響も考慮する

これらのポイントを踏まえて、今月の賃貸経営に関連する支出（管理費、修繕費、税金など）をリストアップし、それぞれ領収書があるか、経費として計上できるか確認しましょう。もし、判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

確定申告は、不動産投資の成果を可視化する上で非常に重要なプロセスです。この記事を参考に、正しい知識を身につけ、適切な確定申告を行いましょう。そして、より良い不動産経営を目指してください。