払う額が同じでも、中身は入れ替わっています。
このページの要点
全国銀行協会は、変動金利の見直しは通常半年ごと、元利均等返済の返済額の見直しは通常5年ごとだとしています。残高30,000,000円で金利が0.5ポイント上がると、利息は年150,000円、月12,500円ふえます。返済額が据え置かれていれば、その分だけ元金に回る額が減ります。利息が返済額を上回ると「未払利息」が発生し、元金部分に充当される金額はゼロになります。
最終更新 2026年9月10日 ／ 全 15 問 ・知る 3 ・わかる 2 ・見抜く 3 ・ケースで考える 5 ・判断する 2
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このテーマを理解するために必要な基本を押さえます。
1年ごとではありません。
正解です。二つの周期が、そろっていません。
10年ごとでもありません。
3か月ごとは、どちらの周期でもありません。
サッと理解
二つの周期が、そろっていません。
| 何が | どの周期で見直されるか |
|---|---|
| 変動金利の適用金利 | 通常 半年ごと |
| 元利均等返済の返済額 | 通常 5年ごと |
資料は「通常」という言い方をしている。すべての契約がこうだとは書かれていない。
じっくり理解
資料は「変動金利住宅ローンの金利は、経済情勢などに応じて通常半年ごとに見直されます。一方、元利均等返済の返済額の見直しは、通常5年毎です」としています。金利は半年ごとに動くのに、払う額は5年間そのまま。このずれのあいだに何が起きるかが、この回の主題です。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
資料は、変動金利のローンで使われる言葉と周期を示しています。
答え 未払利息 … 毎月支払うべき利息が返済額を上回った、その上回った部分／変動金利の見直し … 通常 半年ごと／元利均等返済の返済額の見直し … 通常 5年ごと／125％ルール … 返済額の増加は、それまでの返済額の25％アップが上限
サッと理解
周期のずれから、未払利息が生まれます。
資料は「一般に」「一般的に」「通常」という限定を付けて書いている。
じっくり理解
金利は半年ごとに動くのに、返済額は5年ごとにしか見直されません。そのあいだに金利が大きく上がると、利息が返済額を超えることがあります。超えた分が未払利息です。5年ごとの見直しでも、125％ルールがあれば増やせる幅に上限があります。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
通ります。ただし、蓄積はしていきます。
元金部分に充当される金額はゼロになります。
25％アップが上限とされています。
半年ごとです。5年ごとなのは返済額の見直しです。
サッと理解
ただし、蓄積はしていきます。
資料に書いてあること
未払利息の精算の方法は、金融機関によって異なるとされている。
じっくり理解
資料の注は「一般的に、未払利息に対してさらに利息がかかることはありませんが、未払利息の分は通常の返済とは別に支払わない限り、翌月以降、返済終了時まで蓄積されていきます」としています。未払利息が発生すると元金部分に充当される金額はゼロになるので、残高は減りません。125％ルールの上限は25％アップ。変動金利の見直しは通常半年ごとです。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
仕組みや計算のしかたを確かめます。
「0.5％上がっただけだから、大した違いではない」と言われました。
額にしてみないと、大小は決まりません。
返済額は変わらなくても、中身は変わります。
借入額が大きいほど、増える額も大きくなります。
正解です。残高30,000,000円に掛けた額です。
サッと理解
残高30,000,000円に掛けた額です。
率で聞いたとき
額に直したとき
残高15,000,000円なら、年75,000円・月6,250円。
じっくり理解
率のままでは大きさが分かりません。30,000,000円に0.005を掛けると150,000円で、月あたり12,500円。借入額が大きいほど、同じ上げ幅でも増える額は大きくなります。また、返済額そのものは5年ごとの見直しまで変わらないことがあるので、「返済額が変わらない」ことと「負担が変わらない」ことは別です。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
資料は、未払利息について「通常の返済とは別に支払わない限り」どうなるかを書いています。
消えるとは書かれていません。
正解です。返済が終わっても残ることがあります。
肩代わりされるとは書かれていません。
元金に組み入れられるとは書かれていません。
サッと理解
返済が終わっても残ることがあります。
| いつ | 未払利息はどうなるか |
|---|---|
| 発生した月 | 返済額を上回った部分が未払利息になる |
| 翌月以降 | 別に支払わない限り、蓄積されていく |
| 適用金利が下がったとき | 解消される可能性がある |
| 5年ごとの見直しで返済額が増えたとき | 解消される可能性がある（そのままでは解消されないケースもある） |
| 通常の返済が終わったあと | 未払利息分のローンが残ってしまう可能性もある |
未払利息の精算の方法は、金融機関によって異なる。
じっくり理解
資料は「未払利息の分は通常の返済とは別に支払わない限り、翌月以降、返済終了時まで蓄積されていきます。場合によっては、通常の返済が終わっても、未払利息分のローンが残ってしまう可能性もあります」としています。返済期間が終わることと、払い終わることが同じにならない場合がある、ということです。金利の話が、期間の話につながっています。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
誤解しやすい点や、見落としがちなリスクを見抜きます。
答え 変動金利は通常半年ごと、返済額の見直しは通常5年ごとである／未払利息が発生すると、元金部分に充当される金額はゼロになる／125％ルールでは、返済額の増加は25％アップが上限とされる
サッと理解
払っていても、減らないことがあります。
上げ幅に残高を掛けて、月いくらになるかを出す
返済額が変わらないから、負担も変わらないと考える
残高30,000,000円なら、0.5ポイントの上昇は月12,500円にあたる。
じっくり理解
二つの見直し周期、元金部分がゼロになること、125％ルールの上限は、いずれも資料に書かれています。一方、未払利息に対してさらに利息がかかることは「一般的に」ないとされています。また返済額が変わらなくても、利息が返済額を上回れば残高は減りません。払う額が同じであることと、減っていることは別です。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
「5年間は返済額が変わらないのだから、金利が上がっても安心だ」と考えました。
払う額が同じでも、内訳は動いています。
利息が増えれば、元金に回る分は減ります。
金利は通常半年ごとに見直されます。
正解です。払う額が同じでも、中身が変わります。
サッと理解
払う額が同じでも、中身が変わります。
払う額が据え置かれても、利息の側が増えれば元金の側は減る。
じっくり理解
返済額のうち利息に回る分が増えれば、元金に回る分は減ります。さらに利息が返済額を上回れば、元金に充当される金額はゼロになり、残高は減らなくなります。資料は「利息だけを支払っていく状態が続いてしまいます」としています。据え置かれているのは払う額だけで、中身は動いています。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
毎月きちんと払っているのに、ローン残高が減らなくなりました。
利息のほうが先に充てられます。
正解です。払った額が、全部利息に消えます。
期間が延びることが理由ではありません。
見直しのときの上限の話で、毎月の話ではありません。
サッと理解
払った額が、全部利息に消えます。
上回った20,000円が未払利息として蓄積し、元金に回る分はゼロになる。
じっくり理解
資料は「毎月支払うべき利息の金額が返済額よりも多くなってしまうと未払利息が発生します」とし、そのとき「返済額からローンの元金部分に充当される金額はゼロになります」としています。払った額はすべて利息に充てられ、それでも足りない分が未払利息として残ります。125％ルールは、5年ごとの見直しで返済額を増やせる幅の上限の話で、直接の理由ではありません。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
具体的な条件のもとで考えます。
住宅ローンの残高は30,000,000円です。適用金利が0.5ポイント上がりました。残高は動かないものとして計算します。
答え 150000円
サッと理解
30,000,000 × 0.005 で、150,000円です。
残高15,000,000円なら75,000円。同じ上げ幅でも、残高で変わる。
じっくり理解
「0.5％上がった」と言われても、それだけでは額になりません。残高を掛けて初めて円になります。30,000,000円なら年150,000円。もし残高が15,000,000円なら75,000円で、半分です。同じ上げ幅でも、いくら借りているかで増える額が変わります。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
0.5ポイントの上昇で、1年あたりの利息は150,000円増えました。
答え 12500円
サッと理解
150,000 ÷ 12 で、12,500円です。
返済額が据え置かれていれば、この分だけ元金に回る額が減る。
じっくり理解
月12,500円です。返済額の見直しが5年ごとなら、そのあいだ払う額は変わりません。では増えた12,500円はどこから出ているのかというと、元金に回っていた分です。払う額が同じでも、利息の側が増えれば元金の側は減ります。中身が入れ替わっています。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
資料は125％ルールについて「例えば、毎月8万円の返済額の人なら」と例を挙げています。返済額の増加は、それまでの返済額の25％アップが上限です。
答え 100000円
サッと理解
80,000 × 1.25 で、100,000円です。
資料の例。125％ルールは「一般的に…といわれる」制度として書かれている。
じっくり理解
資料も「毎月10万円が上限となります」としています。5年ごとの見直しで返済額が増えるとしても、増やせる幅には上限があります。だから資料は続けて「ローン残高に応じた利息部分の金額が10万円を超えてしまうと、6年目以降になっても未払利息の発生が止まらなくなり、未払利息が貯まり続けることになります」と書いています。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
毎月支払うべき利息の金額が、返済額よりも多くなりました。未払利息が発生しています。
半分ではなく、ゼロになります。
変わらないのではなく、ゼロになります。
正解です。残高は減らなくなります。
増えることはありません。
サッと理解
残高は減らなくなります。
未払利息に対して、さらに利息がかかることは一般的にないとされている。
じっくり理解
資料は「未払利息が発生すると、返済額からローンの元金部分に充当される金額はゼロになります。つまり、ローン残高は減らなくなり、利息だけを支払っていく状態が続いてしまいます」としています。毎月払っているのに残高が動かない状態です。さらに、払いきれなかった利息は未払利息として蓄積されていきます。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
返済額の上限が月100,000円になりました。ローン残高は30,000,000円のままとします。
答え 4％
サッと理解
年1,200,000円を残高で割って、年4％です。
じっくり理解
100,000 × 12 ＝ 1,200,000円が1年分の利息です。1,200,000 ÷ 30,000,000 ＝ 0.04 で、年4％。これを超えると、上限いっぱいの100,000円を払っても利息に足りません。資料も「ローン残高に応じた利息部分の金額が10万円を超えてしまうと、6年目以降になっても未払利息の発生が止まらなくなり、未払利息が貯まり続けることになります」としています。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
実際の場面で、何を確認すべきかを判断します。
「金利が上がった」と聞きました。
正解です。率だけでは、額になりません。
桁数からは、額が出ません。
契約日は、額を教えてくれません。
支店名も関わりません。
サッと理解
率だけでは、額になりません。
上げ幅に残高を掛けて12で割り、月いくらかを出す
上げ幅の数字の小ささだけを見て、影響は小さいと決める
同じ0.5ポイントが、残高30,000,000円なら月12,500円、15,000,000円なら月6,250円。
じっくり理解
この回では、同じ0.5ポイントが残高30,000,000円なら月12,500円、15,000,000円なら月6,250円になりました。決めているのは残高です。桁数も、契約日も、支店名も、月いくら増えるかを教えてくれません。残高に上げ幅を掛けて12で割れば、その月から効いてくる額が出ます。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報
金利の変化を、率だけで受け取らないようにします。
曜日は、額と関わりません。
支店名も関わりません。
正解です。二つがそろって、初めて向きが分かります。
ページ数も関わりません。
サッと理解
二つがそろって、初めて向きが分かります。
率だけでは、どちらの数字も出てこない。
じっくり理解
この回では、残高30,000,000円と返済額100,000円という二つの数字から、年4％を超えると上限いっぱいでも利息に足りなくなることが出てきました。残高は増える額を決め、返済額はどこまで払えるかを決めます。曜日も、支店名も、ページ数も、その二つを教えてくれません。
出典 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」 ／ 2026年9月時点の情報