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お金の土台を作る

預金500万円、住宅ローン3,000万円。資産は500万円と言える？

数え方の違うものを、同じ表に並べてから引きます。

このページの要点

国税庁は、土地を路線価方式または倍率方式で、家屋を固定資産税評価額に1.0を乗じて評価するとしています。資料のマンションの例では、敷地利用権が10,500千円、区分所有権が4,000,000円で、合わせて14,500,000円。ここに預金5,000,000円を足すと資産は19,500,000円ですが、住宅ローン残高30,000,000円を引くと10,500,000円足りません。預金だけを見た＋5,000,000円とは、15,500,000円の開きになります。

最終更新 2026年9月10日 ／ 全 15 問 ・知る 3 ・わかる 2 ・見抜く 3 ・ケースで考える 5 ・判断する 2

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目次 全 15 問

知る 3 問

  1. 土地家屋の評価
  2. 家屋の評価
  3. 路線価

わかる 2 問

  1. 資産
  2. 路線価

見抜く 3 問

  1. 土地家屋の評価
  2. 評価額
  3. 評価額

ケースで考える 5 問

  1. 路線価方式
  2. 家屋の評価
  3. 資産
  4. 倍率方式
  5. 負債

判断する 2 問

  1. 財産全体の把握
  2. 資産

知る

このテーマを理解するために必要な基本を押さえます。

国税庁は、土地と家屋の評価方法を定めています。

それぞれ、どういう方法ですか。

答え 路線価方式 … 路線価が定められている地域の土地を評価する方法／倍率方式 … 固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法／家屋の評価 … 固定資産税評価額に1.0を乗じて計算する／マンションの評価 … 敷地利用権の価額と区分所有権の価額の合計額による

サッと理解

固定資産税評価額は、二つの方法に出てきます。

知るお金の土台を作る★★★★
対象評価方法
土地（路線価が定められている地域）路線価方式。路線価を各種補正率で補正した後、面積を乗じる
土地（路線価が定められていない地域）倍率方式。固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる
家屋固定資産税評価額に1.0を乗じる（評価額は固定資産税評価額と同じ）
マンション敷地利用権（土地部分）＋ 区分所有権（家屋部分）

路線価は、路線に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額。路線価図には千円単位で表示。

じっくり理解

土地は路線価方式か倍率方式のどちらかで評価します。路線価が定められている地域なら路線価方式、定められていない地域なら倍率方式です。家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じるので、評価額は固定資産税評価額と同じになります。マンションは、土地部分と家屋部分を別々に出して合計します。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

家屋は、固定資産税評価額に＿を乗じて計算した金額によって評価します。

  • A 0.7

    0.7ではありません。

  • B 0.8

    0.8でもありません。

  • C 1.0 正解

    正解です。掛けても、額は変わりません。

  • D 1.2

    1.2でもありません。

サッと理解

掛けても、額は変わりません。

知るお金の土台を作る★★
家屋 → 固定資産税評価額 × 1.0 → 評価額は固定資産税評価額と同じ→土地（倍率方式）→ 固定資産税評価額 × 一定の倍率→土地（路線価方式）→ 路線価を補正した後、面積を乗じる

同じ自宅でも、土地と家屋で数え方が違う。

じっくり理解

資料は「固定資産税評価額に1.0を乗じて計算した金額によって評価します。したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです」としています。倍率方式の土地では「一定の倍率」を乗じますが、家屋では1.0と決まっています。倍率という言葉が出てきても、掛ける数が1.0なら額は動きません。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

四つの言い分を、一つずつ確かめてください。

  • A 路線価は、1平方メートル当たりの価額である 正解

    通ります。面積を掛ける前の、単位あたりの額です。

  • B 路線価図には、円単位で価額が表示されている

    路線価図には、千円単位で表示されています。

  • C 倍率方式は、路線価が定められている地域で使う

    倍率方式は、定められていない地域で使います。

  • D 賃貸されている土地や家屋も、同じように評価される

    権利関係に応じて、評価額が調整されます。

サッと理解

面積を掛ける前の、単位あたりの額です。

知るお金の土台を作る★★★★

資料に書いてあること

  • 路線価は、路線に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額
  • 路線価図には千円単位で表示している
  • 倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地を評価する方法
  • 賃貸されている土地や家屋は、権利関係に応じて評価額が調整される

路線価方式では、各種補正率で補正した後に面積を乗じる。

じっくり理解

資料は路線価を「路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額」としています。路線価図には千円単位で表示され、円単位ではありません。倍率方式は路線価が定められていない地域で使う方法です。賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

わかる

仕組みや計算のしかたを確かめます。

預金が5,000,000円あります。ほかに自宅と、住宅ローン残高30,000,000円があります。

資産は500万円と言えますか。

  • A 500万円で正しい

    預金だけを取り出した数字です。

  • B 自宅と負債も入る 正解

    正解です。持っているものも、負っているものもあります。

  • C 預金だけが資産

    自宅も、持っているものの一つです。

  • D 判断する材料がない

    評価方法が定められているので、額に直せます。

サッと理解

持っているものも、負っているものもあります。

わかるお金の土台を作る★★★
資産と負債を並べる
  • 預金 5,000,000円
  • 自宅（土地部分）路線価方式などで評価
  • 自宅（家屋部分）固定資産税評価額に1.0を乗じて評価
  • 住宅ローン残高 30,000,000円（負っているもの）

預金と住宅ローン残高は、この回で置いた例。

じっくり理解

自宅にも価額があり、住宅ローンには残高があります。預金だけを取り出すと、持っているもののうち一つだけを見て、負っているものをまったく見ないことになります。国税庁は土地と家屋の評価方法を定めているので、自宅を額に直すことはできます。並べてから引くと、答えの向きが変わることもあります。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

路線価図には、路線価が表示されています。

どの単位で表示されていますか。

  • A 円単位

    円単位ではありません。

  • B 万円単位

    万円単位でもありません。

  • C 百円単位

    百円単位でもありません。

  • D 千円単位 正解

    正解です。資料の例も「500千円/㎡」でした。

サッと理解

資料の例も「500千円/㎡」でした。

わかるお金の土台を作る★★★
路線価図の表示 → 千円単位→500千円/㎡ → 1平方メートル当たり500,000円→10,500千円 → 10,500,000円

単位を取り違えると、桁が1,000倍ずれる。

じっくり理解

資料は「路線価図には千円単位で表示しています」としています。だから例の「500千円/㎡」は、1平方メートル当たり500,000円という意味です。単位を取り違えると、桁が1,000倍ずれます。計算のあとで円単位に直すときに、そろえ忘れないことになります。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

見抜く

誤解しやすい点や、見落としがちなリスクを見抜きます。

この資料から言えるのは、どれでしょう。

答え 土地の評価方法は、地域によって二つに分かれる／家屋の評価額は、固定資産税評価額と同じになる／マンションは、土地部分と家屋部分の合計額で評価する

サッと理解

資料は、取引価額を別の言葉で書いています。

見抜くお金の土台を作る★★★★

持っているものと負っているものを、決まった方法で額に直して並べる

預金の残高だけを見て、資産の全体だと考える

資料は、通常の評価と「通常の取引価額に相当する金額」を書き分けている。

じっくり理解

二つの評価方法、家屋の評価額が固定資産税評価額と同じであること、マンションが合計額で評価されることは、いずれも資料に書かれています。一方、資料は負担付贈与などの場合を「通常の取引価額に相当する金額によって評価します」と書き分けていて、通常の評価額と取引価額を同じものとはしていません。賃貸されている土地や家屋は、権利関係に応じて評価額が調整されます。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

「相続税を計算するときの評価額は、その家が売れる値段と同じだ」と考えました。

この考え方は、どうですか。

  • A 売れる値段と同じ

    同じとは書かれていません。

  • B 評価額のほうが高い

    どちらが高いかは、資料に書かれていません。

  • C 別の数え方 正解

    正しい見方です。資料は、二つを書き分けています。

  • D 評価額は使えない

    公的に決まった数え方として、使えます。

サッと理解

資料は、二つを書き分けています。

見抜くお金の土台を作る★★★★

通常の評価

  • 土地 → 路線価方式または倍率方式
  • 家屋 → 固定資産税評価額 × 1.0

通常の取引価額に相当する金額

  • 負担付贈与により取得した土地や家屋等
  • 個人の間の対価を伴う取引により取得した土地や家屋等

資料は、この二つを書き分けている。どちらが高いかは書かれていない。

じっくり理解

資料は通常の評価方法を定めたうえで、負担付贈与や個人の間の対価を伴う取引で取得した土地や家屋等について贈与税を計算するときは「通常の取引価額に相当する金額によって評価します」としています。わざわざ別の言葉を使っているということは、通常の評価額と取引価額が同じものとして扱われていない、ということになります。どちらが高いかは、資料には書かれていません。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

同じ家屋でも、自分で住んでいる場合と、人に貸している場合があります。

資料は、貸している場合をどうするとしていますか。

  • A 評価しない

    評価しないのではありません。

  • B 権利関係に応じて調整する 正解

    正解です。誰の権利が乗っているかで変わります。

  • C 同じ額で評価する

    同じ額にはなりません。

  • D 倍率方式だけを使う

    方式の話ではありません。

サッと理解

誰の権利が乗っているかで変わります。

見抜くお金の土台を作る★★★

メリット

  • 同じ家屋でも、状態に応じた額になる
  • 貸宅地や貸家建付地には、別の評価の決まりがある

デメリット

  • 名前が同じでも、額が一つに決まらない
  • 自分で住んでいる場合の額を、そのまま当てはめられない

資料は、貸宅地の評価や貸家建付地の評価を別コードとして案内している。

じっくり理解

資料は「賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています」としています。同じ建物でも、借りている人の権利が乗っていれば、持ち主が自由にできる度合いが違うからです。持っているものを数えるときは、名前だけでなく、どういう状態で持っているかまで見ることになります。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

ケースで考える

具体的な条件のもとで考えます。

資料のマンションの例です。正面路線価は500千円/㎡、面積（地積）は3,500.00㎡でした。

敷地全体の価額は、いくらですか。（単位：千円）

答え 1750000千円

サッと理解

500千円 × 3,500.00㎡ で、1,750,000千円です。

ケースお金の土台を作る★★★
  • 500千円／㎡正面路線価
  • 3,500.00㎡面積（地積）
  • 1,750,000千円敷地全体の価額

資料の計算例と同じ。路線価図は千円単位で表示されている。

じっくり理解

路線価は1平方メートル当たりの価額なので、面積を掛けます。路線価図には千円単位で表示されているため、この計算も千円のまま進みます。資料も同じ例で1,750,000千円としています。実際には奥行価格補正率などの各種補正率で補正してから面積を乗じますが、この例では補正のない自用地として計算されています。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

資料の例では、マンションの区分所有権（家屋部分）の固定資産税評価額が4,000,000円でした。家屋は、固定資産税評価額に1.0を乗じて評価します。

家屋部分の価額は、いくらですか。（単位：円）

答え 4000000円

サッと理解

4,000,000 × 1.0 で、4,000,000円です。

ケースお金の土台を作る★★
  • 4,000,000円固定資産税評価額
  • 1.0乗じる数
  • 4,000,000円家屋部分の価額

資料の計算例と同じ。評価額は固定資産税評価額と同じになる。

じっくり理解

1.0を乗じるので、評価額は固定資産税評価額と同じです。資料も「したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです」と書いています。土地は路線価や倍率を使うのに、家屋はそのまま。同じ自宅でも、土地と家屋で数え方が違います。固定資産税評価額は、課税明細書などで確かめられます。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

預金が5,000,000円。自宅は資料の例と同じで、敷地利用権が10,500千円、区分所有権が4,000,000円です。

持っているものの合計は、いくらですか。（単位：円）

答え 19500000円

サッと理解

5,000,000 ＋ 10,500,000 ＋ 4,000,000 で、19,500,000円です。

ケースお金の土台を作る★★★
  • 5,000,000円預金
  • 10,500,000円敷地利用権（土地部分）
  • 4,000,000円区分所有権（家屋部分）
  • 19,500,000円合計

自宅の評価額は、資料の計算例をそのまま使っている。

じっくり理解

敷地利用権の10,500千円は10,500,000円です。千円単位と円単位が混ざっているので、そろえてから足します。三つを合わせると19,500,000円。ここまでは、持っているものだけを並べた数字です。負っているものは、まだ引いていません。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

路線価が定められていない地域の土地を評価します。

どの方式を使いますか。

  • A 路線価方式

    路線価方式は、路線価が定められている地域で使います。

  • B 倍率方式 正解

    正解です。固定資産税評価額に、倍率を乗じます。

  • C 取引価額方式

    そのような方式は、資料にありません。

  • D 固定資産方式

    そのような方式も、資料にありません。

サッと理解

固定資産税評価額に、倍率を乗じます。

ケースお金の土台を作る★★★
土地の評価
  • 路線価が定められている地域 → 路線価方式
  • 路線価が定められていない地域 → 倍率方式

路線価図および評価倍率表は、国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で閲覧できる。

じっくり理解

資料は「倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地を評価する方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額…に一定の倍率を乗じて計算します」としています。路線価図と評価倍率表は、国税庁ホームページの「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で閲覧できるとされています。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

持っているものの合計は19,500,000円です。住宅ローンの残高は30,000,000円あります。

差し引くと、いくら足りませんか。（単位：円）

答え 10500000円

サッと理解

30,000,000 − 19,500,000 で、10,500,000円足りません。

ケースお金の土台を作る★★★★
  • 住宅ローン残高（円）
  • 持っているものの合計（円）
  • 足りない額（円）

預金だけを見た＋5,000,000円とは、15,500,000円の開きになる。

じっくり理解

預金だけを見れば＋5,000,000円ですが、持っているものと負っているものを並べると−10,500,000円になります。二つの答えの開きは15,500,000円。同じ人の同じ日の話でも、何を数えるかで向きまで変わります。自宅の評価額が下がれば、住宅ローン残高は変わらないので、足りない額はそのぶん増えます。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

判断する

実際の場面で、何を確認すべきかを判断します。

自分の資産がいくらあるかを確かめようとしています。

するのは、どれでしょう。

  • A 通帳を数える

    通帳の数は、金額と関わりません。

  • B 負債も並べる 正解

    正解です。並べないと、向きを取り違えます。

  • C 口座を増やす

    口座を増やしても、資産は増えません。

  • D 明細を印刷する

    印刷しても、負っている側は出てきません。

サッと理解

並べないと、向きを取り違えます。

判断お金の土台を作る★★★

持っているものと負っているものを、同じ表に並べて引く

預金の残高だけを見て、資産の全体だと考える

預金だけなら ＋5,000,000円。並べると −10,500,000円。

じっくり理解

この回の例では、預金だけを見れば＋5,000,000円、持っているものと負っているものを並べると−10,500,000円でした。開きは15,500,000円で、プラスとマイナスが入れ替わっています。通帳を数えることも、口座を増やすことも、明細を印刷することも、この向きを教えてくれません。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

資産と負債を一覧にします。

そのときにするのは、どれですか。

  • A 両方を並べる 正解

    正解です。片方だけでは、差が出せません。

  • B 預金だけを並べる

    預金だけでは、全体になりません。

  • C 大きい順に並べる

    順番を変えても、差は出ません。

  • D 買った順に並べる

    買った順でも、差は出ません。

サッと理解

片方だけでは、差が出せません。

判断お金の土台を作る★★★
持っているもの額
預金5,000,000円
自宅（土地部分）10,500,000円
自宅（家屋部分）4,000,000円
合計19,500,000円
負っているもの（住宅ローン残高）30,000,000円
差−10,500,000円

自宅の評価額は、資料の計算例をそのまま使っている。

じっくり理解

持っているものを足すだけでは、負っているものが見えません。負っているものだけを見ても、持っているものが見えません。両方を同じ表に載せて初めて、差が出ます。しかも土地と家屋には決まった評価方法があるので、額に直すことができます。大きい順も、買った順も、差を出す助けにはなりません。

出典 国税庁「No.4602 土地家屋の評価」 ／ 2026年9月時点の情報

読んだら、解いて確かめる

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