住宅ローンやカードローンの借り換えで得する？諸費用と損益分岐点の知識を徹底解説

はじめに

住宅ローンやカードローン、自動車ローンなど、複数のローンを抱えていると、毎月の返済額が家計を圧迫することがあります。そんな時に検討したいのが「借り換え」です。借り換えとは、現在借りているローンを、より有利な条件のローンに乗り換えることで、金利の引き下げや返済期間の見直しなどを図り、返済負担を軽減する方法です。

しかし、借り換えには注意点もあります。それは、新しいローンを組む際に発生する「諸費用」の存在です。借り換えで本当に得をするのかどうかは、この諸費用を考慮に入れて判断する必要があります。この記事では、借り換え時にかかる諸費用の種類や相場、そして損益分岐点の考え方について、具体的に解説します。

この記事を読めば、借り換えのメリット・デメリットを理解し、自分にとって最適な選択肢を選ぶための知識が身につきます。ぜひ最後まで読んで、賢い借り換えを実現してください。

金利が低いからこそ、手数料というコストをいかに削減するかが重要です。優遇条件を理解し、最もお得に使える方法を見つけることが、賢い金融生活の第一歩となります。

借り換え時にかかる諸費用とは？内訳と相場を徹底解説

借り換えを検討する際、まず頭に入れておくべきなのが「諸費用」の存在です。借り換えは、単に金利が低いローンに乗り換えるだけでなく、新しいローンを契約するための費用が発生します。これらの費用は、借り換えのメリットを打ち消してしまう可能性もあるため、事前にしっかりと把握しておくことが重要です。

ここでは、借り換え時にかかる主な諸費用の種類と相場について、詳しく解説します。

事務手数料

事務手数料は、金融機関がローン契約の手続きを行う際に発生する手数料です。その金額は、金融機関によって異なりますが、一般的には「融資額の〇％」という形で設定されていることが多いです。例えば、融資額の2%程度が相場と言えるでしょう。1000万円の借り換えであれば、事務手数料は20万円になります。

固定金額の場合もあります。変動金利型住宅ローンの事務手数料は定額であることが多く、5万円程度が相場です。一部のネット銀行などでは、事務手数料が無料になるキャンペーンを実施している場合もありますので、複数の金融機関を比較検討することが大切です。

事務手数料は、借り換えの際に必ず発生する費用の一つであり、その金額も決して小さくありません。借り換えを検討する際には、必ず事務手数料の金額を確認し、総費用に含めて検討するようにしましょう。

• 事務手数料は融資額の数%で計算されることが多い
• 金融機関によって金額が異なる
• 無料になるキャンペーンもある

保証料

保証料は、ローンを組む際に、保証会社に支払う費用です。保証会社は、万が一、返済が滞った場合に、代わりに金融機関に返済を行う役割を担います。保証料を支払うことで、万が一の事態に備えることができます。

保証料の支払い方法には、大きく分けて「一括前払い方式」と「金利上乗せ方式」の2種類があります。

• 一括前払い方式： 借り入れ時に、保証料を一括で支払う方法です。
• 金利上乗せ方式： 毎月の返済金利に、保証料相当分が上乗せされる方法です。

どちらの方式を選択するかによって、総支払額が変わってくるため、慎重に検討する必要があります。一般的には、一括前払い方式の方が、総支払額が少なくなる傾向があります。しかし、まとまった資金が必要になるというデメリットもあります。

保証料は、金融機関や保証会社によって金額が異なります。また、ローンの種類や借入期間、借入額などによっても変動します。借り換えを検討する際には、複数の金融機関から見積もりを取り、保証料の金額を比較検討することが重要です。

保証料は、高額になることもありますので、借り換えの際には、必ず確認しておきましょう。

• 保証会社に支払う費用
• 一括前払い方式と金利上乗せ方式がある
• 金融機関によって金額が異なる

印紙代

印紙代は、ローン契約書に貼る印紙にかかる税金です。印紙税法によって定められており、契約金額に応じて金額が変わります。借り換えの場合、新しいローン契約を結ぶことになるため、印紙代が発生します。数千円から数万円程度が目安となります。

印紙代は、契約金額によって金額が決まるため、事前に確認しておくことができます。国税庁のホームページなどで、印紙税額の一覧表を確認することができますので、参考にしてください。

印紙代は、他の諸費用に比べると金額は小さいですが、借り換えにかかる費用の一部であることを忘れずに、予算に含めておくようにしましょう。

• ローン契約書に貼る印紙にかかる税金
• 契約金額によって金額が決まる
• 数千円から数万円程度が目安

抵当権設定費用（住宅ローンの場合）

住宅ローンの借り換えの場合、新しい金融機関で新たに抵当権を設定する必要があります。抵当権とは、万が一、ローンの返済が滞った場合に、金融機関が担保として不動産を差し押さえることができる権利のことです。抵当権を設定するためには、登録免許税や司法書士への報酬などの費用が発生します。

登録免許税は、不動産の評価額に応じて金額が決まります。また、司法書士への報酬は、司法書士事務所によって異なります。事前に見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。

抵当権設定費用は、住宅ローンの借り換えの場合にのみ発生する費用です。他のローン（カードローンや自動車ローンなど）の借り換えでは発生しません。

• 住宅ローンの借り換えの場合に発生
• 登録免許税や司法書士への報酬などが含まれる
• 事前に見積もりを取ることが重要

その他の費用

上記以外にも、借り換えの際には、以下のような費用が発生する場合があります。

• 繰り上げ返済手数料： 現在借りているローンを繰り上げ返済する際に発生する手数料です。
• 不動産鑑定評価費用： 不動産の価値を鑑定してもらう際に発生する費用です（住宅ローンの場合）。
• 団体信用生命保険料： 団体信用生命保険（団信）に加入する際に発生する保険料です（住宅ローンの場合）。

これらの費用は、借り換えの条件や状況によって発生するかどうかが異なります。借り換えを検討する際には、事前に金融機関に確認し、必要な費用を全て把握しておくようにしましょう。

借り換えの諸費用は、種類が多く、金額もそれぞれ異なります。しかし、これらの費用をしっかりと把握し、総費用を計算することで、借り換えが本当に得なのかどうかを判断することができます。借り換えを検討する際には、必ず諸費用を考慮に入れるようにしましょう。

諸費用は、借り換えの成否を左右する重要な要素です。隠れたコストがないか、契約前にしっかりと確認しましょう。

損益分岐点とは？借り換えで本当に得するタイミング

借り換えで経済的なメリットを得るためには、「損益分岐点」という考え方が重要になります。損益分岐点とは、借り換えによって削減できる利息額が、支払った諸費用の総額とイコールになる時点（期間）のことです。つまり、この損益分岐点を過ぎて初めて、借り換えによる経済的なメリットが出始めるのです。

例えば、借り換えにかかる諸費用の総額が30万円だったとします。借り換えによって、毎月の返済額が5,000円削減できたとすると、1年間で6万円の利息を削減できることになります。この場合、損益分岐点は5年（30万円 ÷ 6万円/年 = 5年）となります。つまり、5年以上ローンを返済し続ければ、借り換えによって経済的なメリットを得られることになります。

損益分岐点は、借り換えの判断をする上で非常に重要な指標となります。損益分岐点が短いほど、早く経済的なメリットを得られるため、有利な借り換えと言えます。逆に、損益分岐点が長すぎる場合は、借り換えをしても経済的なメリットを得られない可能性があるため、慎重に検討する必要があります。

損益分岐点は、以下の計算式で求めることができます。

損益分岐点（年数）＝ 諸費用の総額 ÷ 年間の利息削減額

損益分岐点の計算例

具体的な例を挙げて、損益分岐点の計算方法を説明します。

【例】

• 現在のローン残高：500万円
• 現在の金利：3.0%
• 借り換え後の金利：2.0%
• 借り換えにかかる諸費用：20万円

この場合、年間の利息削減額は、以下のように計算できます。

年間の利息削減額 ＝ 500万円 × (3.0% – 2.0%) ＝ 5万円

したがって、損益分岐点は、以下のように計算できます。

損益分岐点 ＝ 20万円 ÷ 5万円/年 ＝ 4年

この例では、4年後に損益分岐点を迎え、それ以降は借り換えによる経済的なメリットを得られることになります。

損益分岐点は、あくまで目安として考えるようにしましょう。金利の変動や、繰り上げ返済などによって、実際の損益分岐点は変動する可能性があります。しかし、損益分岐点の考え方を理解しておくことで、借り換えのメリット・デメリットをより正確に判断することができます。

借り換えを検討する際には、必ず損益分岐点を計算し、自分にとって最適な選択肢を選ぶようにしましょう。

損益分岐点を意識することで、借り換えが本当に「お得」かどうかを見極めることができます。焦らず、じっくりと計算してみましょう。

借り換えシミュレーションで賢く判断！重要な比較ポイント

借り換えを検討する際には、必ずシミュレーションを行い、事前にどれくらいのメリットがあるのかを確認することが重要です。シミュレーションを行うことで、借り換えによる利息削減効果や、損益分岐点などを把握し、自分にとって最適な選択肢を選ぶことができます。

ここでは、借り換えシミュレーションを行う上で、特に重要な比較ポイントについて解説します。

利息削減総額の計算

まず、借り換えによってどれくらいの利息を削減できるのかを計算します。利息削減総額は、以下の計算式で求めることができます。

利息削減総額 ＝ 現在のローンの総支払利息 – 借り換え後のローンの総支払利息

現在のローンの総支払利息と、借り換え後のローンの総支払利息は、金融機関のホームページや、ローン計算サイトなどで簡単に計算することができます。

利息削減総額を計算する際には、以下の点に注意しましょう。

• 金利タイプ（固定金利、変動金利）を考慮する
• 返済期間を統一する
• 繰り上げ返済の予定を考慮する

特に、金利タイプは、利息削減総額に大きく影響するため、慎重に検討する必要があります。

諸費用総額との比較

次に、計算した利息削減総額と、借り換えにかかる諸費用の総額を比較します。利息削減総額が諸費用総額を上回る場合は、借り換えによって経済的なメリットを得られる可能性があります。しかし、諸費用総額が利息削減総額を上回る場合は、借り換えをしても経済的なメリットを得られないため、見送るべきでしょう。

利息削減総額と諸費用総額を比較する際には、損益分岐点も考慮に入れるようにしましょう。損益分岐点が短ければ、早く経済的なメリットを得られるため、有利な借り換えと言えます。逆に、損益分岐点が長すぎる場合は、借り換えをしても経済的なメリットを得られない可能性があるため、慎重に検討する必要があります。

損益分岐点の期間

損益分岐点の期間が、無理のない期間であるかどうかを確認しましょう。一般的に、損益分岐点は短いほど有利とされますが、個人のライフプランや返済計画によって、許容できる期間は異なります。例えば、数年以内にまとまった収入が入る予定がある場合は、多少損益分岐点が長くても、借り換えによって毎月の返済額を減らすことを優先するのも一つの選択肢です。

借り換えシミュレーションを行う際には、複数の金融機関から見積もりを取り、金利や諸費用、返済期間などを比較検討することが重要です。また、シミュレーションの結果だけでなく、自分のライフプランや返済計画も考慮に入れ、総合的に判断するようにしましょう。

シミュレーションは、借り換えの羅針盤です。様々な条件で試算し、将来の家計に最適なプランを見つけましょう。

諸費用を賢く調達する方法！ローンに上乗せする際の注意点

借り換えの際に発生する諸費用は、数十万円から数百万円に及ぶこともあり、大きな負担となることがあります。諸費用を現金で用意するのが理想ですが、難しい場合は、新しい借入に上乗せして借りることも可能です。

ここでは、諸費用をローンに上乗せする際の注意点について解説します。

諸費用を上乗せするメリット・デメリット

諸費用をローンに上乗せするメリットは、まとまった資金を用意する必要がないことです。手元に資金がない場合でも、借り換えを実行することができます。

しかし、デメリットもあります。それは、上乗せした分の元本にも利息がかかるため、総支払額が増えてしまうことです。また、損益分岐点が延びてしまう可能性もあります。

損益分岐点への影響

諸費用をローンに上乗せすると、元本が増えるため、その分の利息も増えます。したがって、利息削減効果が打ち消され、損益分岐点は延びることになります。つまり、借り換えによって経済的なメリットを得られるまでに、より長い期間が必要になるということです。

例えば、諸費用を20万円ローンに上乗せした場合、金利が2.0%だとすると、年間4,000円の利息が増えることになります。この4,000円の利息を回収するためには、さらに時間がかかることになります。

総支払額の比較

諸費用をローンに上乗せする場合は、必ず総支払額を比較するようにしましょう。諸費用を現金で支払う場合と、ローンに上乗せする場合で、総支払額がどれくらい変わるのかを比較することで、どちらがお得なのかを判断することができます。

総支払額を比較する際には、金利だけでなく、返済期間も考慮に入れるようにしましょう。返済期間が長くなるほど、総支払額は増える傾向があります。

他の調達方法の検討

諸費用をローンに上乗せする以外にも、以下のような調達方法があります。

• 自己資金： 貯蓄やボーナスなどから、自己資金で支払う。
• 親族からの借り入れ： 親や兄弟など、親族から借りる。
• カードローン： カードローンを利用して、一時的に資金を調達する。

これらの方法も検討し、自分にとって最適な調達方法を選ぶようにしましょう。

諸費用をローンに上乗せすることは、手軽に借り換えを実行できる反面、総支払額が増えてしまうというデメリットもあります。借り換えを検討する際には、必ず複数の選択肢を比較検討し、慎重に判断するようにしましょう。

諸費用をどう工面するかは、借り換え戦略の重要な一部です。無理のない範囲で、最も賢い選択肢を選びましょう。

まとめとやるべきアクション

この記事では、借り換え時にかかる諸費用の種類や相場、そして損益分岐点の考え方について解説しました。借り換えは、金利の引き下げや返済期間の見直しなどを図り、返済負担を軽減する方法ですが、諸費用を考慮に入れる必要があります。借り換えで本当に得をするのかどうかは、諸費用と利息削減効果を比較し、損益分岐点を考慮して判断することが重要です。

借り換えを検討する際には、まず、複数の金融機関から見積もりを取り、金利や諸費用、返済期間などを比較検討しましょう。次に、借り換えシミュレーションを行い、利息削減効果や損益分岐点などを把握します。そして、自分のライフプランや返済計画も考慮に入れ、総合的に判断するようにしましょう。

現在検討中の借換先がある場合、提示された「諸費用総額」を書き出し、想定される「利息削減総額」と比較する試算をしてみましょう。

借り換えは、賢く利用すれば大きなメリットをもたらしますが、安易な判断は禁物です。この記事を参考に、しっかりと情報収集を行い、自分にとって最適な選択肢を選んでください。