不動産投資全般について教えてください。

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のブレイン・トータル・プランナーの舘野です。

資産運用の中でも投資額が大きいのが不動産投資です。運用方法と運用益は、賃貸不動産業として経営することで得られる内部収益と、ある一定期間所有した後に売却できた価格の合計となります。
大切なことは、不動産賃貸業ですから、居住者がいなければ商売が成り立ちません。従いまして、需要＞供給のバランスが維持できるエリアの選定と運用が基本となります。

デベロッパー等による営業によって、投資を検討するのではなく、正しい収益見込みを立てなければなりません。特に、不動産投資は金融機関からの借入が伴いますので、レバレッジ効果は生まれますが借入金の返済以下の収入の場合には、自己負担が発生することとなり、生活にも影響が生じます。

ご相談者様は、持ち家の希望がないとのことですから、空室等のリスクが伴ってもリカバーはしやすいでしょう。従いまして、年収の4倍程度の物件であれば、返済に関する負担に対応可能でしょう。
例えば、年収500万円で、頭金500万円として2000万円の投資物件を購入した場合、25年間（金利1.5％）の毎月の元利合計の返済額は約6万円です。大都市部の駅近物件であれば、一般的な家賃設定が可能となりますので、1年間で20万円以上のキャッシュを残すことが可能です。例え、3ヶ月間の空室が発生したとしても、リスクを抱えることが少なくなります。

また、東京都内で同様な物件であれば、概ね利回りは4％～5％程度ですから、あまり、築古な物件ではなく、入居率を維持できる物件を確保してください。確かに、築古物件は安価ですが、その分家賃収入の継続性にリスクがあり、ハイリターン・ハイリスクの関係となります。また、売価時も同様な懸念があり、物件の供給＞需要の関係が懸念された場合には損失が拡大することも想定されます。

最後に、今後の不動産投資の方向性ですが、2060年に向けた人口減少予測から判断すれば、人の流出率が高い地方都市などは避けるべきでしょう。必然的に就労率が高い都市部となりますが、年々建設コストはアップしてゆきますので、あまり先に実行されるのは適切でないかも知れません。アフターコロナによる経済動向を注視しながら、物件変動、借入金利、人口動態などをミックスした自己判断が必要となります。