両親からの相続

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のブレイン・トータル・プランナーの舘野です。
相続税の算定は非常に複雑で、相続税の申告を専門的に行っている税理士等がおりますが、調査から申告迄で相続財産の20％ぐらいの手数料（報酬）が掛かります。従いまして、包括的なご質問に簡単にお答えできるようなレべルではないとご承知願います。
今回は税制に基づく相続財産の内、不動産に関してザックリをお答えさせて頂きます。お気になされているの「農地」ですが、お住まいが兵庫県とのことから、都市計画区域における市街化区域か市街化調整区域によって相続財産としての価値が大きく変わります。相続税の判定には相続税路線価が使用されその土地の補正率を乗じて取得財産を算定します。また、路線価が無い土地もありますが、そのような場合は倍率方式を使用し、固定資産税評価に税制で示された倍率をかけて算出します。但し、農地転用の許可が難しというご両親のお話から、反対に農地転用できるとすれば一般の宅地並みの課税となりますから相続税の負担は重くなると思われます。概ね実勢価格（通常取引されている坪単価）の70％ぐらいであるとお考え願います。また、市街化調整区域の場合であれば、そもそも固定資産評価額低くなっておりますので、よほど広大地でない限り心配はないでしょう。
今回のご質問からは、土地の所在地や固定資産税評価書がないので、これ以上の相続税の判定できません。ご両親がお元気な内に正式な書類と情報をご提示なされて、新たにご質問かご相談なされることをお勧め致します。
続いて、相続税評価を低くするためには、一般的には自用地から貸宅地にする方法があります。
①評価額＝自用地としての価格×（1-定期借地権等の残存期間割合）となります。
更に、土地の所有者が建物を建設して貸した場合は、以下のとおり減少してゆきます。
②評価額＝自用地としての価格×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
つまり、使用する条件（賃貸割合）が増えれば評価額は減少することとなります。
アパート経営が相続税対策となるのは②を利用するからです。但し、賃貸経営（リースバックを含む）は空室率がリスクとなりますし、相続が発生した時の入居率が課題となります。
最後に、節税は長期間で対応する事ですし、相続はいつ発生するかも解かりません。また、相続財産の分配で揉める事もありますから、相続財産価値と相続税を詳細に把握し、相続税の支払いように現金化出来る財産を把握しておくか、生命保険でリカバー出来るようにしておくことが大切です。また、被相続人には遺言を準備してもらい、法務局の遺言保管制度を活用してスムーズに相続が進みようにしておいて下さい。