不動産の売却益の考え方がわかりません

男性50代 muramatsuhyさん 50代/男性 解決済み

不動産を売った場合に出た売却益とは売却時の値段から大昔に購入した値段を引いただけなんでしょうか。50年以上前の話なので現在と昔の価値が異なるので、前述した方法で売却益を計算されるのは大変迷惑だと思っています。時代背景は勘案されるものなんでしょうか。

1 名の専門家が回答しています

佐藤 元宣 サトウ  モトノブ
分野 税金・公的手当・給付金・補助金・助成金
40代前半    男性

全国

2021/03/09

ご質問の件について、まずはそれぞれの質問に対して簡単に回答をさせていただきます。

Q.不動産を売った場合に出た売却益とは売却時の値段から大昔に購入した値段を引いただけなんでしょうか。
A.土地や建物などの不動産を売却した場合における売却益は、売却時の値段から大昔に購入した値段を引いただけではありません。

Q.時代背景は勘案されるものなんでしょうか。
A.時代背景が勘案されるというよりも、あくまでも土地や建物などの不動産を売却した時の「税法」に基づいて算出されるものとなります。

これらの回答がなぜ、そのようになるのか、以下、国税庁のWEBサイトを基に引用しながら回答を進めていきます。
まず、土地や建物などの不動産を売却した場合における売却益は、税法上、譲渡所得となるのですが、譲渡所得を計算するには、以下の計算式で求めます。

譲渡所得=収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額

上記計算式を基に、それぞれの内容について回答をしていきます。

1.収入金額について
「収入金額」とは、実際に不動産を売却した金額となります。
たとえば、不動産業者に建物を300万円で売却した場合、収入金額は300万円となるイメージです。

2.取得費について
「取得費」とは、売却した土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費などが含まれます。
ただし、建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から建物を所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
なお、ご質問にありますように、50年以上も前の大昔に購入した不動産の場合、取得費が不明な場合も十分に考えられます。
このような場合、概算取得費として、「売却代金の5%」を取得費とすることができます。
たとえば、不動産業者に建物を300万円で売却した場合で、取得費が不明である場合、15万円(300万円×5%)を概算取得費とすることができるといったイメージです。
ちなみに、国税庁では、譲渡所得における「その他の取得費」として、以下のようなものも取得費に含まれるとしています。

l 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます。)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
l 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
l 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
l 土地の取得に際して支払った土地の測量費
l 所有権などを確保するために要した訴訟費用
l 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
l 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
l 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

参考:国税庁 No.3252 取得費となるもの 3 その他の取得費

3.譲渡費用について
譲渡費用とは、土地や建物などの不動産を売却するために直接かかった費用のことを言い、具体的には以下のようなものが該当します。

l 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
l 印紙税で売主が負担したもの
l 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
l 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
l 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
l 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考:国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの 

4.特別控除額について
特別控除額とは、一定の要件を満たしている場合に認められる控除額のことを言い、具体的には、以下のようなものがあります。

l 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円
l マイホームを譲渡した場合 ・・・ 3,000万円
l 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円
l 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円
l 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円
l 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円
l 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円

参考:国税庁 No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) 2 所得の計算方法(土地や建物を譲渡したとき)

質問内容からFP(回答者)が感じたこと

質問内容より、50年以上前の不動産を売却することが伺え、このことから、おそらく、質問者様は、売却を検討している不動産について、相続や贈与によって取得したものなのではないかと推測しました。
仮に、相続によって取得した不動産で一定の要件を満たした場合、すでに回答した「取得費」に対しての特例が適用できる可能性があるかもしれません。
あくまでも質問内容からは、判断することはできませんが、いずれにしましても、50年以上前に取得された不動産であることを踏まえますと、これらの不動産を譲渡した場合、長期譲渡所得(分離課税)となり、税負担は軽くなります。
不動産を売却する場合、税法で定められている各種特例が適用できる場合もあるため、不動産を売却する際にかかる税金に対して不満や疑問がある場合、やはり専門家にあたる税理士へ一度、ご相談されるのが確実で望ましいのではないかと考えます。

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