築古住宅の不動産投資の成功率は？

ご質問の件について、不動産投資における質問者様の考えを一通り確認させていただき、
その上で、回答者が感じたことを記載していきます。

はじめに、不動産投資で収益を得るためには、そもそも論として「借主にとって何かしらのメリットや魅力」がなければなりません。

そのため、借主の立場になった時に、質問者様が所有している不動産について、借主はお金を支払ってまで借りたいのか？をまずもって考えておく必要があり、自分ファーストではなく借主ファーストで物事を考えていく必要があります。

たとえば、「学区内の小中学校から近くて、スーパーも自転車でギリギリ行ける範囲と立地は悪くない」とあることから、この部分だけを見ますと、子育て世帯にとって需要がありそうな気が致します。

その一方で、子育て世帯は、将来的にマイホームを持ちたいと思う方も多いことを踏まえますと、仮に入居してもらったとしても、長い期間に渡って入居してくれるかどうかについて疑問が残ります。

つまり、場合によっては、空室リスクが続くことで不動産収入が得られないことにもなり兼ねないことを意味します。

この辺も考慮した上で、築20年以上の戸建て住宅を修繕するのが得策なのかどうかを考えておきたいものです。

不動産屋の建て替えまたは更地の提案について

相続した土地に対して一戸建ての住宅が建っているということは、土地の面積はさほど大きくないことが予測されます。

しかしながら、「学区内の小中学校から近くて、スーパーも自転車でギリギリ行ける範囲と立地は悪くない」ということは、逆の発想で、将来、マイホームを持ちたいと考えている子育て世帯が入居しやすいアパートなどであれば、需要がありそうな気もします。

また、更地にして土地を売却する提案についても、そこに住みたいと考えている人が土地を購入して家を建てるといったことも十分考えられそうです。

回答者と致しましても、詳細が不明なものの、不動産屋の建て替えまたは更地の提案の方が修繕して一戸建てを貸付するよりも望ましいように感じています。

不動産所得について

仮に、質問者様が相続した一戸建て住宅を貸付した場合や建て替えによってアパートなどを建築し、それを貸付したことによって得た収入は、税法上、不動産所得にあたります。

税法上、不動産所得は、損失が生じた場合、給与所得などの他の所得と損益通算することが認められているため、納めるべき税金を少なくさせることができる場合があります。

その一方で、毎年確定申告をしなければならない、不動産所得を得るためには、初期投資が大きくかさむなどのデメリットもあるため、この辺もあらかじめ考慮しておく必要があります。

おわりに

今回の質問を振り返りますと、「修繕・貸付」、「建て替え・貸付」、「更地・売却」といった選択肢が大きく3つに分けられ、どれを選択するのかによって、税金をはじめ将来のお金に大きく左右されることは確かです。

なお、「修繕・貸付」および「建て替え・貸付」のいずれかを選択した場合、場合によっては金融機関からの借入によって多額のお金を用意することも考えられるため、そのお金を収益から返済する計画なども念入りに立てておく必要があるでしょう。

加えて、上記の場合、不動産所得におけるキャッシュフロー（お金の流れ）も意識しておく必要があるため、貸付金額（相場）も考慮した上で、お金の計画を立てておくことも必須事項になると言えそうです。