土地讓渡の名義について。

質問内容を一通り確認させていただき、回答者が個人的に感じたことも含めて質問に回答をしていきます。

なお、「土地の譲渡」と「土地の贈与」は全く意味合いが異なるのですが、質問全体より、質問にある「譲渡」とは贈与のことを指していると読み取れるため、そのような解釈で回答していくことをあらかじめご留意ください。


質問全体から感じたこと


はじめに、結論から申し上げて、実家の土地は「これまで通りまたは質問者様名義へ変更」、新たに建築する建物は「ご主人名義」にすることで、今回の問題は解決するものと考えます。

質問には「実家の土地を讓渡してくれてその場所に家を建てることを勧められています」、「旦那両親は家を建てるなら旦那名義にしてほしい」とあります。

上記より、現在の実家（建物）を一度解体し、その土地の上に新たな住宅（建物）を建設するものと読み取ることができます。

回答者の解釈の通りであるとするならば、まずは、現在既存している建物を解体した後に「建物の滅失登記」の手続きを建物（実家）の所有者であった人が行います。

その後、その土地の上に新たな住宅（建物）を建築した後、質問者様のご主人名義で所有権保存登記などの各種登記手続きをすれば足りるのではないかと思われます。

ただし、新たな住宅を建築する際、住宅ローンを夫婦で収入合算して組む場合、ご主人のみの所有権とすることで、贈与税の課税対象になってしまう可能性が高まるため注意が必要です。

ご主人単独で住宅ローンを組み、住宅を建設する分には上記のような問題が生じません。


土地の名義変更をする際の注意点


今回のご質問の場合、土地の名義変更をする際の注意点も合わせて回答していきます。

はじめに、質問者様の親から質問者様へ土地の名義変更を行う場合、贈与にあたるため、土地の評価額によっては、質問者様が贈与税や不動産取得税を納めなければならない義務が生じる可能性があります。

また、所有権が質問者様の親から質問者様へ移転することになるため、土地の所有権移転登記にかかる登記費用や登記手続きに必要な登録免許税もかかることになります。

ただし、「詳細な確認は必要」と前置きさせていただいた上で、相続時精算課税制度を活用することによって、贈与税の納税負担は避けられる可能性があることを申し添えておきます。

一方、土地の名義変更をせずにそのままにした場合で住宅ローンをご主人単独の名義で組んだ場合は、多少なりとも懸念が生じます。

それは、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合です。

通常、住宅ローンを組む場合、建物および土地に対して抵当権が設定されることになるため、建物所有者である質問者様のご主人が住宅ローンを返済できなくなってしまった場合、最悪、建物と土地が競売にかけられてしまいます。

つまり、住宅ローンの返済ができないことがきっかけで親名義の土地が無くなってしまう懸念が生じることをご理解いただく必要があります。


離婚することになった場合


質問者様が離婚することになった場合、建物の所有者であるご主人が抱えている住宅ローン（住宅ローンを組んで建物を建設した場合）をどのようにするのかが問題になると考えられます。

また、土地の所有者が質問者様または質問者様の親であることを踏まえますと、建物を売却することは難しくなることも十分に考えられるでしょう。

少なからず、離婚における財産分与において、面倒な話になることは否めないため、住宅を建設する前に、なぜ、ご主人名義にこだわるのか再確認されておくべきだと思われます。

個人的には、ご主人の両親が、わざわざ登記簿を確認して主人名義になっていることまで確認するとは思えないのですが、その辺のことも含めて、一度専門家へ詳しくご相談されてみることが望ましいと言えそうです。