2021/03/17

土地讓渡の名義について。

女性30代 meshleyさん 30代/女性 解決済み

現在旦那と未就学児の娘の3人暮らし、賃貸のアパートに住んでおり、わたしの実家のそばに家を建てることを検討しています。
実家は土地付き戸建て。両親がいずれくる退職を機にいろんな場所に住むのもいいということで、実家の土地を讓渡してくれてその場所に家を建てることを勧められています。
その際に生前贈与だとどうやらとてもお金がかかるらしく、実の娘のわたし名義にした方がどうやらまだ金額を抑えられるらしいのですが、旦那両親は家を建てるなら旦那名義にしてほしいと希望を出されています。(旦那自身はそこまで強い希望ではないそうです。)今のこのご時世、旦那との関係は良好ですが、この先離婚することが絶対ないとは言いきれないと思うので、わたしとわたしの両親は反対なのですが、旦那名義にすると万が一離婚という形になった際、当たり前だとは思うのですがすごく不利になるか専門家に聞いてみたいです。

1 名の専門家が回答しています

佐藤 元宣 サトウ  モトノブ
分野 相続・介護
40代前半    男性

全国

2021/03/21

質問内容を一通り確認させていただき、回答者が個人的に感じたことも含めて質問に回答をしていきます。

なお、「土地の譲渡」と「土地の贈与」は全く意味合いが異なるのですが、質問全体より、質問にある「譲渡」とは贈与のことを指していると読み取れるため、そのような解釈で回答していくことをあらかじめご留意ください。


質問全体から感じたこと


はじめに、結論から申し上げて、実家の土地は「これまで通りまたは質問者様名義へ変更」、新たに建築する建物は「ご主人名義」にすることで、今回の問題は解決するものと考えます。

質問には「実家の土地を讓渡してくれてその場所に家を建てることを勧められています」、「旦那両親は家を建てるなら旦那名義にしてほしい」とあります。

上記より、現在の実家(建物)を一度解体し、その土地の上に新たな住宅(建物)を建設するものと読み取ることができます。

回答者の解釈の通りであるとするならば、まずは、現在既存している建物を解体した後に「建物の滅失登記」の手続きを建物(実家)の所有者であった人が行います。

その後、その土地の上に新たな住宅(建物)を建築した後、質問者様のご主人名義で所有権保存登記などの各種登記手続きをすれば足りるのではないかと思われます。

ただし、新たな住宅を建築する際、住宅ローンを夫婦で収入合算して組む場合、ご主人のみの所有権とすることで、贈与税の課税対象になってしまう可能性が高まるため注意が必要です。

ご主人単独で住宅ローンを組み、住宅を建設する分には上記のような問題が生じません。


土地の名義変更をする際の注意点


今回のご質問の場合、土地の名義変更をする際の注意点も合わせて回答していきます。

はじめに、質問者様の親から質問者様へ土地の名義変更を行う場合、贈与にあたるため、土地の評価額によっては、質問者様が贈与税や不動産取得税を納めなければならない義務が生じる可能性があります。

また、所有権が質問者様の親から質問者様へ移転することになるため、土地の所有権移転登記にかかる登記費用や登記手続きに必要な登録免許税もかかることになります。

ただし、「詳細な確認は必要」と前置きさせていただいた上で、相続時精算課税制度を活用することによって、贈与税の納税負担は避けられる可能性があることを申し添えておきます。

一方、土地の名義変更をせずにそのままにした場合で住宅ローンをご主人単独の名義で組んだ場合は、多少なりとも懸念が生じます。

それは、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合です。

通常、住宅ローンを組む場合、建物および土地に対して抵当権が設定されることになるため、建物所有者である質問者様のご主人が住宅ローンを返済できなくなってしまった場合、最悪、建物と土地が競売にかけられてしまいます。

つまり、住宅ローンの返済ができないことがきっかけで親名義の土地が無くなってしまう懸念が生じることをご理解いただく必要があります。


離婚することになった場合


質問者様が離婚することになった場合、建物の所有者であるご主人が抱えている住宅ローン(住宅ローンを組んで建物を建設した場合)をどのようにするのかが問題になると考えられます。

また、土地の所有者が質問者様または質問者様の親であることを踏まえますと、建物を売却することは難しくなることも十分に考えられるでしょう。

少なからず、離婚における財産分与において、面倒な話になることは否めないため、住宅を建設する前に、なぜ、ご主人名義にこだわるのか再確認されておくべきだと思われます。

個人的には、ご主人の両親が、わざわざ登記簿を確認して主人名義になっていることまで確認するとは思えないのですが、その辺のことも含めて、一度専門家へ詳しくご相談されてみることが望ましいと言えそうです。

専門家にお金の悩みを相談できます

・ 月300円(税別)

・ 毎月3回まで質問が可能

・ 最短5分で回答可能

・ 100名超の認定専門家が回答

・ 回答率99%

関連する質問

2021/03/12

実家の売却益=母の収入?

現在、母が老人ホームへ入居したので、母の代理で実家の売却を進めています。3000万円の譲渡税の控除がある話をききましたが、売却益は来年度の母の収入になるかと思います。今度の確定申告で母の収入を試算しなければならないと思いますが、売却益そのものが収入になってしまうのでしょうか。

男性50代前半 muramatsuhyさん 50代前半/男性 解決済み
柏木 真一 1名が回答
2021/03/17

実家の相続対策

両親が住む築30年程の持ち家があります。まだまだ両親ともに健在ではありますが、将来的には相続することになると思います。しかし私は、県外に引っ越す予定があり、地元に戻ってくることはありません。ですので、いきなり相続となると何をどうすれば良いものかが分からず慌てふためくと思います。実家の相続に対し、何かしら対策をしていかなければと考えています。私自身が住む住まないは別にして、相続するとなると税金などが発生してくると思います。その時、少しでも節税できたらと考えますし、売却や賃借に出す方法なども検討した方が良いものかなどというのも考えます。これから先、そう遠くはない未来に向けて相続対策として今からやっておくべきことや、検討すべきことなどあれば是非とも教えて頂きたいです。

女性30代前半 rainybさん 30代前半/女性 解決済み
五十嵐 秀司 1名が回答
2021/03/09

老後の住居について

私は40代で独身で老後の住居について考えています。今は、両親がまだ健在で、同居しているのですが、ゆくゆく一人になったときに、管理が大変なので、いずれ売却して、施設に入居したいと思っています。ですが、高齢になってからですと、一人で生活していくのが大変になるので、できれば現役で仕事をしている間にどこかに入居しようかと思っています。または、マンションか一戸建てを購入して、そちらに移って老後もそこで生活すべきか迷っています。そこで興味を持っているのは、リバースモーゲージという制度です。リバースモーゲージは、高齢者が居住する住宅や土地などの不動産を担保として、一括または年金の形で定期的に銀行から融資を受け取り、受けた融資は用者の死亡時等に担保不動産を処分してももらえる制度だと聞いてきますが、この制度を利用するのに何か制限などはあるのでしょうか?まだ40代なのですが、この制度を利用できるのでしょうか?

女性50代前半 kyoko2525さん 50代前半/女性 解決済み
水上 克朗 1名が回答
2021/05/24

相続手続きについて

2019年に父が亡くなりましたが、金融機関の父名義の預貯金、不動産の相続手続きができていません。相続人は私と同居の母、別に暮らす私の姉の3人で特に揉めることなく私が相続することになりましたが、必要資料の手配で躓き、姉が非協力的になったため相続手続きが頓挫しました。相続する資産は預貯金と不動産評価合計で1千万円を超える程度なので相続税はかからないと考えていますが、このままにしておくことで追徴税等のペナルティが課されるのではないかと不安です。そこで、司法書士に依頼した場合、頓挫した手続きを引き受けてもらえるのか?どの程度の費用が必要か?このまま相続手続きを怠ったままにしておくことで、どのような問題が起きるのか?の3点について教えていただきたいです。

男性50代前半 cabinessence9さん 50代前半/男性 解決済み
植田 英三郎 1名が回答
2021/03/09

この家はどうしたらいいの?

自分の両親と二世帯住宅に住んでいます。完全に生活がわかれた二世帯です。庭もあり、植木もかなりあり、剪定も一仕事です。そんな中、母が要介護状態になり、いよいよ介護が始まりました。父もいつどうなるかわからない状態です。このままもし、両親にもしもの事があった時、この家の相続はどうなるのか、もし、私が相続するとなっても、この家を維持していくのには、お金も労力も必要です。手放したくても他の兄弟達もいるので、相続の事もあり、勝手な事は出来ないし。かと言って、本当に手放すとなった時、このような二世帯の住宅は、売れるのか。相続税はどうなるのか。このまま、住んでいた方がいいのか。両親の介護と相続、この家をどうしたらいいのか悩んでます。

女性50代前半 pepecocoさん 50代前半/女性 解決済み
森 拓哉 1名が回答