年収を本来に近づける方法は有りませんか?

男性50代 yushipapaさん 50代/男性 解決済み

現在、サブリースでアパート運営をしております。当然ですが、多額の借り入れが有り、毎月の家賃から返済している状況にあります。これ自体は、問題無いのですが、家賃の全てが年収になってしまいます。実際の手取りは家賃の半分以下で有り、ギャップが大きい状況です。新たな物件を持ちたいのですが、収入に対して年収がかなり高くなってしまい、税金が高くなってすまいます。また、年収だけが高くなるので、行政の補助も受けられなくなってしまいます。これでは、新たな投資を行う事が出来ません。現在借地にしている物件が戻ってきそうなのですが、新たな物件を建築した場合、借金を含めたその不動産の収入は倍以上になりますが、返済と利息をひくと、現在の賃料より安くなってしまいます。
どうするのが一番良いのでしょうか?

1 名の専門家が回答しています

舘野 光広 タテノ ミツヒロ
分野 家計全般・ライフプラン・家計簿・節約
60代後半    男性

全国

2021/03/09

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のブレイン・トータル・プランナーの舘野です。
申し訳ございませんが、私の読解力が低いのか、そもそもご質問の意味が理解出来ない点がございます。ご期待に沿えるよう回答を望まれるのであれば、具体的な数値をご記載頂くことで、正確に答えを出すことが可能となります。
家賃のすべてが収入となり、経費を差し引いた結果、手取り額が半分になることは理解できます。これをギャップが大きいと判断するには、投資額に対するリターンが少ないのは、計画していた家賃収入より低く、経費は高くなっているという状況ですね。また、借入金利が高く、借入元金の返済額が減価償却費と比較すると高いと考えます。続いて、申し訳ございませんが「収入に対して年収がかなり高くなる」とはどのよう現象なのでしょうか?他に給与所得があり、不動産所得との合算で所得税が高くなる。もしくは、新たな投資が現在の投資より大規模であり収入が大幅に増えるため税額が増えることは当然の結果です。従って、総所得が増える事で行政からの補助基準を超えてしまい、補助が受けられなく事は想定の範疇であると考えられます(行政からの補助とはなんでしょうか)。
続いて、新たな投資を行った場合に、借入金を増やす事で現在の収入より倍になる事は想定出来きますが、借入金の返済と利息を差し引いた結果が、現在の家賃より低くなるということは、投資する物件価格が倍以上に高いのに、家賃収入は現在の家賃並みであるため、過剰投資であると考えられます。
つまり、経営の内容を全面に見直さない限り事態の改善は見込めません。また、経営に関する指標をもっと明らかにし、利益とキャッシュフローを分離した経営を行なわなければ、将来に憂いが残ると考えれます。
特に、収入-経費=利益ですが、経費科目には現金の支出を伴わない勘定(例えば減価償却費)があり、利益=キャッシュフローとはなりません。また、収入=所得ではありませんから、課税の計算をするうえでも経費勘定を正確に把握し、所得への関心を高める事も大切です。
不動産投資を専門されている方に、お手元の資料をお見せしながら、具体的なプランをシュミレーションしてもらうことで方向性が定まると思われます。

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