収益アパートの火災・地震保険で設定すべき再調達価格

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のFP事務所ブレイン・トータル・プランナーの舘野です。

いわゆる中古アパートの保険を①「時価方式」とするか②「再調達原価方式」とするかの選択ですね。

①の場合は当然に保険料は安くなります。しかし、金融機関などからの借入金よりも低い場合には、家賃収益がなくなりますから返済に窮してしまいます。また、再建築も相当に縮小されますから、手元資金で購入していない限り適してはおりません。次に②の方式ですが、こちらであれば、現在の価値に基づいての費用換算となりますから、同程度以上の家賃を得ることが可能となります。年々建設コストも高騰しておりますから、新築時の坪単価では同様な建物を作ることが出来きません。従いまして、保険加入者として、毎年の建設費を調査しながら、保険金額を再設定しておく必要があります。

また、火災保険はあくまで全焼時に支払われる保険金額であり、被害が低い場合にはその被害程度によって補償額が変わります。更に区分ごとで保険に加入されていない場合には、家財や仮住まいの費用負担も発生する可能性があります。また、再建築までの家賃収入も見込まれた方が良いでしょう。そのような点を考慮しながら保険金額を設定しておく必要があります。

続いて、地震保険ですが、ご存じのように保険金額は火災保険の30％～50％程度であり、保険金額の上限も定められています（5000万円）。しかし、地震の影響による火災罹災は、火災保険の特約と併せることで最大100％の補償を受けることが可能となります。

不動産賃貸もビジネスでから、コスト削減の意識も理解できますが、有事の際に憂いが無いように、経費として十分な備えをしておかれて下さい。