都市部への不動産投資について

amakuwaさん、はじめまして。
ご相談内容、拝読させて頂きました。

資産運用の1つの手段として、ワンルームマンションを使った
賃貸業にご関心がおありなのですね。
場所も、都市部を考えていらっしゃるということで、選択としては
間違っていないのではないか、と感じます。

これを書かせて頂いている私自身、かれこれ15年くらい、
ワンルームマンション大家を継続して行っておりますが、
空室が出にくくて、資産運用の1つとして選んで良かったと
感じています。

私は、横浜が地元ということもあり、都心23区・川崎・横浜
という都市部に限定して、ワンルーム大家をしております。
amakuwaさんがお考えの都市部が、どのあたりを想定されて
いらっしゃるか分からない部分がありますが、この内容は
上記東京・川崎・横浜、という都市部、というイメージで
捉えてお読み頂ければと思います。

まずメリットと感じている点ですが、
・空室になりにくい（なっても次の方が決まりやすい）
・賃料が下落しにくい
・価格が落ちにくい
という点が、考えられるかと思います。

2007年に私はスタートしたので、15年弱になるのですが、
ありがたいことに、2カ月以上の空室という経験がありません。
リフォームを行ったりして日にちが経過したことはありますが、
募集を開始して、入居しても大丈夫な状態になってからは、
2ヶ月以内に次の入居者が決まっています。

家賃に関しても、交渉があり数千円下げたりしたことも
ありますが、賃料はほぼ変わらずか、むしろアップしている
ような状態でキープできております。

賃貸不動産の場合、賃料などを加味して価格が決まる（利回りなど
を踏まえて決まる）ことが多いので、賃料がある程度一定で
落ち着いていると、価格も落ちにくい、ということにつながります。

実際に売却した経験もありますが、買値と同額かそれ以上で
売却できた（賃料があがったので）という経験があります。

デメリットとしては
・現金化したいときに、株式のように素早く換金はしにくい
・管理状態が良くない物件を選んでしまうと、賃料や価格の下落にもつながりかねない
という点を感じております。

現金化をしにくいというのは、売りたいときに買い手が見つかるまでに、
株式のようにネットでクリックだけで売却できる訳ではない、というのが
イメージです。ただ、都市部で賃貸需要のあるエリアであれば、
早ければ1か月くらい、長く見ても値付けさえ間違えなければ、2～3ヶ月
くらいでは換金できるのではないか、と感じております。

管理状態に関しては、「建物全体の管理状態」と捉えて下さい。
エントランスの雰囲気、ポスト回り、ゴミ捨て場周りなど、
「入居を希望する方に選んで頂きやすい雰囲気のあるマンションかどうか」
という視点を大切にして選んで頂くことが大切だと感じています。

借り手がつかない状況が続く場合、というご指摘ですが、基本的に
選ぶ立地や管理状態などの選択を間違えなければ、例えばですが、
半年等空室が続くことは、基本的には考えにくいと思います。
募集してくれる不動産会社、賃貸管理会社次第な所もあるとは思いますが。

また、ワンルームの場合であれば、基本的に売りたい場合、買い手の候補は
不動産投資家になりますので、入居している状態の方が売りやすいと
感じます。マイホームなどの実需物件であれば、空室の方が売りやすいとは
思いますが、ワンルームの場合は、購入希望者は「投資視点」の方が多数
なので、売りたいと感じられる場合は、入居中にオーナーチェンジとして
手放すことを検討されるのが良いかと感じます。

以上、少しでもご参考になれば幸いです。