中古で購入した住宅のローンがあと900万円ほど残っている状況で早期リタイヤは可能なのか

Question

30代後半の独身です。相談したいのは早期リタイヤが可能かについてです。現在正社員で働いていますが、体もしんどくなってきており、できれば早期リタイヤしてのんびりとパートで働きたいと考えています。ただ、中古で購入した住宅のローンがあと900万円ほど残っております。毎月の返済額は4万円ほどです。必要最低限の貯蓄を残した上で、これまで優先して繰り上げ返済してきましたが、資産運用のために積み立てNISAと高配当株を始めました。今のところは好調にプラスに推移しています。利子を考えると投資に回さず先に住宅ローンの返済に充てるべきでしょうか？また、無理してでも返済を終えるまでは頑張って正社員で働くべきでしょうか？贅沢な暮らしはしておらず、必要最低限の生活でも十分だと考えています。ご意見いただければ幸いです。

松山 智彦 · Answer

　まず、住宅ローンについてですが、利息分について考慮せずに月4万円の返済で完済するには、あと19年ほ掛かります。
　パートの収入状況にもよりますが、早期リタイアするには、まずこのローンの完済を早めることが重要だと考えます。

　一方、つみたてNISA等資産運用を始めているとのこと。そこで、この積立分をローンの返済に充てるなどをすれば、または、以前から行っていたような、一定金額が貯まった時点で繰上げ返済を行えば、完済を早めることが可能です。

　ただし、住宅ローンにかかる利息よりも、運用による収益（利回りベース）の方が高いのであれば、収支バランスにおいて、黒字になっているので、積立を止めたり、繰上げ返済することは返ってデメリットです。
　因みに、資金を借り入れて、運用で借入れ利息よりも収益を上げることをレバレッジ効果と言います。

　また、今後は老後生活資金や、住宅の修繕費等の確保も必要になってくることが予想されます。

　ただ、早期リタイアがまったく出来ないわけではなく、早期リタイアのための目標を持つことが大切だと思います。
　例えば、積立NISAなどである程度の目標額（例えば老後生活資金と修繕費を併せて2,000万円など）が貯まったところで、パート生活に切り替えて、残りのローンを返済していくという方法などはいかがでしょうか。

　参考にして頂ければと思います。

お金の専門家

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