不動産の譲渡について

ご質問の件について、土地の個人売買であることを確認し、以下、ポイントを回答していきます。

はじめに、質問者様が所有している土地を購入したいと希望されている買主がおられるということで、質問者様と買主の間で、土地の売買契約を交わして売買を行うことは可能です。

この時、土地の売主である質問者様が行うべきこととして以下のようなことがあげられます。

・土地をいくらで売却するのか検討
・売買する土地の資料（登記簿謄本・固定資産税評価証明書・公図）の準備
・土地の売買契約書の作成

上記の中でも、特に、売買契約書は買主と後々トラブルにならないようにするためにしっかりと作成しておく必要があります。

なお、土地の売主である立場として最低限押さえておきたいポイントを以下、紹介します。

1．土地の売却代金は買主からの先払いが大原則

買主との間で土地の売買契約を交わし、代金を受領する前に所有権移転登記をすることだけは絶対に避けなければなりません。（自己の所有物と対抗できなくなるため）

そのため、売買契約書には、代金を受領してから所有権移転登記をする旨の文言を入れておくようにしなければなりません。

また、所有権移転登記は、買主が登記費用を負担するのが通常ですので、売主である質問者様が負担する必要はありません。

2．固定資産税の日割計算を忘れない

質問の中にもありますように、質問者様は、市役所に対して所有している土地の固定資産税を納めていることが確認できます。

固定資産税は、その年の1月1日現在において、土地や建物などの固定資産を所有している人に対して課される税金ですが、所有権移転登記をすることによって、土地の所有者が売主である質問者様から買主に移転されることになります。

この時を境に、年間の固定資産税を日割で按分し、買主にも負担してもらうことが通常となっているため、こちらも売買契約書に盛り込んでおくようにしたいものです。

なお、上記のように買主にも固定資産税を負担してもらう場合、年間の固定資産税を売主である質問者様が、いったんすべて納付しておくことでトラブルが避けられるでしょう。

3．土地を売却した場合、譲渡所得として課税対象になる

質問者様が、買主に対して土地を売却した場合、譲渡所得として所得税および住民税の課税対象になります。

土地の譲渡の場合、売却した土地の所有期間が、売却した年の１月１日現在で５年を超えるかどうかにより、短期と長期に分類され適用される税率が異なります。

また、土地を売却した金額は収入金額となるものの、その土地にかかる取得費や買主に対して売却する際にかかった費用を譲渡費用として、売却した収入金額から差し引くことが可能です。

とはいえ、こちらにつきましては、土地を売却した年に専門家である税理士へ相談・依頼して所得税の申告を確実に行ってもらうことが質問者様にとって最も得策な方法になると思われます。

おわりに

土地の個人売買にあたり、質問者様は何をどのようにしたらよいのかわからないということで、不動産登記などの専門家である司法書士や税金の専門家である税理士の協力を得ながら、土地の売却を進めていくのが安心だと言えそうです。（売買契約書は、司法書士が作成してくれます）

もちろん、各種相談や対応費用はかかってしまいますが、土地の売却金額は買主と自由に決められるため、この辺も考慮して、少しずつお話を進めてみてはいかがでしょうか。

将来的に売却できない不動産は、収益性をもたらさず、固定資産税をはじめとした維持費がかさんでお金が抜けていく原因となるため、先々のことも考えて土地の売却を検討しておきたいものです。