キャッシュフローを改善するためのローンの活用

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のブレイン・トータル・プランナーの舘野です。
ロバートキヨサキ氏「金持ち父さん、貧乏とうさん」を読まれた結果のご質問でしょうか。
不動産投資に関するご相談もＦＰ業務ですから数多く御受けしております。
確かに今後も人口減少傾向に歯止めがかかるとは思えませんから、新築住宅の供給は減少し、既存家屋も供給過多により価格減少要因となることは予測されます。家に限らず若者の自家用車への保有欲も減少傾向であり、レンタカーやカーシェアーが主流となる傾向も見られますので新車の販売台数も減少するでしょう。つまり、資産の価値（車が資産になるかは疑問）が減少しますから、保有中の運用益と保有後の売却価格も減少することを想定しなければなりません。
ご質問者様が市場を予測し、借入金を使って不動産投資する場合には、ファイナンス論からＮＰＶ法を使って投資判断を行うと思います。ＮＰＶ法とは簡単に申し上げますと、最初に融資（資本コストと呼びます）を受けて運用し、運用中の利益と売価によって得た利益の合計が資本コストより上回っていればNPVはプラスとなり投資価値があると判断する方法です。したがって、家賃の減少や物件価値の減少を読み間違えると資産運用どころか資産ロスとなります。将来の減少幅よりも、はるかに安価であり資本コストを乗せても利益が出るような物件があれば投資判断となりますが、市場が縮小してゆくことが長期において予測される場合には売り急ぎ物件でも「ババ掴み」になるような気もします。
続いて、持家と賃貸の比較ですが、需要が減少すれば賃料も資産価値も減少しますので、一概にローンで購入したほうが持家の方が得であるとは言えません。なぜならば、需要が減少した地域の土地や家屋は当然のごとく価格が低迷します。また、家屋は消費財であり、木造であれば減価償却は22年（躯体はもっと長い）と決められているように老朽化してきます。したがって、中古住宅購入後の定期的な修繕の維持管理と租税負担を含めますと、賃料以外に負担がない（修繕や管理は貸主の義務）賃貸物件の方が、定期的な経費負担しか伴わないためトータルの出費は少ないかも知れません。したがって、価格が減少した持家の方が得であるとは言い切れません。
比較としてはＮＰＶを使用すると理解出来ます。つまりレンタルで家を使用する場合と、ローン（資本コスト）を使って家を購入する場合を計算して見れば判断出来ます。住居は一生必要な物ですから一生涯を期間として計算してみる価値はあると思います。