投資を続けるか、住宅ローンの繰り上げ返済をするか

Question

30代主婦です。4歳と1歳の子供がいます。投資と住宅ローンの関係についてお伺いしたいです。住宅ローン〇2014年から35年ローンで住宅を購入。返済額は、年間100万円。あと28年残っています。投資は、〇2020年から積み立てNISA、年間40万円〇2020年からジュニアNISA、年間80万円×2人分積み立てNISAは老後の資金として、20年間続けたいと思っていますが、ジュニアNISAは、2021年からは、年間20万円×2人分、という形になると思います。今回お伺いしたいのは、積み立てNISA、ジュニアNISAで投資を続けるか、少し貯めてから、住宅ローンの繰り上げ返済をするか、ということです。主人は、団信もついているし、住宅ローン控除も使えるから、住宅ローンはこのままにしておいた方がいいと言います。子供の教育資金に関しては、義父が500万円ずつ、運用しながら用意してくれているのと、昨年、ジュニアNISAで投資した80万円×2人分と、子供の手が離れたら私も働くつもりなので、何とかなるかなぁと思っています。住宅ローンの繰り上げ返済には手数料もかかるので、一概には言えないと思いますが、ローンがあと2800万も残っていて、金利を払っているのかと思うと、なんだかソワソワしてしまい、さっさと返してしまいたい気持ちに襲われます。主人が65歳で完済予定なので、それまで払い続けられるかも心配です。よろしくお願いします。

松山 智彦 · Answer

住宅ローンに適用されている金利にもよりますが、繰上げ返済することによる利息負担の軽減効果は絶大なものです。繰上げ返済の実行は早期であればあるほど利息負担の軽減効果が高くなります。例えば200万円で金利2％、28年だとすると約130万円の負担が軽減されます。資産運用と比較すると、単純計算で2.3％分の利回りを上回る運用収益を上げられないと繰上げ返済が有利といえます。ただし、繰上げ返済を急ぐあまり、生活費や他の支出に影響がでるようでは、意味がありません。
そこで、繰上げ返済の時期を子供が独立するまで遅らせ、その後は老後生活資金の確保に専念できるので、そこで繰上げ返済を実行する。現時点で行うよりは効果が薄くなりますが、生活費や教育費などについては、安心感があると思います。
または、老後生活資金の確保のための投資を後回しにして、つみたてNISA等で一定額を確保した時点毎に繰上げ返済を実施して、利息負担を段階的に減らしていく。こちらは生活費用の貯蓄を常に100万円ほど確保しておくことを前提とします。運用利回り、ローン金利、将来の生活費や教育費を鑑みて検討していただけばと思います。
もし、可能であれば、ローン返済期間中のライフプランを構築し、収入、支出、貯蓄の推移を予測しながら、判断されることをお勧めします。

お金の専門家

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