所有している3LDKを賃貸に出した場合、儲かるのか

女性50代 kitayamaさん 50代/女性 解決済み

夫婦2人子供1人の3人家族で分譲マンションの3LDKに住んでいます。15年ほど前、地元に大手デベロッパーのマンションが建ったので、新築の部屋を購入しました。ローンはあと15年ほど残っています。子どもが成人し、今後独立する可能性もあると考えると、家族の環境が変わってこのマンションからほかの住居に引っ越す可能性も出てきます。購入する際、一戸建てかマンションか検討し、マンションなら不要になってもオーナーとして賃貸に出しやすいということで、マンションを選びました。管理会社曰く「人気のある校区なので、すぐ空室は埋まる状況」とのことでした。実際に、こちらのマンションの数軒は賃貸で、転勤族のファミリー層が入れ代わり立ち代わり入居し、常に満室の状態です。ただ、マンションは古くなってきました。もしも賃貸経営にあまりメリットがないのなら、ずっとこちらのマンションに住んだほうが後悔しないとも考えます。賃貸に出して収益が見込めるか、目安、目安を知る方法が知りたいです。

3 名の専門家が回答しています

舘野 光広 タテノ ミツヒロ
分野 不動産投資・賃貸経営
60代後半    男性

全国

2021/04/11

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のブレイン・トータル・プランナーの舘野です。

賃貸不動産業も個人経営ですから、収益計画を作成しなければ、単にどんぶり勘定となるだけです。
そのまま継続して住み続けるか、もしくは賃貸として提供するか、判断迷っている要因が、明確な可視化が出来ていない証です。収益計画書を作成するうえでは、立地上の賃貸への需要と、継続した需要が見込めるかの判断です。そして、将来の売却時の予想価格を把握することで、資金回収の可能性を把握出来ます。

そのためには、エリアに即した人口動態の予測が必要であり、人口が減少しないとの予測であれば、その理由を明確にする必要があります。また、RCの対応年数は47年間ですから、賃貸経営上の減価償却費も同様であり、住宅ローン返済と管理費から予測賃料を差し引き、減価償却費を加えた結果がプラスであれば、賃貸不動産経営が成り立ちます。
その他経費には、固定資産税や修繕積立金、不動産会社への管理手数料等を考慮する必要もあります。

続いて、事業化の大切なこととして、どのタイミングで売却するかの判断も必要であり、不動産投資としての考え方として、家賃からの内部収益と売却から得られる資金を合算され、購入資金とその他負担金を合計された金額よりも高ければ、事業化を検討する価値はあります。

近隣の業者がどのような意見を言えども、年々環境は変化してきますから、入居率は長期目線で80%程度で計算して下さい。そして、上記に記載したようにDCF法を用いた投資判断をすることで、継続的に居住することが適切なのか、賃貸不動産業とする方が良いかが明確になるでしょう。

齋藤 岳志 サイトウ タケシ
分野 不動産投資・賃貸経営
40代前半    男性

東京都 神奈川県

2021/05/05

kitayamaさん、はじめまして。
ご相談内容、拝読させて頂きました。

今のマンションから住み替えをして賃貸に出すか、
今のマンションにお住まい続けるか、を考える時が
来た時に、賃貸に出されることへの目安を考えたい
という内容かと捉えさせて頂きました。

ご相談内容を拝読する限り、管理会社の方も空室は
埋まる状況と言われていて、実際に常に満室の状態だと
いう実感もお持ちとのこと。

その状態であれば、賃貸に出して収益が見込める一番大切な
ポイントは満たされているのかと感じます。

賃貸に出すことで、一番怖いのは、「空室が続くこと」だと
私は感じています。

その点で、満室が続き、空室になりにくいマンションで
いらっしゃるということであれば、売上に相当する家賃が
継続的に入ってきやすい立地であると感じますので、
1つの目安はクリアされているように感じます。

次に大切な目安として考えて頂きたいのは、
「建物全体の管理状態」だと私は考えます。

築年数の経過に伴って、どうしても設備などは古くなる
ことは否めません。

管理費・修繕積立金を毎月皆で支払、出し合うことで、
マンション全体の資産価値の維持向上を図り、長く
安心して住める状態にすることが、マンションでは大切に
なってくると私は考えています。

もし賃貸に出して、借りて下さる方の立場にたって
考えた場合でも、部屋の中だけでなく、エントランスや廊下、
ポストなど、共用部がきれいに保たれているマンションで
あれば好感触を抱いて頂けると思います。その好印象が、
借りてくれるという想いにもつながってくれると思います。

賃貸に出して、収益が見込めるかの目安は、数字だけでの
話で言えば、「受け取る賃料で管理費や修繕積立金、固定資産税や
火災保険などの費用がまかなえるかどうか」になります。
ローンが残っていれば、そのローンを払ってもプラスになるか
どうか、です。

そのため、やはり賃貸に出す上で大切になってくるのは、
「賃料を、空室期間を短期間に抑えられるような部屋なのかどうか」です。

そこでのポイントは、重複にはなりますが、
「マンションの立地」と「選んでもらいやすい良好な管理状態」だと
私は感じています。

築年数が経過していても、管理状態が良好な物件であれば、借りて下さる
方に選んでもらえる物件として、長く保有していても支障が出にくいと
思います。

以上、少しでもご参考になれば幸いです。

古戸 賢一 フルト ケンイチ
分野 不動産投資・賃貸経営
50代前半    男性

全国

2021/06/22

kitayama様

ご質問ありがとうございます。FPオフィス ピーエス・アセットの古戸と申します。

築15年の3LDKのマンションですね。30年ローンでご購入されている以外がよくわかりません。元の価格がわかりませんので残債もわかりません。

そんな状況ですので確かなことはいえませんが、現在いただける家賃がローン支払いより多いことがまずは重要です。

築15年ですと、まだ家賃は下がると考えられます。そのマイナスを織り込んで、さらに固定資産税・火災保険費用などを計上して収益があるかが一つの目安になるかと思います。ちなみに築20年程度で家賃は下げ止まると言われています。周辺に同様な物件があればおおよその家賃がわかると思います。

あとはどこまでの利益をのぞむ(どのくらい儲けたいか)のかということになります。

賃貸に出すということは新しい住居の確保も必要になります。十分ご検討ください。

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