不動産投資/不動産ローン

男性30代 stmさん 30代/男性 解決済み

【不動産投資について】
本人35歳
妻35歳
子7歳
持ち家3年目
残債約3000万
ideco 月2万円


今後の貯蓄や老後の為に、不動産投資の提案を受けており、ワンルームの不動産投資をするか検討しています。
家賃保証付きの案件で、35年ローンで月々の支払いが5千円程度とはいえ、完済後に仮に80歳まで保有したとしても売却できなければマイナスの収支にメリットを感じないのですが、一般論としてワンルームの不動産投資についてのお知恵をいただけませんでしょうか?


月々の収支
保証賃料 : + 46,750円(55,000 - 8,250)
※家賃保証 ローン返済額 : - 43,645円
管理費・修繕積立費 : - 8,640円 (5,140 + 3,500)

月収入
月支出
+ 46,750円
- 52,285円
- 5,535円

【物件情報】
所在地 : 最寄駅 :
愛知県名古屋市中区伊勢山1丁目8-4
RC造(鉄筋コンクリート) 20.56m²
2009年9月(築11年) 2階/13階建・60戶
グローバルコミュニティ(株)

4 名の専門家が回答しています

内宮 慶之 ウチミヤ ヨシユキ
分野 不動産投資・賃貸経営
50代後半    男性

京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 三重県

2021/04/14

投資不動産についてのご相談ですね。
ワンルームマンションへの投資を勧誘されておられますが、
結論から申しますと、手を出してはいけません。

購入当初から赤字の投資なんて考える前からおかしいと思いませんか?
将来の年金の代わりとか?いろいろな営業トークがあるようですが、
少子高齢化社会でこの先何十年も今の家賃が継続するはずがありません。

家賃保証なんて、投資不動産会社が倒産すればなくなります。
老朽化が進む住宅は値上がりする可能性はありません。
現在の住宅事情が異常なのです。都心の一等地等の場合は別ですが。

このような投資案件での破綻相談は何百件もあります。
契約してしまうと、住宅ローンの他に数千万の負債を抱えるわけです。

不動産ローンは分割払いを認められているわけですが、
《期限の利益》を享受しているだけで、数か月支払いが延滞すると
《期限の利益を喪失》し、一括返済を求められます。

数千万円の負債を一括で支払うことなんて不可能です。
担保不動産は負債の額に満たないでしょう。
不動産ローンを全額返済できなければ、不動産は売却できません。

自己破産若しくは任意売却という道しか残りません。

多くの家庭崩壊を見てきました。
せっかくの幸せな家庭を考えてください。
濡れ手で泡の投資なんてあり得ません。

舘野 光広 タテノ ミツヒロ
分野 不動産投資・賃貸経営
60代後半    男性

全国

2021/04/14

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のブレイン・トータル・プランナーの舘野です。

該当の物件所在地は、金山駅から徒歩10分圏内であり、金山駅が総合駅という事で環境は悪くはありません。また、築年数も11年であり、RCという点からも耐震基準も高いものと思われます。
気になりますのは、区分の広さが狭く、あくまで学生や単身者赴任向けであることです。その点では、4年ごとの転居を考慮し、家賃保証契約でリカバーされているようですが、家賃保証契約は見直し期間も考慮する必要もありますから、約款を十分に確認なされて下さい。

続いて、事業性の確認ですが、毎月の収支がマイナス5,535円と、固定資産税評価額(仮に1200万円する)の固定資産税(1.4%)を掛けた約17万円、他に都市計画税0.3%を加える必要があり、更に建設地の土地に関する税額の按分を加えた結果の①マイナス分(赤字)、毎年の減価償却費を加えた結果が最終マイナス収支となります。結果、給与所得との総合課税によって、源泉徴収税額された還付金が①のマイナス分(赤字)以上であれは、年間キャッシュフローはプラスとなり、内部収益としては問題は一応ないと言えます。

更に、リフォーム経費も10年後には必要となりますので、その前に売却するとして、売却予測がローン残債より高いと予測出来れば問題がありませんが、金山周辺はワンルームマンションが少なく、希少価値があるのか、ファミリー向けが良いのかの判断が必要となります。

詳細な調査を実施してみないことには、購入の是非は判断しかねますので、あくまでの購入時に必要な考え方を示しておきます。

最後に、不動産投資は長期間所持することでメリットが発生しますが、購入検討時には事業投資としての明確な計算がエビデンスとなり、投資の合否を決定する要素となります。個人の場合にはリスクが生じた場合の補填はかなりのインパクトとなりますので、最終判断は御自身の投資能力をフルに発揮なされて下さい。

駒﨑 竜 コマザキ リュウ
分野 不動産投資・賃貸経営
40代後半    男性

茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県

2021/04/15

stm様

エターナルフィナンシャルグループ株式会社代表FPの駒崎です。

ワンルームマンション投資についてですが、投資対象不動産がワンルームであることは問題ではありませんが、収支がマイナスになるものは事業として成り立ちません。
毎月マイナス収支であれば、年間で考えた場合、固定資産税や火災保険料も加味して、もっとマイナス収支になりますので、REIT投資信託に積立投資した方が良い結果が期待できると思います。
私が解説しているYouTubeがありますので、参考にして頂ければと思います。

https://youtu.be/oz6Y4X7IMyw

古戸 賢一 フルト ケンイチ
分野 不動産投資・賃貸経営
50代前半    男性

全国

2021/06/22

stm様

ご質問ありがとうございます。FPオフィス ピーエス・アセットの古戸と申します。

おっしゃる通りです。

この投資にメリットは感じられません。

家賃保証は相当気をつけないといけません。

マンション投資はもともと利回りも高くありません。

家賃保証をつけなくては不安な地域で投資するのはおすすめできません。

最後にワンルーム投資の一般論です。

私はワンルーム投資をおすすめしている立場ですが、ワンルーム投資に限らず投資には目的が大切です。

そして、本当に目的を達成できる物件はもともと少数しかありません。

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