海外不動産投資

女性40代 Michieさん 40代/女性 解決済み

現在、スペイン在住ですが、日本への移住を検討しています。現在、コロンビアにマンション1室、イギリスロンドンにマンション1室を所有しています。コロンビアのマンションは、来月完成予定で残金全額支払い分の貯蓄がありますので、ローンはありません。ロンドンのマンションはローンがありますが、賃貸しているので、現時点では家賃収入でローンの返済ができています。コロンビアのマンションは現在売りに出している状況ですが、賃貸も検討しています。日本移住にあたり、現在所有のマンションを賃貸にした方がいいのか、売ってしまった方がいいのか、悩んでいます。
日本に移住が決定した場合、海外に物件を所有していると、それに対する税金、または家賃収入を得ている際の税金、またその申告に関してなど、日本の税制についても知識がほとんどないので、教えて頂きたいです。

1 名の専門家が回答しています

小松 康之 コマツ ヤスユキ
分野 不動産投資・賃貸経営
50代後半    男性

東京都 神奈川県

2021/06/04

ご質問いただき、ありがとうございます。
海外不動産であっても、それにかかる税金等については、国内不動産と変わりません。
ですから、不動産の売却については、譲渡所得という所得税がかかります。この場合、所有期間が5年未満だと、売却益の30%+復興特別所得税税2.1%+住民税9%の計41.1%の税金がかかります。
賃貸物件については、不動産所得という所得税がかかり、賃貸収入から各種経費を差し引いた残りに対し、他の所得と合算して税金がかかります。これらの申告は、該当年の翌年2/16~3/15に行う必要があります。
そして、海外物件ですから、為替変動による差益・差損も計上する必要があります。所得の計算上は、お金の動きの発生日のTTMレートで計算し、実際有高と調整することになります。
不動産投資の場合、売却のタイミングは、私は所有期間が5年を超えてからだと思います。税金の負担が違い過ぎるからです。ただし、カントリーリスクの問題があるならば、話は別です。現金を手にすることの方が優先されます。

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