不動産経営はどうすればできますか

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のブレイン・トータル・プランナーの舘野です。
不動産賃貸経営に着手するには、建設予定地のマーケティングが最優先されます。なぜならば、不動産賃貸経営は多額の融資を受ける関係から、長期間に渡るビジネスだからです。つまり、需要が継続されない場合には、賃料が入らず建設に費やした資金が回収出来ません。全てが自己資金であれば、デフォルト（破綻）は逃れる事は出来ますが、通常は銀行からの融資が80％近く残りますから、継続的に返済が続かなくなりデフォルトしてしまいます。
その点から、物件の選択（マンション建設に限定せず）より先に、マーケティングが優先されると言えます。近年、郊外でアパートメーカーの物件を目にしますが、サブリースによる賃貸経営手法であるため、土地の所有者が経営力を有している方は正直少ないです。つまり、メーカーにお任せであり、土地と建設費の融資を担い、毎月の利益を得るだけです。これも不動産投資の手法ではありますが、建設する事が優先されており、マーケティングが後付けになっているケースが多いのが現状です。確かに、相続税の関係からすれば優遇されますので、空地を相続するよりも有効であるかも知れません。しかし、我が国は2050年に向けて少子高齢化が進んでおり、地方都市での人口減少化は否めません。従って、建設時の入居予測よりも懸念材料があることを想定しておく必要もあります。また、銀行からの借入金も固定金利であれば、金利の変動には影響されませんが、変動金利の場合には、いつ金利上昇リスクが発生するかもわからず、需要の低迷（空室）が発生した場合にはダブルのリスク対応が必要となります。従って、建設の自己資金は多ければ多いほど良いのです（最低でも投資額の30％）
御相談者様が言われているように、不動産賃貸事業も経営ですから、リターンにばかりを重視せずにリスクに着目され、あくまでもデッド・ファイナンス（借入）による経営資金であることを認識し、長期（20年以上）にビジネスが継続出来るように、不動産投資に関する専門家（メーカーではありません）と綿密な打合せが必要となります。