アパート兼自宅、がなぜ相続税の節税になるの？

複雑な制度なので簡単にまとめてお伝えします。
ご実家にお父様とお母様のお二人がお住まいだとして、万一お父様が亡くなられお母様がご実家を相続された場合、評価額は80％減額されアパートにしなくても相続税は低くなります。一緒に暮らす人の住まいが無くなってしまうのを防ぐための制度です。ところが次にお母様が亡くなられた際（これを二次相続といいます）に、評価額の減額がなく相続税が高くなってしまいます。二次相続時の対策としてアパート兼自宅という提案がなされているかと思われます。
アパート兼自宅とした場合、その面積に応じて土地の評価額が減額されます。条件や地域によっても変わりますが、一例として土地の評価額が5000万円の土地にアパートを建て、自宅の割合が20％であった場合、おおよそ半分の評価額となります。
当然多額の建築費用がかかりますが、ローンを組んでも家賃収入があるので返済可能、ローン返済よりも家賃が上回れば生活費の足しにもなりますよという提案をされる場合が多いです。
相続税だけを見れば大きな節税に思えますが、大きな投資が伴い、希望する家賃収入がずっと続くか不明であり、管理費用や居住者募集時の仲介手数料等もかかってきます。家賃保証する会社もありますが、将来まで約束されておらず、途中での減額や契約解除をされてしまうリスクがあります。
間違った提案ではないのですが、一部のメリットだけを強調した提案なので、相続や不動産など多方面から慎重に検討された方が良いでしょう。