柏木 真一
柏木 真一 カシワギシンイチ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン

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東京都

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自己紹介

初めての方にもわかりやすく説明させていただきます。
ファイナンシャル・プランナーって何をしてくれるの? 何から相談すれば良いのかわからない。といった方でもご安心下さい。一緒に診断しながら問題点を探り出し改善のお手伝いをさせていただきます。
常にお客様の立場に立って、ご相談内容や悩んでおられることを良く理解した上で、それぞれのお客様に合ったご提案をさせていただきます。
安心してお気軽にご相談下さい。

専門家プロフィール

保有資格

1級ファイナンシャル・プランニング技能士 、 CFP 、 宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者) 、 住宅ローンアドバイザー 、 マンション管理士 、 管理業務主任者

得意分野

住まい選び・マイホーム・住宅ローン

業歴

5年8ヶ月

住所地

東京都

個別相談

対応分野

お金の貯め方全般 株式投資・NISA・投資信託・ETF・REIT その他資産運用 老後のお金全般 家計全般・ライフプラン・家計簿・節約 住まい選び・マイホーム・住宅ローン

対応エリア

埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県

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柏木 真一さんの回答一覧

2021/03/09
柏木 真一
柏木 真一 カシワギ シンイチ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
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お母様のお気持ちもありがたく、尊重したいところですね。けれども残念ながら1年間(1/1〜12/31)の間に110万円を超える贈与があると贈与税がかかってしまいます。
110万円を超える金額を贈与する場合、贈与税がかからないように毎年110万円を超えない範囲で何年かにわたって贈与する方法があります。但し、最初から数年にわたって贈与することを契約等で約束していると「定期贈与」といって合計金額で判断されるので、毎年その都度ごとに贈与する「連年贈与」とする必要があります。
証拠を残すために現金ではなく振込とし、毎回その都度契約書を交わしておくのが安心です。
金額が大きくてこの方法だと何年もかかってしまう、という場合には遺言書を作成してもらう方法になるかと思います。
ただ、お母さんの今のお考えとは違ってしまい、遺言書を作成するにも決まりがあるので、まずは贈与税のことをお母さんに納得していただき、その上で他の方法をご提案されるのが良いのではないでしょうか。
柏木 真一
柏木 真一 カシワギ シンイチ
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お子様がご主人の扶養に入っていれば扶養控除という仕組みでご主人の税金が減額されます。年末調整で戻ってくる税金分に含まれています。
教育費を考えた場合これだけでは全く足らないので、まずは児童手当を教育準備金として貯蓄して下さい。通常だと総額で210万になります。私立大学4年間の平均教育費が約507万円(文科省データより)なので不足分を準備する必要があります。学資保険も良いのですが、現状では金利が低く、途中で引き出す必要があった場合積立金額合計よりも低い金額しか戻ってきません。つみたてNISAの制度を利用すると年間40万円まで積み立てることができ、積み立てた金額は所得金額より控除してもらえるのでその分所得税が低くなります。金融機関専用の口座を開設して始めることになりますが、金融期間によって口座を管理する手数料や選べる投資信託などの数に差があるので、事前に調べてどこで口座を作るか検討してみて下さい。ネット証券等が比較的低めのようです。但し、投資信託も元本を割り込むリスクがあります。
ご自身の収入についてですが、年間100万を超えると住民税が、103万を超えると所得税が課税されますが、税金がかかった場合でも手取額では増えるので気にするレベルでは無いかと思われます。一般的な例として105万円の年収となった場合、所得税と住民税合わせて10,500円程度となり、100万円を5万超えて控除される金額は10,500円なので手取りは増えていることになります。(地域で若干の差あり)
但し、気をつけなければならないのは、年間106万(会社によっては年間130万円)を超えて社会保険に加入しなければならない場合で、控除される金額が増え手取りが下がってしまいます。一例として110万円の年収で社会保険加入となった場合、税金、社会保険で年間15万以上控除されることになり、手取りは少なくなってしまします。
手取りが増えるのは年収120万を超えたあたりからになります。手取りが少なくなるので損をした気分になりますが、将来の年金は増えることになり、ケガや病気で休んだ場合の傷病手当金等健康保険上有利になる部分もあります。
現在ご主人の扶養に入っておられないということは、社会保険はご自分で負担されているのではないでしょうか。既に社会保険に加入されているのなら年間106万円以上で加入の会社なら120万以上、年間130万以上で加入の会社なら155万円以上の収入になれば手取りがプラスとなってくるのでご家庭の事情が許されるのならば、この金額を目指されるのはいかがでしょうか。
2021/03/09
柏木 真一
柏木 真一 カシワギ シンイチ
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お母様のホームへのご入居、そしてご実家の売却手続きと慣れない作業で大変な思いをされていることと思います。
土地や建物を売った価格から、取得費や譲渡費用(仲介手数料など)を引いたものが譲渡所得金額となります。これに税率を掛けたものが税金となります。取得費用がわからない場合は売却価格の5%を取得費として計算することになります。
お母様が実家に住まなくなられた日から3年を経過する年の12月31日までであれば、3000万円控除が適用となり、譲渡所得金額から3000万円を控除することができます。つまり譲渡所得が3000万円以下であれば税金はかかりません。3000万控除してもまだ譲渡所得がある場合には、この金額が所得となり税金の対象となります。
注意しなければならないのは、所得税が上がるだけでなく、介護保険、後期高齢者医療保険等の負担も上がってしまうということです。状況によって違ってくる部分もあるため、売却価格がある程度わかってきたら、税理士や介護保険・後期高齢者医療保険の窓口にもご相談されることをお勧めします。
柏木 真一
柏木 真一 カシワギ シンイチ
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複雑な制度なので簡単にまとめてお伝えします。
ご実家にお父様とお母様のお二人がお住まいだとして、万一お父様が亡くなられお母様がご実家を相続された場合、評価額は80%減額されアパートにしなくても相続税は低くなります。一緒に暮らす人の住まいが無くなってしまうのを防ぐための制度です。ところが次にお母様が亡くなられた際(これを二次相続といいます)に、評価額の減額がなく相続税が高くなってしまいます。二次相続時の対策としてアパート兼自宅という提案がなされているかと思われます。
アパート兼自宅とした場合、その面積に応じて土地の評価額が減額されます。条件や地域によっても変わりますが、一例として土地の評価額が5000万円の土地にアパートを建て、自宅の割合が20%であった場合、おおよそ半分の評価額となります。
当然多額の建築費用がかかりますが、ローンを組んでも家賃収入があるので返済可能、ローン返済よりも家賃が上回れば生活費の足しにもなりますよという提案をされる場合が多いです。
相続税だけを見れば大きな節税に思えますが、大きな投資が伴い、希望する家賃収入がずっと続くか不明であり、管理費用や居住者募集時の仲介手数料等もかかってきます。家賃保証する会社もありますが、将来まで約束されておらず、途中での減額や契約解除をされてしまうリスクがあります。
間違った提案ではないのですが、一部のメリットだけを強調した提案なので、相続や不動産など多方面から慎重に検討された方が良いでしょう。
柏木 真一
柏木 真一 カシワギ シンイチ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
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お子様の将来は心配ですよね。特に教育費にはかなりのお金がかかってきます。
平均値ですが私立文系大学4年間に必要な教育費は約507万円です。(文科省データより) 全額を貯蓄する必要はないとしても50万円では不安です。まず児童手当分は貯蓄に回して下さい。全額貯蓄すると210万円になります。残り約300万円。中学、高校の月間平均教育費が4万円なので、毎月4万円は家計から支出できると考えた場合4万円×12ヶ月×4年=192万円、300万円-192万円=108万円が不足額です。貯蓄で準備するとすれば、今の貯蓄額を倍にする必要があります。
可能なら大学進学される頃の世帯収入や家計支出を予測し、教育費にどの程度回せるのか、シミュレーションしてみてください。
どうしても不足する場合、奨学金制度があります。選考基準や親の収入によっても条件が変わってくるので事前に調べておいて下さい。但し、奨学金はお子様本人が返済することになるので借入額が多くなりすぎないように。
教育ローンという方法もありますが、親の老後に影響してきます。もし祖父母からの支援が可能であれば、教育資金贈与という方法で贈与とならない非課税で受け取る方法もあります。
お子様が希望される大学等によっても費用がかなり違ってきますので、お子様のご希望も聞きながら良い方法を探ってみて下さい。
柏木 真一
柏木 真一 カシワギ シンイチ
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無理のない住宅ローン返済を考えておられるとのことで、ポイントをお伝えします。
1.頭金を用意する
理想の頭金は物件価格の20%です。
ただ、現在金利が低いので毎月の返済額が現在の家賃を上回らない範囲であれば、もう少し頭金を少なくすることも可能です。その場合でも最低限諸経費分は頭金として用意することをお勧めします。また貯金すべてを頭金とするのではなく、緊急資金として6ヶ月分の生活費程度は貯蓄として残しておきましょう。
2.住宅ローン返済額を今の家賃程度にする
住宅ローンの金額は毎月の返済額が今の家賃と同程度となるようにすると生活レベルは変わりません。マンションの場合は管理費等の金額もプラスして考えてください。
試算するとき、借入期間は65歳に返済が完了する年数とし、金利は全期間固定の場合の金利で試算しましょう。全期間固定が変動よりも高いので、まずはこの金利で試算します。
試算については金融機関のホームページ等でもできますが、こちらもシンプルでわかりやすいです。https://www.shiruporuto.jp/public/check/funds/sikin/menu/s_kariire.html
3.年間の返済額合計を年収の25%以内に収める
上記返済額の1年間合計額が年収の25%以内となるようにしましょう。
但し、この基準を満たしていても子供が大学に進学する頃など家計が厳しくなる場合もあります。将来的に住宅ローン以外に大きな支出が発生することがないか確認し、その時期にも無理がないかどうか確認するようにしましょう。
ご結婚やお子様の予定、その他将来の予定によって必要な住居や必要なお金も変わってきます。まず将来の夢を思い浮かべ、実現するための一歩となるような住まいを考えると良いでしょう。
なお、駅との関係は資産価値を考えると駅に近い方が有利です。特にマンションの場合、将来売却することを考えると駅から5分以内が理想です。戸建でもバス利用は避けたいところです。
柏木 真一
柏木 真一 カシワギ シンイチ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
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老後の住まいは心配ですよね。
賃貸住宅を所有する人の立場で考えるとわかりやすいかと思うのですが、今まではニーズが多い若い単身者や、若いファミリー向けをターゲットにした方が満室にしやすいと考え、高齢者は二の次に考えられていたように思われます。
支払い能力から考えても、年金だけの高齢者よりも仕事をしている現役世代に借りてもらった方が安心と思われていました。
ただおっしゃるように、今後人口が減少し高齢者人口が増えるにつれ若い人だけでは満室にすることが難しくなってきました。
とはいっても、最初から高齢者向けに建築される物件はまだまだ少なく、古い物件で空室が増えたから高齢者にも借りてもらおうという物件から増えてくるかと思われます。
つまり現状では借りられる物件は少なく、あったとしても古かったり、駅から遠かったり、希望とはかけ離れている可能性が高いです。
定年を迎えられるころには今より物件も増えているかとは思われますが、より有利な物件を借りられるよう審査で不利にならないようにしておくことも大切です。今の家賃支払いや各種ローン返済の遅れが無いようにする他、できるだけ貯蓄もあったほうが有利になるでしょう。
まずは、老後の収入と支出を予測し、老後に必要なお金を把握しておくことから始められてはいかがでしょうか。
柏木 真一
柏木 真一 カシワギ シンイチ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
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勤務形態のチョイスが増えたので、住まい選びも夢がいっぱい膨らみますね。
結論からお話すると、都内でシェアオフィスを借りて、住まいは通勤1時間以内の郊外(湘南も入りますね)でファミリーマンションというチョイスをお勧めします。
仕事用のアパートなどを借りたら金銭面だけでなく掃除やゴミ出しなど余計な作業も発生します。さらに都心に出る必要が無い仕事なら、シェアオフィスも不要かも。必要なときだけワーキングスペースを活用するので良いかもしれません。
私の友人は都内にシェアオフィスを借りたりしていますが、会社の住所が都内に欲しいという理由の方が大きいようです。
住まいとしてのマンションはマリンスポーツが趣味とのことで、湘南など最高ではないですか!以前より湘南から都内に通う知人がいますが、リモートワーク可となってすごく喜んでいました。会社に出社することもあるでしょうから、通勤1時間以内、駅に近く買い物など生活に不自由しない場所を選ぶのが良いかと思います。
リビングの一画でも良いので、仕事ができるミニデスクスペースを確保しましょう。購入時の住宅ローンについては、シェアオフィスなどの家賃も考慮して、無理なく返済できる範囲に収めてください。
ご家族で希望を出し合って、みんなが楽しい生活を送れるライフスタイルを見つけてください。
柏木 真一
柏木 真一 カシワギ シンイチ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
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年齢だけを考えると50代の方は若い人と比較すると厳しくなります。但し、年齢だけで判断するわけではないので、諦めないで下さい。金融機関側とすれば期限までに約束通り返済してもらえるかどうかが判断基準になります。貯蓄が少ないのに50代から30年ローンを組むのは無謀です。頭金を準備し、定年までに返済可能な額だけを借りるのなら可能性は高くなります。勤務先や収入、他のローンで返済が遅れたことはないかといったこともポイントなので、若くても審査に落ちる場合はあります。ある程度希望するマンションが絞り込まれたら、申込前に金融機関に相談し、事前審査を受けてみましょう。資金計画に無理がないか、どうすれば借入可能かヒアリングしてください。都市銀行だけでなく、住宅ローン専門の会社、ネット銀行などタイプが違う金融機関で相談するのも良いかと思います。
そして借りられる金額だけでなく、老後の生活費も考慮し、無理のない返済計画を組むことが大切です。
柏木 真一
柏木 真一 カシワギ シンイチ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
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これからマンション購入を検討しておられるのですね。独身女性でも問題ありませんのでご安心ください。相談者の中には20代でマンションを購入された独身女性もおられました。
住宅ローン審査で見られるのは将来にわたって約束通りに返済できる人かどうかです。年齢や収入に見合った金額を、定年時など返済可能な時期までに返済する計画となっているか。会社の信用度や過去の他のローン返済に遅れがなかったかどうかなども重要です。携帯を月々払いは分割で購入するのもローンの1種ですので、支払いが遅れることが無いように注意してください。
ある程度希望するマンションが決まったら、事前に金融機関に相談し、事前審査を受けてみましょう。但し、注意すべきことは借りることよりも返済に無理がないかどうかという点です。頭金を準備し、無理がない金額で定年までには返済すること、管理費や修繕積立金は今後値上がりしていくことも考慮する必要があります。借りられることがわかったら、他の注意点も抜き出し、将来のことも考えてマンション選びをして下さい。