住宅ローンの支払に関して

結論としては、借り換えがおすすめです。まずは、借り換えについてみていきましょう。

借り換えは、返済中のローンより金利が低いローンを借り入れて元のローンを完済することです。金利が低くなる分、利息が減って節約できます。
効果がでやすいとされる条件は次の３つです。すべてに当てはまる場合は、借り換えをすぐにでも検討する余地があるでしょう。

１．借り換え前とあとの金利差が0.5％以上ある
２．残りのローン期間が10年以上ある
３．ローン残高が1000万円以上ある

気をつけたいのは、借り換えにはさまざまな費用がかかることです。ローン保証料、前のローンの抵当権を抹消するための費用などで、金額は借入額や返済期間などによって異なります。特に大きいのは保証料で、ちなみに、2500万円を25年で借り換える場合、保証料は約44万円（手数料を含む）などの例があります。ソニー銀行など保証料不要の銀行を候補にするのもいいでしょう。

利息が減る額が諸費用を上回らないと節約にはならないので、諸費用を負担しても借り換えの効果があるか、しっかり確認する必要があります。銀行のホームページなどで試算できるので、試してみましょう。

借り換えで、金利が下がれば毎月の返済額が減りますので節約になります。なお、「毎月の返済額は減らなくてもいい」という場合は、借り換えの際に、返済期間を短くすることもできますのでおすすめです。詳しくは、金融機関の窓口で相談しましょう。


次に、繰り上げ返済についてみていきましょう。

繰り上げ返済には、早く返済を終えることができる「期間短縮型」（毎月の返済額は変わらない）と、返済期間は変わらないけれど、毎月の返済額が少なくなる「返済額軽減型」の2種類があります。

繰り上げ返済は、借入から早い時期に行った方が利息の軽減効果は高く、また短縮される期間も長いためおトクです。また、まとまった金額を貯めて（あるいは退職金一括など）一気に返済するよりも、早い時期からコツコツ返済するほうが、少しでも利息を節約できるため、効果的です。

ただし、住宅ローンの金利によっては「繰り上げ返済は早い方がおトク」というルールが当てはまらない場合があります。なぜならば、住宅ローン控除（＝年末時点での住宅ローン残高の1％分の税金が原則として最大10～13年間安くなる制度）の存在があるからです。
残高が多いほど住宅ローン控除で減額される税金が多いため、繰上げ返済で住宅ローン残高が減ってしまうと、住宅ローン控除の金額が少なくなり、安くなる税金も少なくなるからです。

繰り上げ返済するのと、住宅ローン控除で減税を受けるのは、結局どっちがおトクになるでしょうか。具体的な例をみてみましょう。

仮に、例（住宅ローン2000万円、返済期間35年、金利は1.5％と0.6％の2種類で、①繰り上げ返済をしない場合②10年間、毎年コツコツ100万円を繰り上げ返済して利息の軽減効果は得たけれど住宅ローンの恩恵は少なくなった場合③住宅ローン控除の恩恵を受ける予定で、10年後に一括繰り上げ返済をした場合」の3パターンを比較）で計算してみました。

具体的なおトク額は省きますが、結論として、金利が1.5％の場合は、まとめて繰り上げ返済するよりも、コツコツ繰り上げ返済する方がおトクになりました。その理由は、残高1％分の税金が減額される住宅ローン控除よりも、住宅ローンで支払っている金利の方は1.5％と高いためです。

それに対して、金利0.6％の住宅ローンの場合は、コツコツ繰り上げ返済するよりも、住宅ローン控除が終わる10年後にまとめて、一括返済する方がおトクとなりました。支払う金利の0.6％よりも、住宅ローン控除で減額される残高1％の方が大きいからです。

つまり、金利1％よりも低い住宅ローンを借りていて、住宅ローン控除を最大限利用できている場合は、住宅ローン控除が終わってから、まとめて繰り上げ返済した方がおトクになります（だだし、住宅ローン控除を所得税と住民税で全額利用できている人）。

なお、繰り上げ返済のシミュレーションも、金融機関のサイトで行うことができますので、具体的数値を入れ検討していくことをおすすめします。

ただし、現在は、コロナの影響で毎月の給与が下がり、ローンの返済に関して苦労しているということですので、繰り上げは、少し待った方が良いと思われます。まずは、借り換えを検討しましょう。