住宅ローンの支払に関して

男性40代 osykさん 40代/男性 解決済み

コロナの影響で毎月の給与が下がり、ローンの返済に関して苦労している現状です。今後の月々の負担を減らすために、貯金から切り崩して住宅ローンの前倒し返済を行ったほうが良いのかもしくは、現在借り入れを行っている銀行から金利が低い他行へと住宅ローンの借り換えを行った方が長期的に考えるとどちらが良いのか分からないのが現状です。前倒し返済をすることで返済期間は短くなりますが、貯金が減るので給与が減ったことでの生活が苦しくなることが予想されます。借り換えた場合だと、返済期間は変わりませんが金利が低くなるので月々の返済は減ると思いますが支払期間が変わりません。どちらが今後のことを考えると現実的に選択したほうが良いのかアドバイスを是非、頂戴出来ればと思っています。良い解決策を教えて頂けないでしょうか。

1 名の専門家が回答しています

水上 克朗 ミズカミ カツロウ
分野 住まい選び・マイホーム・住宅ローン
60代後半    男性

東京都

2021/07/14

結論としては、借り換えがおすすめです。まずは、借り換えについてみていきましょう。

借り換えは、返済中のローンより金利が低いローンを借り入れて元のローンを完済することです。金利が低くなる分、利息が減って節約できます。
効果がでやすいとされる条件は次の3つです。すべてに当てはまる場合は、借り換えをすぐにでも検討する余地があるでしょう。

1.借り換え前とあとの金利差が0.5%以上ある
2.残りのローン期間が10年以上ある
3.ローン残高が1000万円以上ある

気をつけたいのは、借り換えにはさまざまな費用がかかることです。ローン保証料、前のローンの抵当権を抹消するための費用などで、金額は借入額や返済期間などによって異なります。特に大きいのは保証料で、ちなみに、2500万円を25年で借り換える場合、保証料は約44万円(手数料を含む)などの例があります。ソニー銀行など保証料不要の銀行を候補にするのもいいでしょう。

利息が減る額が諸費用を上回らないと節約にはならないので、諸費用を負担しても借り換えの効果があるか、しっかり確認する必要があります。銀行のホームページなどで試算できるので、試してみましょう。

借り換えで、金利が下がれば毎月の返済額が減りますので節約になります。なお、「毎月の返済額は減らなくてもいい」という場合は、借り換えの際に、返済期間を短くすることもできますのでおすすめです。詳しくは、金融機関の窓口で相談しましょう。


次に、繰り上げ返済についてみていきましょう。

繰り上げ返済には、早く返済を終えることができる「期間短縮型」(毎月の返済額は変わらない)と、返済期間は変わらないけれど、毎月の返済額が少なくなる「返済額軽減型」の2種類があります。

繰り上げ返済は、借入から早い時期に行った方が利息の軽減効果は高く、また短縮される期間も長いためおトクです。また、まとまった金額を貯めて(あるいは退職金一括など)一気に返済するよりも、早い時期からコツコツ返済するほうが、少しでも利息を節約できるため、効果的です。

ただし、住宅ローンの金利によっては「繰り上げ返済は早い方がおトク」というルールが当てはまらない場合があります。なぜならば、住宅ローン控除(=年末時点での住宅ローン残高の1%分の税金が原則として最大10~13年間安くなる制度)の存在があるからです。
残高が多いほど住宅ローン控除で減額される税金が多いため、繰上げ返済で住宅ローン残高が減ってしまうと、住宅ローン控除の金額が少なくなり、安くなる税金も少なくなるからです。

繰り上げ返済するのと、住宅ローン控除で減税を受けるのは、結局どっちがおトクになるでしょうか。具体的な例をみてみましょう。

仮に、例(住宅ローン2000万円、返済期間35年、金利は1.5%と0.6%の2種類で、①繰り上げ返済をしない場合②10年間、毎年コツコツ100万円を繰り上げ返済して利息の軽減効果は得たけれど住宅ローンの恩恵は少なくなった場合③住宅ローン控除の恩恵を受ける予定で、10年後に一括繰り上げ返済をした場合」の3パターンを比較)で計算してみました。

具体的なおトク額は省きますが、結論として、金利が1.5%の場合は、まとめて繰り上げ返済するよりも、コツコツ繰り上げ返済する方がおトクになりました。その理由は、残高1%分の税金が減額される住宅ローン控除よりも、住宅ローンで支払っている金利の方は1.5%と高いためです。

それに対して、金利0.6%の住宅ローンの場合は、コツコツ繰り上げ返済するよりも、住宅ローン控除が終わる10年後にまとめて、一括返済する方がおトクとなりました。支払う金利の0.6%よりも、住宅ローン控除で減額される残高1%の方が大きいからです。

つまり、金利1%よりも低い住宅ローンを借りていて、住宅ローン控除を最大限利用できている場合は、住宅ローン控除が終わってから、まとめて繰り上げ返済した方がおトクになります(だだし、住宅ローン控除を所得税と住民税で全額利用できている人)。

なお、繰り上げ返済のシミュレーションも、金融機関のサイトで行うことができますので、具体的数値を入れ検討していくことをおすすめします。

ただし、現在は、コロナの影響で毎月の給与が下がり、ローンの返済に関して苦労しているということですので、繰り上げは、少し待った方が良いと思われます。まずは、借り換えを検討しましょう。

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