不動産投資・賃貸経営

　不動産投資に興味があるとのこと。昭和のバブル期は、物件価格の上昇期待に基づく、キャピタルゲインを狙うのが主流のようでしたが、現在は家賃収入を得るインカムゲイン狙いに様変わりしました。
現時点における不動産投資の成否は、切れ目なく支払われる家賃収入次第といっても過言ではないと思います。まずは、家賃収入という観点から新築物件と中古物件を比較してみましょう。
【新築物件】
　賃貸物件の入居希望者にとって、必ずしも新築を求めているとは限りません。もちろん新しいに越したことはありませんし、新築プレミアムに魅力を感じる入居者にとってはアドバンテージであることは間違いありません。
新築プレミアムがありますので家賃設定を高めに設定することも可能ですが、プレミアムに魅力を感じない入居希望者にとっては高めの家賃がネックになりかねません。
また、新築物件は、最初の入居者が退去したあとは「新築」ではなく、次の募集時に新築から2～3年の経過状態であれば築浅物件として一定の評価は受けられるでしょう。
とはいえ、いつまでもプレミアムは通用せず、一定の年次が経過してくると普通の賃貸物件の様変わりするのは避けられません。
そうなれば。そう遠くない将来に家賃を下げる可能性が高いと思います。
何より物件価格は、新築物件の購入価格の割高感による利回り低下は否めません。同時に新築で購入後は、たとえ未入居の物件であっても一度でも所有権は設定されれば中古物件となり、売却価格の低下は避けられません。

【中古物件】
　中古物件の躯体や設備は、老朽化している場合もあり、老朽化していなくとも新築のように何もかの新品の状態に比べれば、耐用年数は劣るのは当然と言えます。
　耐用年数が劣るということは、建物および室内設備に対するメンテナンスや補修・修理といったコストの発生する時期が相対的に近いと推定されます。
その分、築年数や設備の状態に応じて中古物件価格は査定されるため、新築物件に比べれば相対的に安価で購入可能で、利回りも高めになる可能性があると思います。
一方、募集家賃については、「新築プレミアム家賃の剥落」という家賃下落の可能性は存在せず、周辺地域の家賃相場に応じて相対的に安定した家賃収入が期待できます。

個人向けの賃貸住宅（アパート・ワンルームマンション）の場合には、あえて新築は避けて築数年～10数年程度の築浅中古物件のほうが、家賃見直しの可能性が高いようですので狙い目かもしれません。
同じ中古物件でも築年数の経過した物件は、物件価格が安い反面、修理・補修など様々なコスト負担と入居者募集に苦労する可能性も高まりますので注意しましょう。

不動産の運用は、新築であろうと中古であろうとローン利用が主流です。買ったときは新築でも「ローン終了時には築30年経過した老朽アパート」という笑えないジョークもあるようです。
参考になれば幸いです。