住宅ローンを有効に活用する方法

こんにちは。「ライフ＆マネー」コンサルタントの五十嵐秀司です。
35年ローンということは、完済が80歳くらいになります。定年後は収入が減るので、心配になりますね。できるだけ支払い総額を減らしたいところです。
総額を減らす方法としては、繰り上げ返済があります。仮に500万円繰り上げ返済すると、金利1％として、年間500×0.01=5万円の節減になります。30年間で5×30=150万円の節減ができます。なお手数料がかかるので、注意が必要です。
また住宅ローン控除適用されているなら、当初10年間は、年末借入金残高の1％は、税額控除されます。年間控除限度額は40万円です。年末借入金残高が4000万円以下で、借入金金利が1％以下なら、住宅ローン控除のほうが有利ですので、10年間は繰り上げ返済しないほうが得ということになります。
ローン借り換えですが、低金利のローンがあれば、当然借り換えのほうがメリットがあるといえますが、手数料があるのでその分、計算に入れなくてはなりません。
借り換えをして返済額が軽減するなどメリットがあるのは、ローンの返済期間が残り10年以上、ローンの残高が1,000万円以上あり、契約中のローンより金利が1％以上低い場合と言われています。金利が変動しないと仮定した場合の概算では、借り換えのタイミングが1年遅れるとそれだけ借り換えのメリットも減少するので、ある程度ローン残高や返済期間が残っていた方が借り換えのメリットは大きくなるケースが多いです。
できれば定年前になるべく多く返済したいところなので、期間を短くできれば、それにこしたことはありません。また、返済額一定の元利均等返済より返済が進むにつれて返済額が減少する元金均等返済のほうがいいかもしれません。
具体的には、ローン会社にシミュレーションをしてもらってください。