五十嵐 秀司
五十嵐 秀司 ヒデシイガラシ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン

60代前半/男性

東京都

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自己紹介

「ライフ&マネー」コンサルタント 不動産の売買・住宅ローン・相続・活用・ライフプランニングの相談を得意としてます。 不動産というものは、一般の商品と違い簡単に取引ができないうえに、法律や慣習上も複雑であり、さらに高額であることもあり、取り扱いが難しいものです。私は長らく一般企業において、都市開発や不動産売買・活用などの仕事を手掛けてきました。業界の裏も知り尽くしてますので、住宅の売買や土地活用などを検討されている方に、それぞれの事情に合った提案ができます。 また親族の不動産相続・介護問題では、たいへんな思いをしました。訴訟まで至り、何年にもわたりましたが、無事解決することができました。世の中には同じようなことで悩まれている方が多くおられると思います。そのような方に、自らの経験を元に具体的なコンサルティングができます。 その他、投資の相談、起業・副業も得意です。 全国どこからでも、オンライン(ZOOM)なら相談可能ですので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

専門家プロフィール

保有資格

CFP 、 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 、 宅地建物取引士(旧:宅地建物取引主任者) 、 一般測量士

得意分野

住まい選び・マイホーム・住宅ローン

業歴

6年6ヶ月

住所地

東京都

個別相談

対応分野

お金の貯め方全般 株式投資・NISA・投資信託・ETF・REIT 不動産投資・賃貸経営 その他資産運用 税金・公的手当・給付金・補助金・助成金 老後のお金全般 相続・介護 退職金 家計全般・ライフプラン・家計簿・節約 住まい選び・マイホーム・住宅ローン 仕事全般・転職・退職 副業 起業・独立

対応エリア

全国

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五十嵐 秀司さんの回答一覧

五十嵐 秀司
五十嵐 秀司 ヒデシ イガラシ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
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こんにちは。「ライフ&マネー」コーチの五十嵐秀司です。
現在の家賃収入が9万円程度とのこと、経費を除けば手元に残るのはかなり少ない金額かもしれません。しかしながらたとえわずかでも定期収入があるのは心強いものです。
判断力が鈍ってからのことを心配されているようですが、まだまだお若いので大丈夫ではないでしょうか。
ただし将来的に不動産をどうすべきかは、考えておくべきでしょう。
今売却した場合、現金は手元に入りますが、運用しない限り、資産は増えません。一方、家賃収入の場合、たとえ少ないとしても利益を生み出しています。資産価値にもよりますが、そこそこの利回りで回っているのではないでしょうか?
将来、物件が老朽化して大きな出費が伴うとか、賃借人がつかない、あるいは大きな現金が必要になったなどの段階になって、売却を検討されてはいかがでしょうか。もちろん不動産は価格が変動します。今後は人口減少などもあり、低下傾向にあるともいわれてます。そのあたりを踏まえ、判断されればよろしいかと思われます。
2021/03/09
五十嵐 秀司
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こんにちは。「ライフ&マネー」コーチの五十嵐秀司です。
遺産相続の際、お母様がすべて相続され、それを今から少しでも取り戻したいということですね。実は私も同じような経験をしましたので、それを踏まえて回答いたします。
まず一度相続したものは、あとで覆すことはできません。つまり今から当時の相続分を受け取ることはできないことになります。
もちろん贈与という形での分与はできますが、贈与税は相続税より税率が高いので、おすすめできません。
では何もできないかというと、そうではありません。別の形で渡すことは可能です。
一番単純なのは、暦年贈与です。年110万円以下の贈与であれば贈与税がかかりません。ただし毎年定額ですと贈与とみなされる場合がありますので、注意が必要です。
その他、子や孫の住宅取得資金等の贈与、子や孫の教育費の贈与、子や孫の結婚・子育て資金の贈与などについては、優遇制度があります。
あとはお母様と妹さんが納得して行うことが大切です。時間をかけてお話し合いをされることをおすすめします。
五十嵐 秀司
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こんにちは。「ライフ&マネー」コーチの五十嵐秀司です。
マイホームの購入時期のご質問ですね。ご指摘のとおり、「買いたいときが買いどき」というのが、実際のところです。そうはいっても判断軸がないと答えにならないので、いくつか挙げます。
1.金利
現在歴史的低金利であり、この時期にローンを組むことは、大きなメリットがあります。ただし自由金利の場合、いつ金利が上がるかという心配はあります。
2.物件価格
価格が低いときに購入するに越したことはありません。年初まではややバブルの様相を呈してましたが、コロナ危機もあり、価格は下がっています。さらに販売促進の値引きがあることも考えられます。また長期的には、人口減にともない下がることが想定されます。
3.購入者の年代
年代が上がれば貯蓄も増える分、頭金を多く出せるので、買い安くはなります。一方で、ローン支払い期間を25年としても、退職したあとに残債を支払い続けなくてはいけません。そういう意味では、早めに購入したほうが楽になります。
現在賃貸マンションにお住まいとのことなので、目安としては、ローン支払い額が「家賃+アルファ程度」であれば、購入する価値はあるかと思われます。
五十嵐 秀司
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こんにちは。「ライフ&マネー」コンサルタントの五十嵐秀司です。
まず老後資金についてです。昨年政府が「老後資金2000万円」と発表して波紋を呼びました。その出典は、金融庁の金融審議会「市場ワーキング・グループ」が公表した報告書「高齢社会における資産形成・管理」(2019年6月)によるものです。算出方法は、
「夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職の世帯では毎月の不足額の平均は約5万円であり、まだ20~30年の人生があるとすれば、不足額の総額は単純平均で1,300万円~2,000万円になる」
とあります。
ここで、赤字額の月5万円ですが、総務省の「家計調査年報」の2017年による高齢夫婦無職世帯(夫65歳以上、妻60歳以上)の一か月の平均「実収入ー実支出」の▲54,520円となってます。
ここから
54,520(円/月) × 12(ヶ月) × 30(年) = 19,627,200円 ≒ 2000万円
と算出してます。
つまり、
・夫65歳、妻60歳の時点で夫婦ともに無職である。
・30年後(夫95歳、妻90歳)まで夫婦ともに健在である。
が前提となってます。
この内訳ですが、
A.実収入    209,198円
a.社会保障給付 191,880円 99%が公的年金給付
b.事業収入    4,045円 
c.勤労収入    4,232円 
d.その他収入   9,041円
B.実支出    263,718円
a.消費支出   235,477円 
・食料 64,444円
・住居 13,656円
・光熱・水道  19,267円
・被服・履物  6,497円
・家具・家事用品  9,405円
・保険・医療  15,512円
・交通・通信  27,576円
・教養娯楽 25,077円
・教育  15円
・その他    54,028円
b.非消費支出  28,240円  直接税・社会保険料
A - B = ▲54,520円となります。
これらの数字を元に、各個人のケースに応じた計算をすれば、おおよその金額はつかめます。
家賃収入がどれくらいになるかは、立地や家の状況により大きく異なります。近隣で同じような条件の賃貸物件が、どれほどの家賃で募集しているのかを調べればよろしいかと思います。
2021/03/09
五十嵐 秀司
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60代前半/男性
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こんにちは。「ライフ&マネー」コンサルタントの五十嵐秀司です。
私も相続ではたいへんな思いをしましたので、その経験も踏まえてお答えいたします。
まずはお父様の相続財産がどのくらいあるのかを把握されることです。不動産のほか、預貯金や金融商品もあるかもしれません。
相続人はお二人のようですが、何をどのように分配するするのか、話し合いをすることをおすすめします。できれば相続税の概算も把握したいところです。
土地建物売却ですが、相続された方が行います。
通常は、土地測量や隣接者との境界確定作業が必要となります。測量会社に依頼すればやってもらえます。
建物付きで売却するのであれば、このまま売却できますが、通常は家具などは処分する必要があります。
更地にして売却する場合は、建物の取り壊しが必要です。解体業者に依頼することになります。
実際の売買は、不動産仲介会社に依頼します。以上の段取りについて、ある程度教えてくれるはずであり、業者を紹介してくれるかもしれません。ただし不動産仲介会社に依頼する場合は、一社ではなく複数社に依頼することをおすすめします。
2021/03/09
五十嵐 秀司
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こんにちは。「ライフ&マネー」コーチの五十嵐秀司です。
ご両親のどちらかが亡くなった場合ですが、相続できる人は、配偶者・子供になります。
配偶者が実家を相続し、残りの資産を子供で分配するのがオーソドックスです。配偶者の相続には、大きな控除が認められてますので、相続税の支払いは大幅に減ります。
一般的に、不動産を共有するのはおすすめできません。共有財産は将来の管理や売却等の際、全員の同意が必要であり、のちのちトラブルを引き起こす元です。もちろん妹さんとの関係が良好であれば問題ありませんが、人の気持ちは変わりやすいものです。
また将来実家に住むつもりとありますが、どなたが住む予定でしょうか。質問者さまが住む場合、妹さんはどうされるのでしょうか?
以上のとおり、詰めなくてはいけない問題は、いくつかあろうかと考えられます。
まずはご家族で集まって、話し合いをもたれてはいかがでしょうか。
全体資産がどれほどあり、誰をどれだけ相続するのか、概略で構わないので、ご家族で共有するのがよろしいでしょう。そしてその内容を、遺言書の形で残すことをおすすめします。
五十嵐 秀司
五十嵐 秀司 ヒデシ イガラシ
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こんにちは。「ライフ&マネー」コーチの五十嵐秀司です。
現在の家が大きく、相続して住む場合に、固定資産税などの維持管理費が負担になるのではないかというご質問ですね。
たしかに家が大きくなれば、それに連れて固定資産税額も大きくなります。固定資産税は、固定資産税評価額に税率1.4%をかけた額になります。
ここで固定資産税評価額ですが、住宅の場合は、面積・構造・設備・経年劣化などから算出します。たいへん複雑でわかりにくいのですが、古ければその分、低くなります。
一方、新築の場合、軽減措置がある場合もありますが、固定資産税評価額は新築費×1.4%となります。
現在の家屋の固定資産税は、納税通知書でわかるので、新築の場合の固定資産税を算出して、比較できます。
ただし新築の場合は、建築費以外に、整地費や外構工事費、配管工事費、不動産取得税、登記費用などもかかりますので、その分を考慮すべきかと思います。
一方、住みなれた家の場合は、日常の修繕費は新築より多くかかるでしょうし、リフォーム工事なども発生するでしょう。
以上を総合的に勘案して、判断されるのがよろしいかと考えます。
五十嵐 秀司
五十嵐 秀司 ヒデシ イガラシ
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こんにちは。「ライフ&マネー」コーチの五十嵐秀司です。
まずマンションを賃貸する場合の費用ですが、一番大きいのが部屋のリフォーム代です。広さや現況の状態にもよりますが、数十万円は覚悟しておいたほうがよろしいでしょう。
あとは仲介会社に依頼することになると思いますが、契約が決まれば、仲介手数料が発生します。仲介手数料は、貸主と借主の合計で一ヶ月分の家賃が上限です。どちらが負担するかは、仲介会社次第です。なおこれに消費税がかかります。また広告宣伝費が必要な場合もあります。
賃貸してからかかる費用ですが、修繕費や固定資産税などです。
修繕費としては、まず日常発生するものがあります。たとえば、水道・風呂・トイレの不具合などは賃貸人が修繕しなくてはいけません。管理会社に委託すれば委託費用がかかります。また建物全体にかかる長期修繕、たとえば屋根の防水工事・外壁塗装なども発生します。修繕積立金で足りなければ、補填しなくてはいけません。
以上の通り、ケースバイケースではありますが、さまざまな費用がかかることは考慮しておく必要があります。
五十嵐 秀司
五十嵐 秀司 ヒデシ イガラシ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
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こんにちは。「ライフ&マネー」コーチの五十嵐秀司です。
不動産投資についてのご質問ですね。
たしかにマンションやアパートを購入して賃貸すれば、定期収入が得られます。ただしそれは、賃借人が継続的にいて、何らトラブルが発生しない場合です。
実際には、賃借人はいずれは退去しますので、新たな賃借人が決まるまで収入は入りません。またリフォーム工事が発生する場合もあります。大規模修繕が発生すれば、多額の出費が必要です。
そしてもっと大きな問題は、物件は経年劣化するということです。不動産としての価値が下がれば、売却すると差損が出ます。
以上の想定をして、トータルで購入してからある期間運用して売却した場合の利回りは、いくらにもならないと推察されます。
では不動産所有にメリットがないかといえば、そんなことはありません。
相続税評価額は市場価格より下がるので、相続の際には節税効果があります。
またリフォームをこまめにするなどして物件価値を上げれば、賃貸料が上がり利回りを高くすることがあります。現在の低金利であれば、効果は一層高まります。
もちろん地価が上昇すれば、賃貸料も上がりますし、売却した際キャピタルゲインが得られます。
以上、メリット、デメリットを整理しましたが、いずれにしろ投資をするには相当な覚悟が必要と考えます。
五十嵐 秀司
五十嵐 秀司 ヒデシ イガラシ
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こんにちは。「ライフ&マネー」コーチの五十嵐秀司です。
不動産投資に興味をもたれる方は多いです。雑誌やネットでも、うまく運用しているという記事をみかけます。ただし何事もうまい話ばかりではありません。
手順としては、購入をして賃貸収入を得て、将来的には売却という流れになります。購入の際は、頭金+借入れをするのが普通です。賃借人がいれば賃貸収入が定期的に得られるのが最大のメリットです。通常はここから利回りを出します。利回りが高ければ、高いほど魅力的な物件となります。
ところがここに落とし穴があります。物件は年数を経るにつれて劣化しますので、地価の上昇でもない限り、価格は下落します。将来売却する際は、購入価格より低い価額で売却しなくてはいけないことになります。
なんといっても賃借人がいなかった場合が、最大のリスクです。また賃借人との契約に伴うトラブルも発生しがちです。
日常管理も必要です。水道・ガス・トイレなどの修繕は、賃貸人の義務です。大規模修繕もありますが、修繕積立金が少なければ、賃借人が補填しなくてはいけません。
以上をトータルの収支でみると、利回りはいくらもなかったりする事例が多く、マイナスになる場合もあります。
もちろんメリットもあります。相続の場合、相続税評価額は市場価格より低いので、節税できます。
また少ない自己資金でも借り入れをすることにより、運用次第では大きな資産を手に入れることができます。
以上いくつか挙げましたが、不動産の場合は、金額も大きいうえ、手続きや手間も煩雑です。安易な気持ちではなく充分検討したうえで判断するべきと考えます。