相続を視野に入れた不動産経営の姿

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のブレイン・トータル・プランナーの舘野です。
小規模宅地等は、相続開始の直前における宅地等の利用区分によって、一定の条件において相続評価額が減額できますから、大幅に相続税を減額できます。しかし、相続予定地が広大地である場合には確かに減税効果は少ないかも知れません。
もし、該当地が第一種低層住居専用地域であれば、尚更、用途規制は厳しいですから、事業化の為に買い換えることも不動産投資においては良い選択かも知れません。しかし、事業用資産の買換えの要件として、買換えの為に売る資産と買う資産は共に事業用のものに限られますから、御相談者様がお持ちの宅地が事業用である事が条件となります。また、あくまでも譲渡に関する課税の繰り延べですから、譲渡資産の譲渡価格の20％は課税されますので、相続迄の期間と、事業化による所得からの損得を計算しておく必要はあります。重要なことは、あくまでも事業化に対する戦略ですから、買替地でのマーケティングによる判断は必要でしょう。
さて、本制度の利用実績ですが、お調べした限りでは信用出来るデータは把握出来ませんでした。但し、有料であればそのようなデータを有している調査会社もあると思われます。
最後に金融機関の融資に関する条件ですが、確かに路線価（公示地価）等の公的評価も重要ですが、不動産の場合には不動産鑑定士による計算も重要視されます。また、その不動産から得られる予定の果実（キャッシュ）によっても金融機関の評価は変わります。従いまして、いくつかの要素を合わせて評価判断をする事になります。但し、一般的には更地の評価が高くなる傾向はあるでしょう。