家を買うのに新築と中古のどちらが良いか

katさん 30代/男性 解決済み

年収は500万円代で、年齢は30代半の子ども2人持ちです。
現在は賃貸に住んでいますが、そろそろ家を買おうと考えています。戸建を考えていますが、新築と中古どちらの方が良いのでしょうか。
中古は値段が安いのが魅力ですが、地震への安全性に不安があります。新築はその逆で地震への安全性は上がる(はず)ですが、値段は上がります。
中古でも特に問題ないのであれば中古を選ぶ方が良い気がしますが、どうなんでしょうか。

3 名の専門家が回答しています

水上 克朗 ミズカミ カツロウ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
60代前半    男性

東京都

2021/03/23

新築と中古のどちらが良いか、ということですが、新しいか古いかということだけでなく、物件に求める条件は個人のライフスタイルや考え方により変わるため、どちらが良いかはひとことでは言えません。住宅を購入する際には、新築と中古、それぞれのメリット・デメリットをしっかりと把握し、どちらが自分に合っているかを判断することが大切になってきます。

まずは、新築の主なメリット・デメリットから見ていきましょう。
【新築メリット1】最新設備をそなえた家に住める
断熱性や気密性、耐震性など住宅の性能に関わる部分は年々と進化しています。たとえ、数年の違いであっても、新築住宅を購入した方が家の性能が高くなる可能性があります。
【新築メリット2】税制優遇を受けやすい
たとえば、住宅ローン控除は「借入れから13年間、住宅ローン年末残高1%分、所得税と住民税から控除を受けられる」という制度ですが、中古住宅で築年数25年超え(木造の場合、築20年超え)の物件の場合、耐震性能を有していることを証明できなければ住宅ローン控除の適用を受けることができません。
【新築メリット3】住宅の維持費用が安い
新築住宅は設備が新しく故障しにくいため修繕費がかからない、高気密・高断熱のため光熱費が安くなるなど、住宅費の維持費用を抑えることができます。住宅を検討する際には、購入時の費用だけでなく、こうしたランニングコストまで考慮しておくことも大切です。

【新築デメリット1】価格が高い
新品で住宅性能が優れているため価格が高いというだけでなく、新築というだけで10~20%程度割高になる「新築プレミアム」(モデルルーム設営費や広告費などを建築費に上乗せして価格を設定)の要素も影響しています。
【新築デメリット2】入居後に発生するリスクを事前に知ることができない
たとえば、中古物件の場合は、騒音の度合いや修繕計画などについて事前に確認することができますが、新築の場合は予測することしかできません。
【新築デメリット3】希望のエリアに住めるとは限らない
人気エリアで、希望の広さや間取り、内装の物件を見つけることのハードルは高くなります。さらに新築は価格が高い分、人気エリアだと手の届かない価格になってしまうこともあります。

次に、中古の主なメリット・デメリットを見ていきましょう。
【中古メリット1】新築より価格が安い
新築に比べ古かったり、経年劣化している物件もありますが、リフォームやリノベーションで新築と同じように快適な空間をつくることができます。
【中古メリット2】管理状況から建物の価値を判断できる
たとえば、外壁や屋上にひび割れが発生したまま放置されると、建物の寿命は縮まります。しっかりと管理されているかどうかを購入前に確認できるのが中古物件のメリットです。

【中古デメリット1】設備が古い
すべて新品の新築住宅と比較すると、故障の可能性が高くなるため、修繕コストがかさむことが考えられます。
【中古デメリット2】耐震性能に注意が必要
1981年6月に建築物の耐震基準が見直され、それ以降に設計された建物は基本的に「新耐震基準」にのっとった設計となっています。なお、管理状況や建築後の耐震改修・耐震補強の有無などによって建物の性能は違ってくるため、新築時の耐震基準だけでなく建物の修繕の履歴や計画をしっかり確認するようにしましょう。

中古住宅は、価格の安さや管理状況の把握のしやすさの面でメリットがありますが、キッチン、トイレ、お風呂場などの設備や内装が古いというデメリットもあります。しかし、設備や内装はリフォームやリノベーションで刷新することが可能です。また、新築でも、注文住宅でない限り、間取りや内装の自由度は低めです。リノベーションなら、自分が希望する間取りや内装にすることも可能です。

こうしたメリット・デメリットを踏まえ、新築住宅の購入価格と中古住宅の購入+リノベーションの合計額とを比較し、自分の最適な方を選ぶのもひとつの方法です。

舘野 光広 タテノ ミツヒロ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
60代前半    男性

全国

2021/03/23

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のブレイン・トータル・プランナーの舘野です。

住宅購入につきましては、地震への強度といういうよりも、希望されるエリアや地価が重要と思われます。なぜならば、一般的な個人住宅は木造建築が多いです。その状況で耐震性の規準は旧耐震、新耐震、2000年と3つの規準で判断されます。新耐震基準と言われるものは、宮城沖地震による被害から判定された基準であり、地震発生から3年以降の1983年4月1日以降に建築確認が行われた住宅は、新耐震基準(震度5強程度ではほとんど損傷しない)を満たすものとされています。また、2000年基準とは1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊した事実を受けて、基礎や梁、柱に係るモーメントに対する強度補正がなされています。

従いまして、2001年以降に新築された住宅では、長期的に安心な建物が作られています。しかし、建築物は当然のこととして年数による劣化が発生しますから、屋根や壁、水回りなどはメンテナンスかリフォームが必要になります。このようなリフォームがなされた家であれば、新築と比較しても劣るとは言えません。但し、現在の新築住宅は、オール電化が主流となり、光熱費を極力抑える設備が付帯されるなど、耐震と節約を兼ね備えた物件となっています。

当然に中古物件価格が安価になると思われますが、その分地価が高いエリアでの選択が可能となりますので、どちらを選択するかは求めるものによって変わってくるでしょう。また、中古物件であれば隠れた瑕疵が表面化している可能性がありますから、逆に将来の地盤沈下などの憂いを少なくする要素を備えているとも言えます。但し、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の適用対象となるには築後20年以内であることの条件等がありますから注意が必要です。

齋藤 岳志 サイトウ タケシ
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
40代前半    男性

東京都 神奈川県

2021/04/13

katさん、はじめまして。
ご相談内容、拝読させて頂きました。
ご自宅を購入されるのは、大きな金額の買い物ですし、
ご不安なお気持ちを抱かれること、良く分かります。

中古か新築かに関してですが、値段的な面に関していえば、
おっしゃっているように、中古の方が新築より抑えられる
と思います。

耐震性に対するご不安をお持ちのようですが、中古だからと
言って、新築よりも耐震性が劣るかと言えば、そうとは
言い切れないと私は思います。

たしかに、耐震性の技術的な面に関しては、新築の方が
高いとは思いますが、新耐震基準と言われる、1981年6月
以降に、建築確認を受けて作られた建物に関しては、
基本的な耐震性という面では、備わっていると考えられるからです。

また地震へのご不安を考えるのであれば、「場所」に関しても
意識されると良いかと思います。
「地盤が強いエリアかどうか」という点です。

建物がどんなに強固なつくりをしていても、土台にあたる
土地が地震などに弱いエリアであれば、新築であろうと中古で
あろうと、選択肢から外した方が良いと私は感じております。

ネットなどで「地盤」などと検索されたりすると、公的機関が
出しているハザードマップのようなものも出てきますので、
katさんが、住まいとして選ぼうとされているエリアがどのような
地盤のエリアなのか、一度確認してみることをおススメいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。

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