はじめての住宅購入、どう検討すれば良いのか？

まず、家を買うのは、結婚して、家族構成やライフスタイルが固まる30代後半～40歳前後がおすすめです。それまでは、賃貸に住みながら、お金を貯めましょう。

次に、買える家の値段は、税込み年収の4～5倍が目安です。夫婦で収入があるなら合計していいでしょう。世帯年収1000万円なら、目安として、4000万円～5000万円の家を探すことです。

また、以下①～⑤が、家を買うときの主な心得、注意点となります。

①頭金（最初に現金で支払う家の値段の一部）の額ですが、価格の最低20％を準備するのが良いでしょう。残りの80％が住宅ローンになります。実際には全額を貸してくれる金融機関もありますが、頭金がゼロで借りることができるようになったとしても、頭金は必ず用意しましょう。長い返済期間には何が起こるかわかりません。万一、収入減や失業などにより、返済が困難になり、家を売却しようと思ったとき、頭金がゼロで購入していると、売りたくても売れない状況に陥りやすいのです。

たとえば、新築マンションを例に説明しましょう。販売価格には不動産会社のコストや利益が含まれており、一般的に購入後は２割程度値下がりします。頭金が少なく、ローンを目一杯借りてしまうと、ローン残高がマンションの時価を上回る状態（オーバーローン）が長い間続きます。この間に返済が困難になり、家を売却して一括返済したいと思っても、差額の現金を用意しないと「売りたくても売れない、返済もできない」状態になります。

(例)4000万円の新築マンションを頭金ゼロ・全額ローンで購入し、たとえば、2年経過後は、資産価値よりローン残高の方が多くなり危険となります。
・不動産会社のコストや利益分800万円（＝4000万円分の2割）
・資産価値は3200万円
・住宅ローン残り3800万円
→この場合、2年後マンションを売っても、3200万円にしかならないので、住宅ローンとの差額は600万円。ローンの不足分である600万円の現金を用意しないと売れないのです。

②貯めるのは、頭金だけでは足りません。家を買う時は、金融機関への手数料や登記費用などがかかります。新築でだいたい5～7％、中古を買うなら10％を見ておきましょう。頭金の20％と合わせると、家の価格の25％～30％の現金が必要ということになります。

③住宅ローンは、税込み年収の4倍までとしましょう。世帯年収1000万円なら住宅ローンは4000万円までです。銀行は年収の、7倍、8倍も貸すことがあるので気をつけましょう。

④毎月の返済は、手取り収入の25％以下に抑えましょう。なぜならば、返済が25％を超えると、毎日の暮らしが苦しくなり、貯金ができなくなる可能性があるからです。

⑤住宅ローンは退職までに払い終える計画にしましょう。金融機関は、完済時年齢がが75歳～80歳未満であれば、最長の35年をすすめます。しかし、40歳で35年ローン借りると返し終えるのは75歳。40歳で買うなら25年以下、35歳でも30年以下とし、65歳までの退職にあわせて計画しましょう。