答えが出ているはずの[賃貸に住むか?自宅を買って住むか?]という永遠のテーマ

男性40代 八八八さん 40代/男性 解決済み

ここ数年前まで、よく賃貸派と持ち家派のどちらにするのかという話が出ますが、現実的に費用や今後おき得る事を加味するとなると、賃貸派のほうが断然得するとの事でした。普通に考えると今同じ程度のお金を払って済み続けるのなら、将来自分の物になる持ち家の方が得に考えられがちですが、実際には固定資産税(一括で買うかローンで買うかも重要で、利息を払う事があるが総額で税金や優遇で考えるとローンの方が意外とお得な落とし穴がある)・将来の修繕費・家にかける保険料・相続税の支払い等、全てを加味すると総合的な答えとしては賃貸の方が額面的にお得なのだそうです。
かといって、こういった損得の将来予測を考える場合には、世の中の景気の変化・健康寿命の長さ・終身雇用での確実な収入と退職金等、順風まんぱんに暮らせた場合で、たとえば老人ホームに移つらないといけない等といった思いがけない生活様式の変化や、長生きしていても病気にかかり医療費がそこそこ高くなった場合に、支出のバランスが変わった時には、未来像が変わってきます。
他に考えられるのが、たとえば生活保護を受けるとしたばあい、持ち家があると保護をしてはもらえませんので、資産を処分しないといけなくなると思いますが、賃貸に住んでいる場合で一定額以下の家賃だと家賃+70,000円程度の生活保護を受けて、社会復帰への手伝いを保障してくれる不幸中の幸いな制度も利用できると思います。
35歳くらいが住宅ローンを組むギリギリのラインで、それ以降の場合は夫婦共働きで一定の収入を得ている条件も必要。それか2世代ローンで自分で支払うローンと自分の子度もが住宅ローンを受け継いで支払っていく前提の契約もあります。そういったローン返済計画が崩れてしまい亡くなってしまたりした場合、残額の返済を保障する保険もあるとの事です。
持ち家だと見過ごしがちな事としては積み立てをしていないと、将来の家の老朽化に対する対応のための、リフォームをして家のメンテナンスをするため数百万円の資質が発生します。景気と住宅ローンの返済を、固定制にするのか、景気連動型にするのかでも、損得やローンの借り換えが必要になったりもします。
やはり結局は机上の空論的な事に、とりあえず今答えを出すと、今のところは賃貸が有利であるというシミュレーション結果が出るけれども、やはりブラックボックス的な永遠の課題であるのです。

1 名の専門家が回答しています

小林 恵 コバヤシ ケイ
分野 住まい選び・マイホーム・住宅ローン
50代前半    男性

石川県 福井県

2021/09/29

賃貸派のほうが断然得する、とのことですが、一生を通じて考えるといかがでしょうか。

例えば今お住まいになられている賃貸物件の家賃が10万円として、更新料も込みだと50年間では6,250万円になります。毎月10万の住宅ローンを組めば一生の住まいは賃貸よりも遥かに安い金額で家が手に入ります。固定資産税やリフォーム費用などを加味しても、得か損かを長いスパンで考えればほぼ持ち家のほうになります。

老人ホームといっても、ある程度介護保険が適用される特別養護老人ホームと有料老人ホームとではかなり自己負担が違います。前者は要介護3以上でないと入れません(地域によっては要介護3以上でも簡単には入れません)し、後者はかなり費用がかかる上にいつまで居住しなければいけないかがわからないので相当な資金が必要になります。現実的には介護状態になったとしても、少なくとも最初の段階では訪問介護・デイサービスを組み合わせてということになると思います。
また、持ち家があると生活保護を絶対に支給出来ないということはありません。(もちろん、住宅ローン返済の目的で生活保護を受給することは出来ません。)生活保護自体が支給のための要件が色々ありますので、生活保護を前提にライフプランを考えるのは適切ではないと思います。)

ただ、生活保護とはいかなくても、家賃の安い公営住宅というセーフティネットもあります。収入が一定水準以上あると入居出来ないので、将来必ず入居できるという訳ではありませんが。

賃貸の場合のネックとしては、将来高齢になってから転居しなければならないことになった時に、自分の望む物件に入居できるとは限らないということです。入居できるかどうかは家主さん次第なので、入居希望者が高齢で相応な収入が見込めないということになると断られるケースも考えられます。

賃貸か持ち家かを考える時、持ち家は新築物件を前提に考えられる方が多いのですが、同じような家でも中古というだけでかなり安くなることが多いです。特に地方に行くと本当に安い物件が結構あります。日本は少子高齢化が進行し人口が減るので、これから空き家がどんどん増えると思われ中古物件の供給も特に地方では増えると思われます。

中古物件ということになると当然相応に老朽化しているわけですが、入居時にリフォームすればある程度は新築に近い性能を発揮できます。ということ今から中古物件を買ってしまうという選択肢もありますし、将来は地価の安い土地に移住して安く物件を手に入れるというような選択肢もあると思います。選択肢は多様化しています。単純に持ち家か賃貸かという二択で考えることは無いと思います。

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