住宅ローン対策、今からできることは?

男性40代 teicoさん 40代/男性 解決済み

現在41歳、3年前に住宅ローンを組んで建売住宅を購入しました。10年固定金利で借りているため、金利が変わるタイミングで金融機関の変更を検討しています。金利の低さ以外に、保証料等乗り換えコストがいくらくらいかかるのか知りたいです。借入金3600万で35年ローンです。そのまま返していくと75歳を過ぎてしまいます。現在子供もいて、余裕資金がなかなか出てこない状況です。普段の生活をまわしながら教育費やリフォーム費用など、将来にかかってくるであろうお金の準備まで手が回らないのが実情です。妻は専業主婦ですが、体調の関係で外で働くことは難しく、在宅でできる仕事を探しています。これからでもやった方がいいことなどあれば教えていただきたいです。通信費や光熱費の見直しは適宜やっています。スマートフォンはサブブランド、電機は新電力切り替え済みです。

2 名の専門家が回答しています

佐藤 元宣 サトウ  モトノブ
分野 住まい選び・マイホーム・住宅ローン
40代前半    男性

全国

2021/05/22

ご質問の件について、住宅ローンの借り換えをするのであれば、まずもって、「その借り換えを行うことで効果が確実に見込まれるのかどうか」を確認しておかなければなりません。

なぜならば、住宅ローンの借り換えを行った結果、既存の住宅ローンよりも多くのお金を負担することになっては本末転倒だからです。

この時、質問者様が質問されておりますように、借り換えする際にかかる「保証料」や「事務手数料」をはじめとした住宅ローンの借り換え費用を加味しなければなりません。

ちなみに、住宅ローンの借り換えにかかる各種費用は、それぞれの金融機関によって異なるため、借り換えを検討している金融機関の「住宅ローン説明書」などを基に確認されることで足ります。

なお、住宅ローン説明書を見ても意味がわからないのであれば、FPなどの専門家を通じて住宅ローンの借り換え効果の有無と合わせて、各種コストがどのくらいかかるのか説明を受けた方が望ましいでしょう。

また、住宅ローンの借り換え手続きを行うということは、いわば、住宅ローンの審査を再度受けることにもなるわけでありますから、少なくとも安定した収入状況の確保・健康状態の維持・各種返済や支払いの滞りがないことなど、事前準備と対策は必須になります。

最後に、質問全体を見ますと、今のままでは老後生活をしながら住宅ローンの返済に負われることになっているようですので、住宅ローンの借り換え対策と同時に老後生活に支障がないような返済計画も合わせてFPに検討いただくのが、質問者様世帯にとって望ましいと言えそうです。

水上 克朗 ミズカミ カツロウ
分野 住まい選び・マイホーム・住宅ローン
60代後半    男性

東京都

2021/05/23

まず、借り換え効果のある人の目安は「金利差1.0%以上」「ローン残高1000万円以上」「残存返済期間10年以上」で、この3つに当てはまる人は借り換えをする価値があるでしょう。なお、おっしゃる通り、住宅ローンを借り換える際は、諸費用がかります。元本や金融機関などによって違ってきますが、おおよそ新しく借り入れるローン元本の3~4%となるでしょう。

なお、利息が減る額が諸費用を上回らないと節約にならないので、諸費用を負担しても借り換えの効果があるか、しっかり確認するようにしましょう。可能ならば、銀行のホームページなどで試算できるので試してみましょう。

それでは、具体的に、住宅ローンの借り換え効果についてみていきましょう。(例1)の、金利2.0%→金利1.0%に借り換え(金利差1%)場合は、約497万円の軽減(諸費用込み)、(例2)の、 金利1.5%→金利1.0%に借り換え(金利差0.5%)の場合は、約185万円の軽減(諸費用込み)となります。

(例1)借入額3600万円、返済期間35年、借入れから4年経過(借り入れ残高3300万円、31年返済)、金利2.0%→金利1.0%に借り換え(金利差1%)
・元々のローン 月額119,254円(年額約143万円)

・1%低いローンに借り換え 月額103,205円(年額約124万円)

・毎月16,049円軽減。計597万円(≒月16,049円×12ヶ月×31年)軽減、だだし、諸費用(*)が約100万円のため、実質軽減額は約497万円(≒597万円-100万円)となります。
(*)諸費用<某大手銀行の場合>
・銀行手数料(消費税込):726,000円
・ローン契約書の印紙税:20,000円
・抵当権抹消費用:20,000円
・抵当権設定にかかわる登録免許税:132,000円
・司法書士報酬:100,000円
・合計:998,000円

(例2)借入額3600万円、返済期間35年、借入れから4年経過(借り入れ残高3280万円、31年返済)金利1.5%→金利1.0%に借り換え(金利差0.5%)
・元々のローン 月額110,226円(年額約132万円)

・0.5%低いローンに借り換え 月額102,580円(年額約123万円)

・毎月7,646円軽減。計284万円(≒月7,646円×12ヶ月×31年)軽減、だだし、諸費用(*)が約99万円のため、実質軽減額は約185万円(≒284万円-99万円)となります。
(*)諸費用<某大手銀行の場合>
・銀行手数料(消費税込):721,600円
・ローン契約書の印紙税:20,000円
・抵当権抹消費用:20,000円
・抵当権設定にかかわる登録免許税:131,200円
・司法書士報酬:100,000円
・合計:992,800円

なお、「毎月の返済額は減らなくていい」という場合は、借り換えの際に返済期間を短めにするのがおすめです。ちなみに、(例1)で金利1%のローンに借り換えた場合で、月額116,262円(月2992円しか軽減できない)とすると、返済期間を4年短くする(31年→27年)ことができ、トータル約570万円(諸費用込み)を軽減することができます。

なお、住宅ローン、通信費などの主な支出の見直しは行っているということですが、「保険見直し」「自動車の見直し(保有している場合)」も再度確認してみましょう。

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