主人の単身赴任先に移り住む場合、今住んでいる住まいをどうすればいいのか

こんにちは。「ライフ＆マネー」コンサルタントの五十嵐秀司です。
ご主人さまが首都圏に単身赴任とのこと、現在お住まいの家をどうすべきか、という相談ですね。
選択肢としては、２つありますので、ひとつづつみてましょう。
１．家を売却する
この場合の課題は、売却価格ですね。売ってもローンを返せるかどうかわからない、ということでしょうが、まずはどのくらいで売れそうなのかを、調べてください。不動産会社に聞けば、おおよその目安は教えてくれます。
すでにローンの返済はある程度しているのですから、ローンを返せる可能性はあります。
２．家を賃貸する
こちらも、賃貸する場合、どのくらいの賃料で貸せるのかを、不動産会社に聞いてみてください。
たしかに修繕費用などかかりますが、ローン返済分より高い賃料で貸せる可能性があります。借主とのトラブルもあるでしょうが、管理をやってくれる不動産会社もあります。
以上の結果をもとに、さらに東京で賃貸の場合は会社の家賃補助があるということですので、シミュレーションして比較検討されることをおすすめします。
ただし将来的に家に戻ってくることを考えているのであれば、賃貸を優先して考えるのも、一つの手ではあると考えます。

まず、売る場合の留意点についてみていきましょう。

気をつけたいのは「売った場合の売却価格がローン残高を上回るかどうか」です。
売却価格がローン残高を下回り、売ってもローンを完済できない場合は、その差額分を貯金などで埋める必要がでてきます。

自宅の売却価格は建物の築年数などはもちろん、景気にも大きく左右されます。もし売却益がローン残高を下回っていたり、まだ売る判断がつかない、どうせだったらもっと高く売りたいと思うのなら、とりあえずは、貸して景気の回復を待つのも良いでしょう。
また、自宅といえども、いったん貸すと、大家さん側の事情では基本的に退去を強制できないので、売りたいタイミングで売れるとは限りません。その場合、あらかじめ貸す期間を決めておける制度（後述：定期借家制度）の活用も検討しましょう。

次に、貸した場合の留意点についてみてみましょう。

「転勤の間だけ家が空いてしまうけど、いずれ戻ってまた住みたい」と思っているなら、貸しておけばまた帰ってこられます。
誰も住んでいない期間を有効活用して家賃収入を得られるほか、人が住んでいる方が換気などができて建物が傷みにくいというメリットもあります。

もし戻ってくる時期が決まっているのなら（現状では、定年まで戻ってこれない）、その時期に合わせて定期借家制度（＊）で期限付きの契約を結ぶことができます。この制度を使えば「自宅に戻りたいのに何年も待つことになること」がないので安心です。
＊定期借家制度を使った契約
メリット：契約時に設定した期間が経てば、再び住む、または売ることができる
デメリット：相場より家賃が安くなりやすい

なお、住む人の募集から家賃の集金、日々の建物の維持管理などさまざまな業務（退去後の清掃・リフォーム・入居者からの問い合わせ・クレーム対応など）を、こなすのは大変です。そのため、賃貸経営のプロである不動産会社に任せましょう。その際には、具体的に、固定資産税や修繕代についても聞いてみましょう。

結論として、まず、おおよその自宅の売却価格を把握しましょう。把握する一番簡単な方法は、ネット上で「家の査定」などで検索、家の物件の詳細を入力すると、多くの大手不動産会社から自宅の査定額（依頼すれば貸した場合の家賃も）が送られてきますので利用するのもひとつです。ただし、その後、数回メールでの案内がきますが、無視しておけば問題ありません。

売った場合の査定額や貸した場合の家賃などを把握したうえで、ある程度方向性が決まったのなら、不動産会社を数社に絞り、交渉していくのが良いでしょう。