長期的にみた住宅ローン

まずは、借り換えについてみていきましょう。

効果がでやすいとされる条件は次の３つです。すべてに当てはまる場合は、借り換えを検討する余地があるでしょう。
１．借り換え前とあとの金利差が1.0％以上ある
２．残りのローン期間が10年以上ある
３．ローン残高が1000万円以上ある
なお、借り換えには、印紙税、登録免許税、司法書士報酬のほか、銀行の事務取扱手数料などがおおむね数十万かかる（借りる額により変わる）ので、その際は、金融機関にシミュレーションをしてもらいましょう。

また、借り換えのタイミングはいつが良いでしょうか。
・定期的な金利の見直し後に金利が上がったときや、当初固定金利の優遇期間終了にともなう利率の変更があったとき
・現在より金利の条件のいい金融機関や商品（団体信用生命保険の保障内容変更など）に出会ったとき
・借り換えの際には新規借入の時と同様に審査があり状況の変化により審査が通らなくなることもあるため、収入が下がる前や転職前
などが考えられます。

次に、繰り上げ返済についてみていきましょう。

繰り上げ返済には、早く返済を終えることができる「期間短縮型」（毎月の返済額は変わらない）と、返済期間は変わらないけれど、毎月の返済額が少なくなる「返済額軽減型」の2種類があります。
どちらも将来支払う利息を節約する効果はありますが、「定年までに住宅ローンを終わらせたい」と、期間短縮型を利用する人が多いのが実態です。

繰り上げ返済は、借入から早い時期に行った方が利息の軽減効果は高く、また短縮される期間も長いためおトクです。また、まとまった金額を貯めて（あるいは退職金一括など）一気に返済するよりも、早い時期からコツコツ返済するほうが、少しでも利息を節約できるため、効果的です。

ただし、住宅ローンの金利によっては「繰り上げ返済は早い方がおトク」というルールが当てはまらない場合があります。なぜならば、住宅ローン控除（＝年末時点での住宅ローン残高の1％分の税金が原則として最大10～13年間安くなる制度）の存在があるからです。
残高が多いほど住宅ローン控除で減額される税金が多いため、繰上げ返済で住宅ローン残高が減ってしまうと、住宅ローン控除の金額が少なくなり、安くなる税金も少なくなるからです。

繰り上げ返済するのと、住宅ローン控除で減税を受けるのは、結局どっちがおトクになるでしょうか。具体的な例をみてみましょう。

仮に、例（住宅ローン2000万円、返済期間35年、金利は1.5％と0.6％の2種類で、①繰り上げ返済をしない場合②10年間、毎年コツコツ100万円を繰り上げ返済して利息の軽減効果は得たけれど住宅ローンの恩恵は少なくなった場合③住宅ローン控除の恩恵を受ける予定で、10年後に一括繰り上げ返済をした場合」の3パターンを比較）で計算してみました。

具体的なおトク額は省きますが、結論として、金利が1.5％の場合は、まとめて繰り上げ返済するよりも、コツコツ繰り上げ返済する方がおトクになりました。その理由は、残高1％分の税金が減額される住宅ローン控除よりも、住宅ローンで支払っている金利の方は1.5％と高いためです。

それに対して、金利0.6％の住宅ローンの場合は、コツコツ繰り上げ返済するよりも、住宅ローン控除が終わる10年後にまとめて、一括返済する方がおトクとなりました。支払う金利の0.6％よりも、住宅ローン控除で減額される残高1％の方が大きいからです。

つまり、金利1％よりも低い住宅ローンを借りていて、住宅ローン控除を最大限利用できている場合は、住宅ローン控除が終わってから、まとめて繰り上げ返済した方がおトクになります（だだし、住宅ローン控除を所得税と住民税で全額利用できている人）。

なお、繰り上げ返済のシミュレーションは、金融機関のサイトで行うことができますので、その都度、具体的数値を入れ検討していくことをおすすめします。