税金の考え方やリスク対策について

ご相談頂き有難うございます。不動産投資の税務とリスクについてお答えします。

不動産投資には税金が深くかかわります。賃貸用不動産を所有することによって掛かる税金と賃貸収入によってかかる所得税に2分されます。

不動産を入手する際にかかる税金は、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税があり、保有することによる税金は、固定資産税、都市計画税があります。これらは、仲介業者や自治体が計算しますので、誤りがないかを確かめることが大事です。

不動産を賃貸に出すことによる不動産収入には所得税がかかります。ご相談はこちらがメインでしょう。
ポイントは不動産収入から差引きできる経費の種類です。
固定資産税、管理会社への支払い委託料、建物の修繕費、建物の減価償却費、該当する不動産購入のための借入金（ローン）利息、
その他事務費用などが該当します。

収入は賃料のほか、更新料、礼金などが入ります。前年分を2月15日から3月15日の間で税務署に確定申告書に記入して提出しなければなりません。

不動産投資のリスクは、空き家リスク、事故・自然災害、借金のリスクです。最大は空き家リスクですから、物件と管理会社選びが大切でしょう

自己資金での不動産投資が一番安全確実ですが、良い物件があれば、ある程度の自己資金を入れて、残はローンという選択もあるでしょう。収入予定額と毎月の返済予定額のバランスが大切で、2－3ヶ月以上の空き家には耐えれる余裕資金は最低でも準備しておくことではないでしょうか。

また、自然災害のための火災保険や共有部分での漏水などの保険対応も購入時によく確認することが必要でしょう。

引き続きのご相談を希望する場合は、当サイトを通じてご連絡ください。

susuki様

ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。
　
私はいまFPとして、都心のマンション投資をおすすめしてます。しかし、私個人はいままで地方一棟ものに投資をしてきました。
　
一口に不動産投資といっても、内容や結果がまったく違います。この２つを比較しても驚くほど違います。
　
不動産投資はものすごく奥が深く、なかなか一般的な説明が難しいことをご了承ください。
　
税金の収め方・・・私の解釈ですが、不動産投資も税金込みで収支の把握をすることで投資判断を下します。収め方という質問の内容がよくわかりませんが、税金は計算できますのでリスクとはなりません。
　
リスクがどの程度発生するのか・・・正確な発生の程度というのはわかりません。ただ、利回り等の投資指標によっておおよそがわかります。
　
家賃収入で±の生活ができる・・・マイナスだとやる意味がないので必ずプラスになるように投資をします。ただ、不動産投資と一口に言ってもさまざまな形があり、目的とするもので違うこともあります。
　
基本的にリスクを減らすことはできません。ただ、不動産投資は半分事業です。最大のポイントである入居者の確保も自分の努力で実現できたりします。
　
そのあたりが醍醐味であり、面倒臭いところでもあります（それも不動産投資の種類によりますが・・・）。
　
ご参考になれば幸いです。

ご質問ありがとうございます。
FP事務所ブレイン・トータル・プランナーの舘野です。

不動産投資は、金融機関から融資を受けて物件を購入するため、非常にレバレッジを利かした投資と言っても良いでしょう。従いまして、長期に運営する覚悟が必要となりますから、最低でも10年間ぐらいの事業投資としての計画性を見極めておかねばなりません。つまり購入する時点でその投資と最終リターンがプラスでない限り、事業として投資する価値はありません。

不動産投資の内部収益は家賃収入ですが、10年後にもし売価をした場合の売却価格を想定しておかなければなりません。その総和が金融機関への返済総額と、運用期間の経費の総和以下であれば、事業としての魅力が欠けており、計画時点で断念せざるを得ないと考えます。そのためには、購入予定の物件のマーケットにおける需要と、購入額から計算された家賃設定との比較で判断せねばならないでしょう。

また、新築物件であれば、当初は需要が高いものの、数年で中古としての貸室となりますから、年数経過と共に賃料が下がることも想定しておかなければなりませんし、修繕費や固定資産税、その他経費も詳細に想定しておく必要もあります。また、借入金利も重要な要素であり、変動金利でのローン設定は、将来の金利上昇のリスクも抱えているため、金利上昇と家賃下落、空室リスクも十分に想定しながら、事業計画を立案する必要があります。

期間収支を比較するには、DCF法が適していると思われますので、毎年の収支に基づき内部収益を予測し、時期を見ながら売却も検討することを想定しながら判断されてください。決して、販売不動産会社の営業トークだけを信じず、御自身が納得できる見込み数値から判断されることが大切です。

不動産投資は、大きな借入金が伴いますから、事業の見込みがなくなった時には精算売却も想定しておかなければなりません。その時に手残りがマイナスとなる場合には、全て将来の借財として背負うことになりますから、専門家を交えてじっくりと検討することを忘れないでください。