中古ワンルームマンション投資は有か無しか

teapodさん、はじめまして。
ご相談内容、拝読させていただきました。

都内の中古ワンルームに興味がおありで、
営業の方を紹介してもらい、資料など見たけれど、
いまひとつ魅力が分かりにくいというお気持ちなのかと
捉えさせて頂きました。

私は、自分自身が都内や横浜をメインに中古ワンルームでの
資産形成を10年以上行っており、その経験も踏まえての、
少しでも参考になればという想いをこめて伝えさせて頂きます。

不動産か株式か、という点に関しては、「両方をバランスよく」
という運用方法が良いと私は考えています。

金融資産の運用と不動産のような実物資産の運用は、組み合わせる
ことで、資産の全体像を偏ることなく、形成していけると感じるからです。

その実物資産の代表である不動産に関してですが、ご指摘のように
様々な物件、ジャンルがありますが、都心の中古ワンルームは、
不動産投資の中でも、リスクは低い方ではないか、と個人的には
考えています。

株式との一番の違いは、「土地の持ち分があること」です。
マンションの敷地の一部が、teapodさんの持ち分となることで、
株式投資と異なり、万が一のことが起きても、資産が0円になって
しまうことはない、という点があげられます。

さらに、都内の中心部（文京区）あたりであれば、物件による
違いもありますが、土地の割合が高いケースが多く、いわゆる
資産価値的なものが高くなり、価格が下がりにくい点も、
メリットではないか、と感じます。

そうは言っても、不動産投資の場合は、入居者の方がいて、
賃料収入が継続しないことには成り立たない、大家業です。
売上に相当する、賃借人様からの賃料があってはじめて
成り立つという意味合いです。

その点で、賃貸が途切れにくい立地に物件を持つことこそが、
失敗しにくい資産形成としての不動産には必要です。

その意味で考えると、単身者が増えている都心部などに関しては、
単身者向けの賃貸需要は、今後もあると、個人的には考えております。

私自身、2007年にスタートして以来、ずっと中古ワンルームでの
大家業を継続していますが、ありがたいことに、２カ月以上の空室期間が
生じたことが、ありません。感謝の気持ちしかありません。

不動産投資、不動産を使った資産形成は、金融資産（株式投資）とは
異なって、短期間で資産を殖やせるという可能性は低いです。

ただ、長期的な視点で、少なくとも8～10年スパンで考えて頂くと、
限りなく、「失敗しにくい資産形成方法」ではないか、と感じています。

ローンを借りて、その返済金額を賃料でまかなうと、毎月の手残りは、
数千円ということに少なさを感じるのは否めないです。

ただ、見えないところで資産も殖えているのです。
毎月の返済の内訳として、元本と利息があります。
元本が減った分だけ、teapodさんの資産が殖えた、という
イメージです。

株式などとの大きな違いは、入居者さんから頂く賃料で、
自分の資産形成が、いい意味で自然と進んでいく、という点が
考えられると私は思っております。

ローンを抱えることに抵抗感を抱かれる方もいますので、
無理にとは申し上げませんが、ご興味、ご関心があるのであれば、
不動産による資産形成の一歩を踏み出されてみるのは、
30代の若いうちから行われると、時間を味方につけて資産形成が
できる、という点でも良いのではないか、と私は感じます。

以上、少しでもご参考になれば幸いです。

teapod様
　
ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。
　
資産形成専門のFPとして最後の部分は特にお伝えしたいところです。
　
資産形成の投資に関しては『目的』がすべてです。
　
逆をいえば、目的が達成できれば投資の種類はなんでもいいですし、なんなら投資でなくてもいいです。
　
で、結論ですが・・・、
　
目的が『毎月の収入源』を増やすことであれば、ワンルーム投資は不向きです。
　
数千円の収入アップをのぞんでいないでしょうし、その収益もおそらく退去時のために貯めておくべきものです。
　
　
　
毎月の収入を確実に増やすというものは、私が思いつくのは副業くらいです。
　
不動産投資でも株式投資でも、毎月の収入をあげるものではなく、もう少し先の未来に期待するものです（株式トレードはうまくいけば収入あげられるでしょうが、特殊能力が必要に思います）。
　
私は地方一棟もの不動産投資で毎月の収入を劇的に上げてきましたが、それは借金をした上で得た前借りだと考えています。ですから、そのキャッシュを私用で使うことはなく、次の投資へ向けていました。
　
つまり確かな収入ではありません。
　
毎月確実な収入アップを狙うなら副業がいいと思います。
　
目的がもう少し先の未来での安心であればワンルーム投資は非常におすすめです。
　
ですが、営業マンの話だけでは投資を決めないでくださいね。
　
営業マンの話では・・・ということで投資を決めてしまう方が多いですが、これが失敗のもとです。
　
あと、私を含め未来は誰にもわかりません。
　
アフターコロナで不安を感じるのであればやめておいた方がいいかもしれません。
　
また、現在はワンルームの売買価格がかなり高騰しています。
　
　
ご参考になれば幸いです。