マイホームを買うべきか賃貸に住み続けるべきなのか

持ち家か賃貸か。これは永遠に議論が尽きないテーマです。
持ち家のメリットは、自分の資産になる、ローン完済後は住宅費の負担が軽くなる、子どもに資産を残せるなど。デメリットは、転居しづらいためライフスタイルの変化に弱い、購入時に高額な費用がかかる、リフォーム・修繕費は自己負担、、住宅ローン返済の不安がつきまとうなど。です。

賃貸のメリットは、いつでも引っ越しできる、ライフスタイルの変化に対応できる、固定資産税がかからない、住宅ローンを組む必要がない、メンテナンス費用を負担する必要がない、維持・管理をする必要がない、災害など建物に被害が出ても負担がないなど。デメリットは、2年ごとに更新料が必要になることが多い、自分の資産にならない、老後も家賃が発生、いつまで住み続けられるかの保証がないなど。です。

持ち家と賃貸のメリットとデメリットは相反するものなので、どうとらえるかは本人次第です。ライフスタイルや価値観は人それぞれなので、一概にどちらとはいえない、というのが一般的な結論です。なお、どちらが金銭的に得かで考えても意味がありません。どんな家に住むか、何年ローンを組むかによって損得は変わってくるからです。それぞれメリット・デメリットがあるので、買いたいなら「購入」、買いたくないなら「賃貸」とシンプルに考えればいいのではないでしょうか。

なお、買える家の値段の目安は、税込み年収の5～6倍が目安です。夫婦で収入があるなら合計してよいでしょう。年収600万円なら、目安として、3000万～3600万円の家を探すことです。

また、家を買う時（住宅ローンを利用した場合）の主な心構え、注意点は次の通リです。

①住宅ローンを利用する場合の頭金（最初に現金で支払う家の値段の一部）の額ですが、価格の最低20％を準備するのが良いでしょう。その場合、残りの80％が住宅ローンになります。実際には全額を貸してくれる金融機関もありますが、頭金がゼロで借りることができるようになったとしても、頭金は必ず用意しましょう。長い返済期間には何が起こるかわかりません。万一、収入減や失業などにより、返済が困難になり、家を売却しようと思ったとき、頭金をゼロで購入していると、売りたくても売れない状況に陥りやすいのです。

②貯めるのは、頭金だけでは足りません。家を買う時は、金融機関への手数料や登録費用などがかかります。新築でだいたい5～7％、中古なら10％をみておきましょう。頭金の20％と合わせると、家の価格の25％～30％の現金が必要ということになります。

③住宅ローンは、税込み年収の４倍までとしましょう。世帯年収600万円なら住宅ローンは2400万円までです。銀行は年収の、７倍も、８倍も貸すことがありますので気をつけましょう。また、審査は、購入物件や金融機関ごとに条件が異なりますし、年収のみならず、雇用形態、勤続年数などの要素が加味されます。

④毎月の返済は、手取り収入の25％以下に抑えましょう。なぜならば、返済が25％を超えると、毎日の暮らしが苦しくなり、貯金ができなくなる可能性があるからです。

⑤住宅ローンは退職までに払い終える計画にしましょう。金融機関は、最長の35年をすすめます。しかし、35歳で35年のローンを借りると返し終えるのは70歳、40歳で35年のローンを借りると返し終えるのは75歳。一般に言われる65歳までの退職にあわせて計画しましょう。したがいまして、40歳でローンを組み、65歳で返済し終えるとしたら、25年のローンを組むことになります。

⑥住宅ローン控除は、適用条件を満たせば、収めた所得税が年間で最大40万円還付され、最長13年間特例を継続適用できます。住宅借入金の年末残高に対して一定の割合（10年目までは1％、11～13年目は別途の％）を乗じた金額が控除額となります。たとえば、年末残高が3000万円の場合は、1％で住宅ローン控除額は30万円です。なお、適用する年分の年末残高に割合を乗じる計算なので、ローンを返済して年末時点のローン残高が少なくなれば、その分住宅ローン控除の適用金額も少なくなります。ローン控除で税金は安くなります。

もし「 少しでも持ち家を購入したい」と思うならば、金額の目安をつけ（年収の5～6倍が目安）、いろいろな物件にあたってみて目を養うことをおすすめします。いろいろな物件にあたることによって、自分が住居に求めるものを再認識でき、優先順位（駅に近いとか、広さとか、環境が良いとかなど）や新築か中古か、マンションか戸建てかも、おおよそ決まってくるでしょう。また、いろいろな物件にあたることにより掘り出し物を見つけることで（物件を安く手にいれる方法はこれしかありません）、出来るだけ安く、中古マンションや戸建てを買うことができるでしょう。

もし、購入までは、まだ金銭的にちょっとか、良い物件がない場合は、その時点で、引き続き賃貸に住み続けるのかを判断すれば良いでしょう。

住宅は、人生で一番大きい買い物です。資金計画も万全にして自分の納得のいく住まい選びをしましょう。