マンション購入に関して

マイホーム購入は、人生最大の買い物かもしれません？そのため、物件価格予算の妥当性や住宅ローンの返済不安など、わからないことだらけで不安要素満載だと思います。マイホームを購入する際、現金で購入される方はごく僅かであり、多数の方は住宅ローンを利用しています。
住宅ローンを取り扱っている銀行などは、貸出基準を年収の5～7倍程度（※）で年収に対する返済額比率を35％程度（※）といった具合に年収が一つの貸出基準になっています。
（※）金融機関により異なる
例）年収400万円の場合
年収×5倍＝2,000万円　7倍＝2,800万円
毎月の返済額115,121円＝返済比率34.6％
（借入金額2,600万円、審査金利4.0％、借入期間35年の場合）
※ 審査金利は貸出金利とは異なります。上記は高めの金利で試算

年収400万円の場合には、上記の目安となります。この基準に加えて職業・勤務年数・その他の借り入れ状況などの様々な審査項目を加味して貸出の可否が決まります。

今回ご相談いただいた方は、夫婦共働きということですので収入を合算させて審査を受けることが可能ですので、合算の年収は900万円程度に跳ね上がり、ご希望の5,000万円のマイホームの購入資金は借入可能になる可能性が高いと思います。

ここまでは、「いくら借りられるか？」という金融機関が貸してくれる貸出限度額のことを記載しましたが、貸出限度額を調べてその金額まで借り入れをすることはお勧めしません。むしろ、借り過ぎによる返済困難状況になってしまうとリカバリーできないことになります。

今回ご相談のケースでは、お子様の誕生をご希望されており、配偶者の一方が退職することも「想定している」とのこと。今後何十年にわたり、夫婦共働きを前提に住宅ローンを借り入れることは、極力避けたほうが無難だと思います。

マイホームの購入は、物件代金に加えての物件価格の10％～15％程度のローン関連の手数料や登記費用など諸費用に加えて、不動産取得税や引っ越し費用、さらに新居の家財道具補充など様々なお金が必要になります。現状では、「毎月12万円の家賃を払いながら毎月8万円新居用に貯蓄している」とのこと。新居に転居して、支払いが開始されるまでの間は、頑張って今の貯蓄ペースを続けましょう。

仮に夫婦の収入合算でローンを借り入れた場合には、共働き状況次第で将来ご希望のライフプランの修正も必要になるかもしれません。そのあたりを考慮したうえで判断してください。

あえて無難な方法論を記載すれば、夫婦どちらか一方の収入に頼るという前提にし、記載されている拠出可能な自己資金1,000万円を勘案すると概ね3,000～4,000万円程度の物件予算が無難だと思います。この予算に諸費用を300～500万円程度を見込めば、借入金額は2,300～3,500万円程度となります。
将来、共働きをしなくなった場合、ローン返済への不安感は減少すると思います。他方、共働きを継続した場合には、繰り上げ返済など活用することで早期のローン完済が期待できます。今から後戻りするような回答になりますが、ご検討ください。
【参考試算例】
借入金額3,500万円　金利1.5％　借入期間35年　毎月返済額107,164円
借入金額2,300万円　金利1.5％　借入期間35年　毎月返済額　70,422円
上記いずれもボーナス返済なし