老後の住まいについて

まず、老後をマンションで過ごす際のメリットとはいったい何なのでしょうか。
大きなメリットは、何より住む場所のスリム化です。年齢を重ねていくごとに体力がなくなっていき、部屋の掃除や家事などが重労働に感じてしまいます。その点マンションだと、住まいがコンパクトになるので、無駄な体力をつかわなくても済むことができるのです。更にマンションの立地によって、交通の便が優れている物件もあります。身体が衰えてきている老後の買い物や通院する際にはできるだけ交通の便が優れた場所に住みたいものです。また、老後に気をつけなけなくてはいけない家のセキュリティに優れています。
デメリットは、マンションに住んだ後に発生する費用として、管理費や修繕積立金、固定資産税、（駐車場代）がかかることです。仮に６５歳でマンションを購入し８５歳まで生きるとして、たとえばマンションの場合、管理費と修繕積立金が月４万円であれば２０年間で９６０万円かかり、毎年の固定資産税も支払う必要があります。一方、持ち家の場合、住宅ローンを完済していれば、毎年必ず支払わなければならないのは固定資産税だけです。１０万円程度が目安ですので、２０年で約２００万円ほどになります。
しかし、現在の持ち家をリフォームすれば、それなりの金額はかかってきます。マンションへの住み替えコストと、リフォームのコスト（建て直しを含む）とこの家にあと何年住めるかの見合いについても考える必要がでてくると思います。

次に、税金と、売却時と住み替え時の手数料について考えてみます。
基本的には、売却すれば一度に大きなお金が入ります。自宅は売っても税金はそれほどかかりません（＊住まなくなって3年以内に自宅を売った場合、3000万円の儲けまで税金はかかりません）。
自宅を無税で売却し、売却した金額よりも安い家を購入できれば、その差額を現金として手に入れることができるわけです。
ただし、住み替えにはコストがかかります。
仮に今の家を6000万円で売却して、住み替え用の家を5000万円で購入すると、1000万円のお金が手に入るように見えますが、実際の手取りはもっと少なくなります。
ちなみに、不動産は買うときも売るときも不動産屋さんへの手数料がかかります。手数料は上限が決められていて「売却価格の3％＋６万円（税別）」です。仮に、このケースで言えば6000万円で売ったときに約186万円。5000万円で買ったときに約156万円かかります（手数料は交渉次第で安くすることは可能です）。
それ以外にも不動産の名義変更に50万円前後、引っ越し代に20万円くらかかったとしても、これだけで、トータル400万以上かかることになり、手取りは600万円以下です。
以上はほんの一例ですが、売却の際は、仲介手数料が大半を占めますが、購入の際は、諸費用総額（住宅ローン費用などを含む）として物件価格の5～10％が目安となります。

住み替えは、総コストも含め判断することが肝要だと思われます。