古戸賢一｜お金の相談サービス「MoneQ」

不動産投資・賃貸経営

2021/06/22

父方の実家の処遇について

古戸賢一フルトケンイチ

不動産投資・賃貸経営

50代前半／男性

解決済み

役に立った 1 件

Nishikata05様ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。不動産の有効活用についてと、売却時の気をつけることということでお答えしたいと思います。不動産の有効活用としては『住む・貸す・売る』が大きく分けて考えられます。その中で『住む・売る』の選択肢が今はないものとして『貸す』についてお考えということですね。貸すについては、ご自分が家主となって貸し出すパターンと、不動産を業者に貸し出し運営代行をしてもらうパターンが考えられます。まず不動産を貸し出す場合は、家主としての責任が発生します。この点はしっかりと認識しておく必要があります。まず、ご自分で貸し出す場合です。日々のもろもろの多くは管理会社が代行してくれますが、細かい点については家主自身が動かなくてはならないことも多々あります。次に代行してもらう場合です。手残りは少なくなりますが、大きな手間がかからないという利点があります。どちらの場合も、当該不動産に関わる人が複数いる状態ですと、連絡系統が管理会社も大変だと思います。少し交通整理が必要かもしれません。経路についてです。ご自分でやられる場合は、リフォーム等を施し、その地域の不動産管理会社に入居づけから依頼するのが一般的です。管理会社は玉石混交の世界ですので、必ず複数社あたるようにしてください。ちなみにですが、リフォーム等では自治体における相談サービスや補助金・助成金などがある場合もありますので、確認してみることをおすすめします。代行の場合は、業者に依頼することになりますが、住居なのか、宿泊施設なのかなど、業者によっても得意不得意がありますので比較検討すしてください。次に売却のことです。将来は売却とのことですが、注意点としては税金があります。どのくらい先の話なのかわかりませんが、譲渡と相続では税金が違います。相談者の年齢から考えますとお父様はまだお若いと思います。お話しができるようならば、まずは今後についてお話しされることをおすすめします。相続での話ということになりますと、複数人の相続人がおられるようですので、事前にお父様をご意向を確認しておくべきかと思います。遺言作成が必要になるかもしれません。細かい状況がわからず、答えになっているかわかりませんが、空き家問題と相続（特に不動産）の問題は早くから取り組むことが大切です。必要に応じて専門家を交えてお話しされることをおすすめします。

不動産投資・賃貸経営

2021/06/22

アパート経営をしていますが兄弟共同名義で今後相続でもめない方法が知りたいです。

古戸賢一フルトケンイチ

不動産投資・賃貸経営

50代前半／男性

解決済み

役に立った 0 件

MOCO様ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。お父様とお父様の弟様（相談者にとっては伯父様）が所有者で、それぞれにご家族があるという状況だとして一般論だけでお答えさせていただきます。どんな形であれ共有名義は相続時だともめることが多いです。さらに関係者が多いようですので、みなさまがご存命のうちに処理しておく方がいいかと思います。都内の築３０年のアパートならまだまだ使えます。買い手もあるかと思います。両人が納得のいく価格で売れれば、それが一番シンプルだと思います。入居者そのままのオーナーチェンジという形での売買が一般的です。いづれにしてもお父様と弟様（相談者にとっては伯父様）にお話し合いしていただく必要がありますね。税金は譲渡と相続では大きく違います。ここで損得は答えるのが難しいです。確かに税金は大きな問題ですが、まずはもめない形を模索されてはいかがでしょうか。

不動産投資・賃貸経営

2021/06/22

不動産投資全般について教えてください。

古戸賢一フルトケンイチ

不動産投資・賃貸経営

50代前半／男性

解決済み

役に立った 0 件

masayuki1120様ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。３０代で資産運用とは素晴らしいですね。時間だけが味方の世界ですから、早く気づかれている有利な立場を上手にご活用ください。さて、不動産投資全般についてというご質問ですが、不動産投資は種類も多く、それぞれ独立して考えた方がいいくらいに内容が異なります。これだけの条件だとお答えするのが難しいです。ですので、一般的な回答だけさせていただきたいと思います。マンション投資をお考えとのことですが、マンションでも新築・中古、ファミリー・単身、都会・地方といった種類があります。それぞれ特徴があります。私の場合は、物件を購入するタイミングは重視しません。タイミングよりも目的が達成できるかどうかが重要です。資産形成や資産運用には、目的が重要です。まずは何を目的とするかお考えになると自然とどのような不動産投資がいいのかという答えがでると思います。最後の不動産投資自体が正しい判断なのかという問いですが、私は自信も持って不動産投資をおすすめしています。何をもって『正しい判断』なのかは答えがわかれるところではありますが、資産の分散という意味でも不動産があってもいいのではないかと思います。

不動産投資・賃貸経営

2021/06/22

所有している３LDKを賃貸に出した場合、儲かるのか

古戸賢一フルトケンイチ

不動産投資・賃貸経営

50代前半／男性

解決済み

役に立った 0 件

kitayama様ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。築１５年の３LDKのマンションですね。３０年ローンでご購入されている以外がよくわかりません。元の価格がわかりませんので残債もわかりません。そんな状況ですので確かなことはいえませんが、現在いただける家賃がローン支払いより多いことがまずは重要です。築１５年ですと、まだ家賃は下がると考えられます。そのマイナスを織り込んで、さらに固定資産税・火災保険費用などを計上して収益があるかが一つの目安になるかと思います。ちなみに築２０年程度で家賃は下げ止まると言われています。周辺に同様な物件があればおおよその家賃がわかると思います。あとはどこまでの利益をのぞむ（どのくらい儲けたいか）のかということになります。賃貸に出すということは新しい住居の確保も必要になります。十分ご検討ください。

不動産投資・賃貸経営

2021/06/22

賃貸経営の未来について

古戸賢一フルトケンイチ

不動産投資・賃貸経営

50代前半／男性

解決済み

役に立った 0 件

所沢これみつ様ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。賃貸経営の可能性についてというご質問ですね。私は現役の大家として賃貸経営に自信を持っています。ただし、それは地方中核の都市、駅近に物件を所有しているという面が大きいです。地方はほぼ人口が減っていきます（世帯は増えています）。さらに持家にこだわらない人が増えています。そのような外的要因も確かに大切ですが、『経営』だという認識を持ち、確実に入居を決めていく覚悟があるかがより重要だと考えます。

不動産投資・賃貸経営

2021/06/22

不動産投資/不動産ローン

古戸賢一フルトケンイチ

不動産投資・賃貸経営

50代前半／男性

解決済み

役に立った 0 件

stm様ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。おっしゃる通りです。この投資にメリットは感じられません。家賃保証は相当気をつけないといけません。マンション投資はもともと利回りも高くありません。家賃保証をつけなくては不安な地域で投資するのはおすすめできません。最後にワンルーム投資の一般論です。私はワンルーム投資をおすすめしている立場ですが、ワンルーム投資に限らず投資には目的が大切です。そして、本当に目的を達成できる物件はもともと少数しかありません。

不動産投資・賃貸経営

2021/06/22

不動産投資全般について教えてください。

古戸賢一フルトケンイチ

不動産投資・賃貸経営

50代前半／男性

解決済み

役に立った 0 件

masayuki1120様ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。３０代で資産運用とは素晴らしいですね。時間だけが味方の世界ですから、早く気づかれている有利な立場を上手にご活用ください。さて、不動産投資全般についてというご質問ですが、不動産投資は種類も多く、それぞれ独立して考えた方がいいくらいに内容が異なります。これだけの条件だとお答えするのが難しいです。ですので、一般的な回答だけさせていただきたいと思います。マンション投資をお考えとのことですが、マンションでも新築・中古、ファミリー・単身、都会・地方といった種類があります。それぞれ特徴があります。私の場合は、物件を購入するタイミングは重視しません。タイミングよりも目的が達成できるかどうかが重要です。資産形成や資産運用には、目的が重要です。まずは何を目的とするかお考えになると自然とどのような不動産投資がいいのかという答えがでると思います。最後の不動産投資自体が正しい判断なのかという問いですが、私は自信も持って不動産投資をおすすめしています。何をもって『正しい判断』なのかは答えがわかれるところではありますが、資産の分散という意味でも不動産があってもいいのではないかと考えています。

不動産投資・賃貸経営

2021/06/22

所有の物件を売却したいのですが、現在は賃借人がいる状態です。有利な売却方法を教えてください。

古戸賢一フルトケンイチ

不動産投資・賃貸経営

50代前半／男性

解決済み

役に立った 0 件

tanaka様ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。　投資用マンションの場合は賃借人がいた方が売りやすいですが、ファミリータイプのマンションなどで実需がある場合は、賃借人がいない方が高く売れる可能性が高くなります。　理由は主に住宅ローンが使え、投資効率を気にしない実需層の方が購入するからです。　メリットデメリットではなく特色といえるものですが、そのことを考えながら売却をすすめるとよろしいかと思います。　ご参考になれば幸いです。

不動産投資・賃貸経営

2021/06/22

相続した不動産の使い方

古戸賢一フルトケンイチ

不動産投資・賃貸経営

50代前半／男性

解決済み

役に立った 1 件

やみこ様　ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。　こちらの問題はお金の問題というよりも不動産活用の問題ですね。　賃貸経営を始めるためには賃貸需要の確認が必要です。内密にお知り合いの不動産会社などに賃貸需要などを確認するといいかもしれません。　小学校の近くというのがウリであるとすればファミリータイプが候補となりますが、一般的に投資効率はよくありません。　賃貸経営は長いスパンの事業ですので、よくよく検討されることをおすすめします。　　未来は誰にもわかりません。しかし、一般的には人口が減っているので賃貸経営はむずかしくなると言われています。私も賃貸経営をしていますが、非常に厳しい経営環境だと考えています。賃貸経営者である自覚を持てない場合はあまりおすすめできません。　『売ってしまった方が良いのか』というご質問ですが、売れるのであれば売ってしまうのがスッキリはしますが、相続されたものであると、なんらかのしがらみがあることが多いですね。　せっかく相続した土地が買い叩かれる可能性もありますので、近隣の相場を確認しておくことをおすすめします。　土地の利用方法は専門外ですし、現地がわからないのでノーアイデアです。すみません。　　ご参考になれば幸いです。

老後のお金全般

2021/06/22

老後のお金はどうしたら良いか悩んでいます。

古戸賢一フルトケンイチ

不動産投資・賃貸経営

50代前半／男性

解決済み

役に立った 0 件

かる様ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。結論から言えば投資はした方がいい。というか、投資をしなくてはならないと考えます。　たくさん稼ぎ、たくさん貯金して、死ぬまで生活できるだけの資金（インフレによる目減り分もカバーできるだけの資金）があれば、投資をする必要はありません。　しかし、多くの人にとって現役世代で老後資金まで目処がつく人は多くありません。　確かに投資は素人が安易に手を出しても上手くいきません。ですが、個人的には玄人がやっても上手くいかないと思っています。　未来は誰にもわかりません。ですので、投資のセオリーを信じて投資をしています。それが長期分散ドルコストというものです。　この方法で１０年程度投資することができれば、かなりリスクを回避でき、リターンも得られるという『過去の結果』があります。あくまで過去の結果ではありますが、現状ではそれを信じてやる以外に道はないと考えています。４０代で老後資金のことを気にかけれたことが素晴らしいことですし、一刻も早くスタートされることをおすすめします。もちろんご自分での勉強は必須です。ご参考になれば幸いです。

お金の専門家