ＦＸも資産運用の一環として行っているＦＰが、ご質問に対して回答をさせていただきます。（長文となります）

Ｑ．実際FXは他の投資と比べてもやらない方が良いのでしょうか？

Ａ．ご質問について、ＦＸを投資の一環として始めることは決して悪いことではないと考えます。

ただし、以下でお伝えするＦＸのリスクをご理解いただき、そのリスクについて認容できていることが大前提となります。

まず、ＦＸをするのであれば、ＦＸ会社に対してＦＸ口座を開設し、そのＦＸ口座へ預託証拠金を入金しなければトレードを始めることはできません。

この時、ＦＸを行う注意点として、ＦＸ口座へ入金した預託証拠金の全部またはその大半を失ってしまうリスクがあるということをまずもって理解しておく必要があります。

たとえば、預託証拠金として10万円を入金した場合、為替の大暴落や大暴騰によって、10万円のほとんどを失ってしまうこともあるといったイメージです。

そのため、質問者様が、このリスクを認容できるといったことであれば、ＦＸを始めても良いと思います。

なお、ＦＸを投資の一環（資産運用）とするのであれば、短期・中期・長期といったどのくらいの期間で、どのくらいの利益を得ることを目標とするのかも考えておくのが望ましいでしょう。

Ｑ．そうではないのならどういう事に気を付けてFXを始めたら良いのでしょうか？

Ａ．ＦＸで継続して資産を増やしていくためには「資金管理」が極めて重要です。

要は、ＦＸ口座へ入金した預託証拠金に見合ったトレードを行わなければ、あっという間に入金したお金の大半を失ってしまう懸念が生じるという意味です。

そのため、「証拠金維持率」に細心の注意を払って無理のないトレードをすることが必要不可欠となります。

なお、初めてＦＸをするのであれば、少なくとも「1000通貨」からトレードを始められるＦＸ会社を選んでＦＸ口座を開設することをおすすめします。

加えて、ＦＸは、預託証拠金が多くなければ余裕を持ったトレードを行うことが難しいため、可能であれば、少なくとも10万円以上の預託証拠金を入金して始められるのが望ましいでしょう。

ご質問全体に対するその他の回答について

実際、ＦＸトレードを行っている私自身も質問者様と同様に、ＦＸをすること自体が悪いことではないと思っているからこそ、ＦＸトレードを行っております。

また、質問者様がおっしゃるように、ＦＸで利益を継続して上げ続けていくことは簡単なことではないため、全く知識がない状態でやっても負けてしまうことは必然です。

しかしながら、ある程度知識を得た状態で、かつ、ＦＸトレード経験を徐々に積んでいくことで、自ずと結果が残しやすくなることも確かです。

そのため、まずは、ＦＸの勉強を行いながら、ＦＸ口座を開設するＦＸ会社を比較検討し、合わせて、無料のデモトレードを行ってみることをおすすめします。

ＦＸは、書籍で勉強したり、ＹｏｕＴｕｂｅやツイッターなどで発信されている人の情報を参考にしても、必ず結果が残るものではありません。（正直、それだけでは無理だと思います）

自分のＦＸトレードスタイルを確立させることが成功の近道となりますので、あせらず、コツコツ、知識と経験を積み上げていき、ＦＸ市場から退場しないようにしていくことがとても大切です。

ＦＸで資産運用を実際に行っているＦＰが質問に対して回答をさせていただきます。

なお、回答にあたり「インカムゲイン」を「スワップポイント」として回答を致しますので、あらかじめご留意下さい。

Ｑ．株式とは違い、キャピタルゲインだけでなく、インカムゲイン狙いという考え方もできるのがFXの特徴だと考えていますが、実際にそれで利益は出せるのか

Ａ．質問者様がおっしゃる通り、ＦＸは、キャピタルゲインだけでなく、インカムゲイン（スワップポイント）狙いもできるのが特徴であり魅力の1つと言えます。

ただし、スワップポイントを貯めて利益を得るためには、当然のことながら「プラスのスワップポイント」が付与されるポジションエントリーを行わなくてはなりません。

加えて、トルコリラ／円、メキシコペソ／円、南アフリカランド／円、中国人民元／円などといった、いわゆる「高金利通貨」へ投資をすることが必要になってきます。

スワップポイントは、エントリーしたポジションをロールオーバーすることによって、例外はあるものの、基本的に毎日付与されるものであるため、ポジションを持ち続けている限り、スワップポイントが少しずつ貯まることによって利益を得られることは確かです。

ただし、あらかじめ考えておかなければならないリスクもあるため、そちらにつきましては、後程回答するＱ＆Ａを参考にされてみて下さい。

Ｑ．どんなポートフォリオにするべきなのか

Ａ．ポートフォリオについて、一概にこれが良いと言い切ることはできません。

しかしながら、「高金利通貨」へ投資をすることでスワップポイントを狙った利益を得る目的があるのであれば、少なくとも、ＦＸ口座を分けて分散投資されるのが望ましいと考えます。

たとえば、Ａ社とＢ社の2つのＦＸ会社でＦＸ口座を開設し、Ａ社では流動性の高い通貨ペアのトレードを行い、Ｂ社ではスワップポイントを狙った長期投資のトレードを行うといったイメージです。

この理由は、投資格言に「卵は一つのカゴに盛るな」がありますように、いわゆる新興国の「高金利通貨」へ投資をすることによって抱えることになる流動性のリスクや経済情勢などの高いリスクがすべての投資資金に対して及ばないようにするためです。

Ｑ．どれくらいのリスクがあるのか

1日あたりに付与されるスワップポイントを多く得るためには、それなりに大きなｌｏｔでエントリーしたり、少額のｌｏｔを複数エントリーしてポジションを抱えている必要があります。

この時、上記いずれかの方法や預託証拠金などによって、抱えるリスクは当然に異なります。

そのため、ＦＸは、キャピタルゲインだけでなく、インカムゲイン（スワップポイント）狙いもできるのが特徴であるものの、リスクもご自身でコントロールすることができると言い切れます。

つまり、ご自身のポジションエントリーの仕方（投資判断）によって、抱えるリスクは異なるため、預託証拠金に応じた無理のないトレードを行うことが求められます。

なお、現在、多くのＦＸ会社では、トルコリラ／円、メキシコペソ／円、南アフリカランド／円、中国人民元／円などといった、いわゆる「高金利通貨」の高いスワップポイントを推している傾向が見られます。

しかしながら、回答が重複致しますが、高金利通貨には、流動性リスクや経済情勢などの高いリスクがあること、1日あたりに付与されるスワップポイントを多く得るためには、それなりに大きなｌｏｔでエントリーしたり、少額のｌｏｔを複数エントリーしてポジションを抱えている必要があることを認識しておかなければなりません。

質問にあるFXでインカムゲインでのうまい運用方法を実現するためには、預託証拠金に対して無理のないポジションエントリーと分散投資を行い、資金管理を徹底することが最低限求められると言えます。

質問内容にある「今年」について、令和2年度に質問があったことから、令和2年度の税法に基づいた回答をしていきます。

また「自営業で年収330」とあることから、年間所得金額が330万円なのではなく、年間売上金額が330万円であるものとして質問に回答することをあらかじめご留意下さい。

はじめに、仮想通貨（暗号資産）で100万円の利益が生じ、令和2年12月31日までの間に引き続き損益に変化がなかったとした場合、質問者様は、自営業による「事業所得」と仮想通貨（暗号資産）の利益による「雑所得」の2つが生じると考えられます。

この時、仮想通貨（暗号資産）の利益による「雑所得」は、総合課税の取り扱いとなるため、自営業による「事業所得」と合算して総所得金額を算出する必要があります。

たとえば、自営業による「事業所得」が150万円で、仮想通貨（暗号資産）の利益による「雑所得」が100万円だった場合、これら2つの所得を合算した250万円が総所得金額になるといったイメージです。

これを踏まえまして、以下、質問に回答していきます。

Ｑ．そこで節税になる投資方法があれば教えてください

Ａ．今回の質問者様の場合ですと、ｉＤｅＣｏ（個人型確定拠出年金）または小規模企業共済への加入が節税対策として効果的だと考えられます。

ｉＤｅＣｏ（個人型確定拠出年金）は、将来の老後生活資金を準備するための長期投資にかかる制度ですが、自営業者である質問者様の場合、月額68,000円（年額816,000円）を上限として掛金を拠出することができ、かつ、掛金は全額「小規模企業共済等掛金控除」として所得控除の対象になります。

参考：ｉＤｅＣｏ公式サイト　ｉＤｅＣｏをはじめよう
https://www.ideco-koushiki.jp/start/

小規模企業共済は、退職金が基本的にない自営業者などが、将来の退職金を確保するためや将来の老後生活資金を準備するための制度としても活用でき、こちらも掛金は全額「小規模企業共済等掛金控除」として所得控除の対象になります。

なお、小規模企業共済の場合、掛金の月額は、1,000円から70,000円までの範囲内（500円単位）で、増額または減額できる特徴があります。（ｉＤｅＣｏは、月額5,000円以上68,000円まで）

参考：中小機構　小規模企業共済　掛金について
https://www.smrj.go.jp/kyosai/skyosai/about/installment/index.html

ｉＤｅＣｏ（個人型確定拠出年金）や小規模企業共済は、質問者様のケースにあてはめますと、節税になる長期の投資方法になるとも考えられ、いずれかの制度を活用することで節税効果と将来の資産形成の確保といった両立が期待できるでしょう。

なお、節税になる投資方法を考えることも大切となりますが、事業所得における必要経費の算入確認および仮想通貨（暗号資産）の利益による「雑所得」における必要経費の算入確認を行い、各種経費の算入もれが無いようにしておくことが大前提となります。

ご質問について、解約返戻金の全額が課税対象になることはありません。
ただ、税法上、現在加入している貯蓄型生命保険の契約内容がどのようになっているのか？によって、生命保険の解約返戻金と課される税金の種類が異なります。
具体的な違いは、以下の通りです。

1．保険契約者（生命保険料を負担する人）と保険金受取人が質問者様であった場合
上記、保険契約の場合、受け取った解約返戻金は、原則として所得税の課税対象です。

2．保険契約者（生命保険料を負担する人）と保険金受取人が異なる場合
上記、保険契約の場合、保険金受取人が受け取った解約返戻金は、保険契約者から保険金受取人に対する贈与となるため、原則として贈与税の課税対象です。

このように、保険契約者と保険金受取人が誰なのかによって、課される税金の種類が異なることになります。
ただし、所得税の場合も贈与税の場合も、受け取った解約返戻金の全額が課税対象になることはありません。

【所得税が課される場合】

保険契約者（生命保険料を負担する人）と保険金受取人が質問者様であった場合、受け取った解約返戻金は、原則として所得税の課税対象です。
ただし、受け取った解約返戻金が、これまで支払ってきた貯蓄型生命保険料の総額よりも少ない場合、保険差益が生じることはないため、受け取った解約返戻金に対して所得税がかかることはありません。
一方、受け取った解約返戻金が、これまで支払ってきた貯蓄型生命保険料の総額よりも多い場合、その差額（保険差益）が一時所得として所得税の課税対象となります。
ただし、この保険差益が50万円以下であった場合、こちらも先と同様に所得税がかかることはありません。（特別控除額があるため）

一時所得の金額＝総収入金額－収入を得るために支出した金額－特別控除額(最高50万円)

これまでの回答をまとめますと、所得税が課される場合とは、少なくとも保険差益が50万円を超えている場合となります。

【贈与税が課される場合】

保険契約者（生命保険料を負担する人）と保険金受取人が異なる場合、保険金受取人が受け取った解約返戻金は、保険契約者から保険金受取人に対する贈与となるため、原則として贈与税の課税対象です。
ただし、贈与税には基礎控除額が設けられており、1年間で110万円以下の贈与であれば贈与税がかかることはありません。
つまり、保険金受取人が受け取った解約返戻金が110万円以下であれば、贈与税がかからないことを意味します。（解約返戻金以外の他の贈与が無いものとしています）
通常、生命保険の解約返戻金は、保険契約期間の途中で解約した場合、満期保険金と異なり、元本割れを起こしてしまう場合がほとんどです。
したがって、保険契約者と保険金受取人が質問者様である場合、所得税は、まずもってかからないことが推測されます。
なお、質問内容の中で、「節税のために貯蓄型生命保険に加入しています」とありましたが、保険契約を解約した翌年度から、貯蓄型生命保険にかかる生命保険料控除の適用が受けられないことも留意しておく必要があるでしょう。

ご質問について、実際にＦＸをやっているＦＰが回答をさせていただきます。

はじめに、質問内容にもありますように、日本のFX会社と海外のFX会社で得た利益に対する税金の取り扱いは全く異なります。

また、利益だけではなく、損失に対する取り扱いも日本のFX会社と海外のFX会社では全く異なるため、利益と損失のそれぞれについてポイントの回答をさせていただきます。

なお、本質問は、令和2年にあったことから、令和2年度における税法に基づいた回答となりますことをあらかじめご留意下さい。

1．日本のFX会社と海外のFX会社で得た利益に対する税金の取り扱い

仮に、その年の1月1日から12月31日までの1年間において、ＦＸで利益が生じた場合における日本のFX会社と海外のFX会社で得た利益に対する税金の取り扱いは以下の通りです。

・日本のFX会社の場合：雑所得として分離課税の対象
・海外のFX会社の場合：雑所得として総合課税の対象

日本のFX会社の場合、1年間で得た利益に対して20.315％の税率を乗じた税金が課されます。（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）

たとえば、日本のFX会社でＦＸ口座を開設して取引を行い、年間で100万円の利益が上げられたとします。

この時、100万円に20.315％を乗じた203,150円を税金として納めなければならないといったイメージです。

一方、海外のFX会社の場合、雑所得として総合課税の対象となるため、1年間で得た利益は、他の所得と合わせて税金の計算がなされます。

したがって、たとえば、会社員で給与所得（500万円）がある場合、その給与所得とＦＸで得た利益（雑所得）を合わせた所得が、税金計算するための基礎になることになります。

仮に、海外のFX会社でＦＸ口座を開設して取引を行い、年間で100万円の利益が上げられたとした場合、給与所得500万円に100万円を合わせた600万円（総所得金額）が、税金計算するための基礎になるといったイメージです。

年収や所得が低い場合や配偶者控除や扶養控除などの所得控除の金額が多い場合は、同じ100万円の利益であったとしても、海外ＦＸ会社で上げた利益にかかる税金は、日本のＦＸ会社で上げた利益に比べて少なくなる可能性は高くなると言えます。

2．日本のFX会社と海外のFX会社で得た損失に対する税金の取り扱い

仮に、その年の1月1日から12月31日までの1年間において、ＦＸで損失が生じた場合における日本のFX会社と海外のFX会社に対する税金の取り扱いは以下の通りです。

・日本のFX会社の場合：確定申告をすることで損失を翌年以後3年間に渡って繰り越しすることができる
・海外のFX会社の場合：損失はなかったものとみなされ損失を繰り越すことはできない

仮に、1年間を通じて100万円の損失をＦＸで被った場合、日本のFX会社では、確定申告をすることで100万円の損失を翌年以後3年間に渡って繰り越しすることができます。

したがって、翌年度にＦＸで100万円の利益を上げることができた場合、昨年の100万円の損失と今年の利益を相殺することができるため、結果として利益は0円となり税金が課されることはありません。

一方、海外ＦＸ会社では、損失はなかったものとみなされ損失を繰り越すことはできないことから、仮に、1年間を通じて100万円の損失を被った場合、実際に100万円を失っているのにも関わらず、この損失は0円であったものとみなされます。

したがって、翌年度にＦＸで100万円の利益を上げることができた場合、昨年の100万円の損失と利益を相殺することができず、結果として100万円の利益が税金の課税対象となるわけです。

おわりに

日本のＦＸ会社と海外のＦＸ会社における税金の取り扱いは、利益だけではなく損失が生じた場合も異なるため、これらを総合的に考慮して選ぶことが大切だと言えます。

また、質問内容とはかけ離れますが、レバレッジの大きさだけでなく、ロスカットの仕組みも異なるため、お金を儲ける時だけではなく、お金を失う時も考慮したＦＸ会社の選び方も意識しておきたいものです。

はじめに、税法が法改正されたことによって、令和2年分以降、所得税の申告について、イータックス（ｅｔａｘ）を利用した電子申告を行った場合、青色申告特別控除が65万円となります。（電子申告を行わない場合、青色申告特別控除が従来の65万円から55万円に減額されます）
また、法改正によって、所得税の基礎控除が従来の38万円から48万円に増額されます。
そのため、質問者様のような自営業者の方が、所得税の申告について、イータックス（ｅｔａｘ）を利用した電子申告を行った場合、結果として控除額が、これまでよりも10万円多くすることができ、納税負担が軽減されることになります。
ただし、注意点として、質問者様が所轄の税務署に対して青色承認申請書をすでに提出しており、現在、青色申告者であることが大前提となります。
質問内容より、質問者様が青色申告者であることが確実に把握できておりませんが、ここでは、青色申告者であるとみなして、質問に対する回答を行っていきます。

Ｑ．イータックス（ｅｔａｘ）を行うには何が必要なのか
Ａ．イータックス（ｅｔａｘ）を電子申告で行う方法は、大きく2つの方法があり、これら2つの方法の内、どちらを選択するのかによって、必要なものが異なります。

1つ目の方法：マイナンバーカード方式
マイナンバーカード方式とは、マイナンバーカードを使って、e-Taxへログインするための方法です。
マイナンバーカード方式で電子申告を行う場合、必要となるものは、「マイナンバーカード」と「ＩＣカードリーダライタ」の2つが必要です。

2つ目の方法：ID・パスワード方式
ID・パスワード方式とは、税務署が発行するＩＤとパスワードを使って電子申告をする方法です。
ID・パスワード方式で電子申告を行う場合、運転免許証などの身分証明書を持参し、所轄の税務署へ直接行って、「ID・パスワード方式で電子申告をしたいので、ＩＤ・パスワードの発行をお願いしたい」と伝えるだけで、10分から20分程度でスムーズに対応してもらえます。
仮に、マイナンバーカードやＩＣカードリーダライタが手元に無い場合、ID・パスワード方式を選択して電子申告をされるのが望ましいでしょう。
直接、税務署へ行く手間がかかるものの、他の届出方法よりも、わずらわしくなく、簡単に手続きが完了するためおすすめです。

Ｑ．イータックスを行うには、どういう風に難しいのでしょうか。
Ａ．青色申告者で、日常の業務にかかる会計処理について、会計ソフトを活用して行っている場合、ｅｔａｘと会計ソフトのシステムを連動できる場合がほとんどです。
したがって、会計ソフトへ入力したデータをそのままｅｔａｘへ反映させることができるため、何も難しいことはありません。
ただし、作成した確定申告書を見た時に、各種経費や所得控除の入力漏れがないかどうかを確認できるようになっていることが望ましいでしょう。（不利な申告を避けるため）
ｅｔａｘを利用した所得税の電子申告は、便利でとても簡単ですが、初めて行う場合、どうしても不安がつきまとってしまいます。
しかしながら、一度、やり方をわかってしまいますと、将来に渡って毎年多くの控除を受けられることにつながるため、積極的に利用されることをおすすめします。

質問内容を一通り確認させていただきました。
住宅ローンを組んで、中古住宅を購入し、リフォームを行う場合における注意点やポイントについて、回答を行った「令和2年10月現在」の各種法令などに基づいてご紹介していきます。

【住宅ローンについて】
住宅ローンを組む場合、住宅ローンの申し込みは、質問者様が単独で行うのか、配偶者と質問者様の収入を合わせて行うのかなどによって、住宅ローンの審査対策が異なります。

また、民間金融機関に対して行うのか、フラット35で住宅ローンを借入するのかなどによっても対策方法が異なるほか、申し込み条件も異なるため、少なくともこれらについて、あらかじめ確認しておくことが大切になります。

【住宅ローン控除（住宅ローン減税）について】
住宅ローンを組んで、中古住宅を購入し、リフォームを行う場合、一定の要件を満たすことによって、住宅ローン控除の適用が受けられます。
ただし、中古住宅の場合、新築住宅とは異なり、住宅ローン控除の適用を受けるための重要な注意点があります。
たとえば、購入した中古住宅が、建築された日から取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下なのか。
耐震基準を満たした建物なのか、耐震基準を満たしていない建物の場合、耐震改修を行い、申請したのか、など、たくさんのことを細かく確認していく必要があります。

【すまい給付金について】
住宅ローンを組んで、中古住宅を購入し、リフォームを行う場合、一定の要件を満たすことによって、すまい給付金を受け取ることができる場合があります。
すまい給付金も住宅ローン控除と同じように、給付要件が定められており、質問者様の収入要件や購入した中古住宅の物件要件など、こちらもたくさんのことを細かく確認していく必要があります。

【各種助成金について】
中古住宅を購入してリフォームを行った場合、お住いの都道府県や市区町村から各種助成金を申請してもらえる場合があります。
ただし、こちらは、お住いの都道府県や市区町村によって全く異なるほか、助成されるための要件などを満たしている必要があるため、中古住宅を購入する前に、要件が満たされているのかしっかりと確認されておくことが望ましいでしょう。

【不動産取得税・固定資産税について】
中古住宅を購入する場合、新築住宅を購入する場合とは異なり、不動産取得税や固定資産税について、どのくらいの金額になるのかもあらかじめ知っておきたいものです。
不動産業者を通じて中古住宅を購入する場合、中古住宅に課されている固定資産税はどのくらいなのか尋ねることで簡単に把握することができます。

不動産取得税は、購入した中古住宅の築年数がいつなのかによって、負担するべき税金額が大きく変わることになり、極度に古い建物の場合は要注意です。

【住宅取得資金の贈与について】
中古住宅を購入するにあたり、質問者様がご両親や祖父母から住宅取得をするためのお金をもらった場合、贈与税が非課税となる制度があります。
住宅取得資金をもらう予定がある場合は、要チェックしておきたいポイントです。

【おわりに】
中古住宅の購入とリフォームを行う場合、確実に注意しておくべきポイントや事前対策がとても重要になります。
なぜならば、直接負担するお金に大きな影響を与えてしまう可能性が高いからです。
ＦＰの実務経験上、本来もらえるべきお金をもらっていない場合や不動産業者などからの説明不足や担当者の知識不足のため、申請するべきものを申請していなかったなども「普通」にあります。
このような理由から、質問者様は、中古住宅を購入してリフォームを行う前に、信頼できるＦＰなどの専門家と時間をじっくりかけながら、1つずつ確実に対策を取られていくことを強くおすすめ致します。

ご質問の件について、まずはそれぞれの質問に対して簡単に回答をさせていただきます。

Ｑ．不動産を売った場合に出た売却益とは売却時の値段から大昔に購入した値段を引いただけなんでしょうか。
Ａ．土地や建物などの不動産を売却した場合における売却益は、売却時の値段から大昔に購入した値段を引いただけではありません。

Ｑ．時代背景は勘案されるものなんでしょうか。
Ａ．時代背景が勘案されるというよりも、あくまでも土地や建物などの不動産を売却した時の「税法」に基づいて算出されるものとなります。

これらの回答がなぜ、そのようになるのか、以下、国税庁のWEBサイトを基に引用しながら回答を進めていきます。
まず、土地や建物などの不動産を売却した場合における売却益は、税法上、譲渡所得となるのですが、譲渡所得を計算するには、以下の計算式で求めます。

譲渡所得＝収入金額 - (取得費 ＋ 譲渡費用) - 特別控除額

上記計算式を基に、それぞれの内容について回答をしていきます。

1．収入金額について
「収入金額」とは、実際に不動産を売却した金額となります。
たとえば、不動産業者に建物を300万円で売却した場合、収入金額は300万円となるイメージです。

2．取得費について
「取得費」とは、売却した土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費などが含まれます。
ただし、建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から建物を所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
なお、ご質問にありますように、50年以上も前の大昔に購入した不動産の場合、取得費が不明な場合も十分に考えられます。
このような場合、概算取得費として、「売却代金の5％」を取得費とすることができます。
たとえば、不動産業者に建物を300万円で売却した場合で、取得費が不明である場合、15万円（300万円×5％）を概算取得費とすることができるといったイメージです。
ちなみに、国税庁では、譲渡所得における「その他の取得費」として、以下のようなものも取得費に含まれるとしています。

l 土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
l 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
l 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
l 土地の取得に際して支払った土地の測量費
l 所有権などを確保するために要した訴訟費用
l 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
l 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
l 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

参考：国税庁　No.3252　取得費となるもの　3　その他の取得費

3．譲渡費用について
譲渡費用とは、土地や建物などの不動産を売却するために直接かかった費用のことを言い、具体的には以下のようなものが該当します。

l 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
l 印紙税で売主が負担したもの
l 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
l 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
l 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
l 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考：国税庁　No.3255　譲渡費用となるもの　

4．特別控除額について
特別控除額とは、一定の要件を満たしている場合に認められる控除額のことを言い、具体的には、以下のようなものがあります。

l 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円
l マイホームを譲渡した場合 ・・・ 3,000万円
l 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円
l 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円
l 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円
l 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円
l 低未利用土地等を譲渡した場合 ・・・ 100万円

参考：国税庁　No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき) 2 所得の計算方法（土地や建物を譲渡したとき）

質問内容からＦＰ（回答者）が感じたこと

質問内容より、50年以上前の不動産を売却することが伺え、このことから、おそらく、質問者様は、売却を検討している不動産について、相続や贈与によって取得したものなのではないかと推測しました。
仮に、相続によって取得した不動産で一定の要件を満たした場合、すでに回答した「取得費」に対しての特例が適用できる可能性があるかもしれません。
あくまでも質問内容からは、判断することはできませんが、いずれにしましても、50年以上前に取得された不動産であることを踏まえますと、これらの不動産を譲渡した場合、長期譲渡所得（分離課税）となり、税負担は軽くなります。
不動産を売却する場合、税法で定められている各種特例が適用できる場合もあるため、不動産を売却する際にかかる税金に対して不満や疑問がある場合、やはり専門家にあたる税理士へ一度、ご相談されるのが確実で望ましいのではないかと考えます。

質問内容より、将来、開始となる相続について気になったところをそれぞれ触れさせていただきます。

1．営んでいる旅館について

実家が営んでいる旅館は、法人（会社）として営んでいるのか、それとも事業（個人事業）として営んでいるのかが、まず気になりました。

この理由は、旅館が、法人なのか個人の事業なのかによって、相続が開始となった場合の手続きが全く異なるためです。

2．営んでいる旅館の雇用について

質問内容には、「私も姉も継ぐ意思はなく、両親も継がせるつもりはないようです。」とあります。

通常、旅館であれば、アルバイト・パート・従業員などの雇用があると思われますが、旅館をやめる場合、そこで働いている従業員は、失業することが十分に考えられます。

仮に、旅館で働いている人がいるのであれば、従業員などの将来をしっかりと守るためにも、次の職場を見つけてもらいながら、早めに対策をしておくなども必要になると考えます。

また、「事業承継」も合わせて考えておく必要もあるでしょう。

たとえば、現在の旅館にベテランの従業員がいると仮定し、その従業員が旅館の事業を引き継ぐとした場合、他に働いている人の雇用も守ることができるといったイメージです。

ご質問の中に、「生きているうちに売れればいいのですが、そうでなかった場合、売った方がいいのか、取り壊した方がいいのか。」とあるのですが、質問者様の家族だけの話で済むのか、従業員などの話にもなるのかは質問内容からわかりません。

しかしながら、これらも考慮して先々のことを検討することが極めて重要だと言えるでしょう。

3．一般的な相続について

仮に、質問者様の父親が死亡した場合、相続が開始となります。

この時、死亡した父親の財産を相続することができる法定相続人は、母親である配偶者、子供である質問者様の姉、質問者様の3人です。

また、相続税には、基礎控除額が設けられており、父親の財産が4,800万円以下であったとするならば、相続税を納める必要はありません。（以下、計算式を参照）

相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

なお、父親の相続が開始となり、財産を分ける場合、法定相続人である母親、質問者様の姉、質問者様の3人で話し合って決めることができます。

したがって、必ずしも法定相続分で財産を分割しなければならないといったことはなく、質問内容にある「旅館を売った場合、お金の分配はどうなるのか。」について、話し合いで自由に決めることができるといった回答になります。

ちなみに、質問者様の場合における法定相続分は、母親2分の1、姉および質問者様4分の1となります。

たとえば、父親の財産が1000万円であった場合、法定相続分は、母親500万円、姉250万円、質問者様250万円といったイメージです。

当然のことながら、後から揉めない相続をすることが極めて重要となるため、配偶者である母親、姉、質問者様をはじめ、父親が生存中に、父親の意思などについて、回答情報を基に、改めて話し合う機会を設けることができたら尚更、良いと考えられます。

はじめに、質問内容を全体的に見ますと、質問者様は、日本の大手生命保険会社の生命保険に20年以上という長い期間に渡って加入し続け、かつ、ご自身が思い描いていたような保障内容でなかったことが伺えます。

おそらく、主契約が極めて小さく、数多くの「特約」がべったり付加された抱き合わせの生命保険に長い期間に渡って加入されていたのではないかと予測します。

ちなみに、とても厳しい言い方ですが、生命保険は、ぼったくりということはなく、あくまでもぼったくりのような保険契約を締結し、長い期間に渡って生命保険の見直しをしなかったご自身に問題があることをまずもってご理解いただく必要があります。

なお、私個人の主観となるのですが、質問者様が加入しているような日本の大手生命保険会社の生命保険証券をこれまで数多く見てきましたが、一言で、「まとも」な保障内容になっているものはなかったですね。

ここで言う「まとも」とは、顧客のニーズに合致したものではなく、保険会社が儲かる保障内容という意味です。

そして、質問者様が、保険を取り扱う代理店の方（主に女性）も、どの方も派手な方ばかりで信用できそうな人に会ったことがありませんとおっしゃっておりますように、このような人が作成する保険の提案書が、はたして信用できるものなのかも疑問が残りますよね？

【保険会社ではなく保障内容が重要】

質問者様は、信頼できる保険会社をお探しのようですが、まずもって、この考え方を変える必要があります。

なぜならば、それぞれの保険会社は、自社の生命保険を販売するわけでありますから、この考え方を改めない限り、どの保険会社へ相談に行ったとしても同じことを繰り返す結果になることが容易に予測できます。

重要なのは、質問者様がどのような生命保険の保障を求めているのか？といった部分にあります。

【保険を販売していないＦＰへ相談するのも1つの方法】

ＦＰには、保険を販売しているＦＰと保険を販売していないＦＰがいます。

無料相談に応じているＦＰは、保険販売をしているＦＰがほとんどであり、有料相談をしているＦＰは、保険販売をしていないＦＰも多くおられます。

多少の費用負担があるものの、ご自身のニーズに沿った生命保険や各種保障の選び方を知る上では、質問者様の場合、保険を販売していないＦＰへ一度、相談されてみるのが望ましいのではないかと考えます。

なお、質問内容に「最近は、無料相談会などが頻繁に開催されているようですが、そういったところは特定の保険会社の息がかかっていて、公平な回答が得られないような気がします。」とあります。

「無料相談」でありますから、質問者様が懸念していることは、十分にあてはまるものと考えて差し支えないでしょう。

【おわりに】

生命保険は、掛け捨てのものもあれば、掛け捨てではないものもあります。

また、自動車保険等のように保険料が掛け捨てであるものに比べて、生命保険には貯蓄性がある生命保険も販売されていることから、支払額と払戻額のバランスが悪過ぎるということもありません。

あくまでもご自身の生命保険の選び方が、保険料負担と払戻金額のバランスを悪くしているとご理解下さい。

とても厳しい回答となり、質問者様には不愉快な思いをさせてしまった部分があるかもしれませんが、同じ失敗を繰り返さないようにしていただくためのアドバイスだとご認識いただけましたら幸いです。